观望气氛冷冻二手房成交沪上部分中介暗战“期房限转”

　　叶国靖

　　上海徐汇区宛平南路一段不足200米的繁华路段，紧密挨着10多家中介门店。几个月前，这里一度熙熙攘攘，交易活跃，如今却是普遍门庭冷落。

　　近日，《第一财经日报》记者走访了这个房产交易热点板块发现：部分中介开始暗战“期房限转”。

　　“桌子下的交易”

　　在宛平南路上，一家著名的台资中介行在其张贴着买卖房源的玻璃幕墙上推荐万人体育馆附近的一处知名住宅大盘。一位物业顾问向记者推荐了1套60多平方米、总价190多万元的所谓“二手”房源，并表示，“目前这套房源的业主还没有拿到钥匙，还没有拿到房地产权证。”

　　当记者问及如果看中这套买家尚未拿到房地产权证的房源如何正常交易的时候，这位物业顾问解释了特殊的交易操作过程：先让上家与下家签订定金协议，下家先首付一定的定金，双方约定等待期房转为现房之时，再另外签订正式的商品房买卖合同，这样会对将来期房转变为现房产生一定的保障。卖家收取的定金占据总房价的比例，视具体情况而定。在他看来，通过“上下家签订定金协议”的方式，可以巧妙地绕开“禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让”的规定。

　　紧邻这家台资中介行的，是一家美资房产中介行。在该公司内部的房源系统上，记者看到上述那个楼盘“尚未拿到房地产权证”的房源大约有10多套已经登记在该家中介，等待买卖交易。

　　“这些期房转让的做法属于违规行为，并且隐藏风险，最终损害的可能还是买房人的正当权益。”昨天上午，上海福美来房地产经纪有限公司董事长胡正华在接受《第一财经日报》采访时提醒，限制期房在取得产权证书之前进行二次转让，即所谓“期房限转”，是反“炒房”的核心手段之一，用以封杀短线“炒房”行为，平抑房价上涨过快。

　　据了解，“上下家签订定金协议”试图实现期房转让的做法，存在不小风险。如果期房未能办出小产证，下家很难要求上家返还定金；即便是小产证办出之后，上家拒绝签订房屋买卖合同，下家虽然可以要求上家返还定金，但很难要求继续履行定金协议以实现买房的初衷。

　　虽然政府部门明文规定不许期房转让，但在市场上，仍然被人钻了漏洞。除了上述“上下家签订定金协议”的做法，市场上还存在“上下家签订期房转让协议”的做法。对于“期房转让”，上海易居臣信房地产经纪有限公司一位物业顾问介绍，只要买卖双方约定在开发商大产证以及个人小产证未办出之前，同时签订定金合同和房地产买卖合同，约定等卖家的小产证出来以后，再办理二手房的交易手续。不过，他坦言，这种方式除了违反有关规定，其弊端是有可能会出现“一房多卖、一女二嫁”的变异情况，房款的安全性存在较大隐患。

　　防范“期房限转”规定被架空

　　胡正华称，一度交易火爆的沪上二手房市场从沸点落入冰点，中介公司陷入“无米下锅”的窘境。在客观上，诱发了少数中介公司铤而走险，介入违规的“期房转让”业务。

　　2004年上海市政府出台的《关于预售商品房转让问题的决定》，规定：“自2004年4月26日起，预购人购买的预售商品住房应当在竣工并取得房地产权证后进行转让，并按规定办理房地产转移登记；在取得房地产权证前，房地产登记机构不办理预售商品住房转让的预告登记。”禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让，此举旨在规范商品房预售和销售行为，限制投机炒作色彩明显的“期房转让”，以有效抑制房价较大幅度上涨。

　　昨天下午，新加坡仁恒置地集团公司一位内部人士表示，一段时期以来，房地产市场上供求失衡的格局，加之市场管理不够完善，是炒楼花现象滋生的“土壤”之一。少数开发商、开发商内部人士或关系户，往往一口气订购多套期房，然后“打包”到中介公司高价挂牌炒房，以赚取差价收益。