上海迪士尼项目定案 投资400亿2012年开张

　　据香港文汇报报道，上海迪士尼乐园项目在艰苦谈判多年后尘埃落定，有关消息将于北京奥运前后正式对外公布。选址方面，尽管上海方面一度属意崇明岛，但目前确定的仍为浦东新区川沙镇以及相邻的南汇区，离浦东国际机场仅20分钟车程；园区面积据悉达十平方公里，约为香港迪士尼乐园面积的8倍。

　　据透露，迪士尼选址地原属远郊，但现在毗邻机场带动这一地区地价飙升。原先十多万元一亩土地，已经升值几十倍，最高的已被炒到近千万元。

　　至于和美国迪士尼方面的合作模式，一位曾参与谈判人士透露，上海迪士尼将不会沿用香港模式，而是采用迪士尼与日本的合作模式。即由政府提供土地和绝大部分的建设资金并控股，日常管理交给美方团队，同时每年向迪士尼公司支付品牌费和经营收入提成。迪士尼方面即使出资，金额也不会很大。

　　一位曾参加项目论证的专家称，几年前上海迪园成本预算原定300亿元左右(不含地价)，“这两年，加上物价上涨、通货膨胀等因素，预算应该会增加到400亿元左右。”

　　上海迪士尼将采取“边建边开”模式，在整个工程建成三分之一至三分之二后即会开门迎客，最早有望于2012年“开张”。

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　　上海本地股受益迪士尼效应

　　被市场赋予迪士尼概念的 天宸股份5日内上涨了近40%，在近期股指宽幅震荡的市道中还能有这样强势的表现实属难能可贵，可见市场对此概念的认可度是相当高的。在目前主流蓝筹股整体低迷之际，短线资金也往往热衷于像迪士尼概念这样题材股炒作，短期内聚集的跟风效应可得到超额的收益。

　　市场每一次谈到迪士尼，都会给上海本地股带来一波行情。因为迪士尼给投资者提供了太多的想像空间，而且只要这只靴子还没落地，市场的这种阶段性表演就会一直存在下去。对于任何一个地区来说，迪士尼的落户都是一件大事，都会对当地整体商业氛围的提升起到积极作用，这是毋庸置疑的。相关行业公司倘能抓住机会，则受益无穷。上海迪士尼的建设和未来的开园迎客将为上海市的经济发展带来新的热点，由此会给建设、地产、旅游、商业、地产等多个行业及其上市公司带来重要的提升业绩的发展机会，从而拉动上海经济的持续高速发展。

　　迪士尼公园为其所在地经济的发展及证券市场上相关板块所带来的机会无疑都是深远的。以香港证券市场为例，香港迪士尼乐园于2003年3月开始动工修建，香港的迪士尼概念股进入了长达两年的“黄金时代”，商业、珠宝、百货、旅游、酒店、基建、地产等行业均成为热点。

　　对于上海来说，迪士尼将首先带来的是土地升值效应，而在整个上海本地股中，拥有这类土地资源的有很多。同时随着炒作的展开，周边土地资源升值也将是这轮行情的看点。 （银河证券）

　　“迪士尼”概念 7公司地产升值箭在弦上

　　“迪士尼落成带动的首先是浦东新区旅游业发展的氛围，进而带动浦东周边商业地产价格未来可能高达数倍的上涨。”东方证券的一份报告说。

　　界龙实业（600836.SH）：迪士尼第一股的里外之分

　　界龙300多亩土地就实实在在摆在迪士尼大门的正对面。

　　界龙实业坦承目前可以确定的是，在浦东黄楼附近有300亩土地，是公司厂房建设预留地。而且与这块土地紧邻的是一块政府预留地，具体用途公司并不清楚。“如果这块土地就是供迪士尼开发所用,那么我们就是迪士尼的邻居，可现在还不得而知。”界龙实业董秘楼福良表示。目前政府规划未定，将来如何变化还是未知数，所以公司会不会出让这300亩厂房土地，现在还言之过早。

　　目前上海川沙地区的商业地块的拍卖价格在600万元-1000万元/亩。公司拥有产权证明的土地面积约250亩，正在办理有关权证的土地面积约100余亩。按照国际行情迪士尼周边地价基本是城市中心豪华地段商业地价的1-2倍，目前公司拥有的土地达300余亩，保守估计价值在假设成立下将达35亿元，若按拍卖地块收入70％分配给企业（还需计提所得税）计，界龙实业该项拍卖收入或超过20亿元，每股净资产增值超过11元。但是东方证券分析师王树娟（已于近日离职）指出，如果界龙现有厂房上动迁的话，由于涉及政府重大项目建设，相关补贴不会很高，反而会影响公司业绩，在周边反而更好。

　　张江高科（600895.SH）：　中区已做好准备

　　“如果迪士尼确定选址浦东川沙南汇交汇处，公司从中受惠，而我们已经做好了充分准备”，张江高科董秘周丽辉表示。张江高科公司目前控股孙桥现代农业园区，与迪士尼只有3公里距离的14平方公里的低成本土地，在川扬河以南还有近5平方公里的智慧岛项目的南扩土地贮备（即中区）距迪士尼只有5公里。而公司已经做好了智慧岛项目的相关规划，包括科技主题公园、配套文娱、商业、商务等区域，未来中环匝道从中区东南角下来之后直接连到迪士尼用地。

　　“集团也明确了将所持有的10平方公司可开发土地中的成熟项目逐步注入上市公司。”兴业证券认为，张江高科技园区中区的开发将是未来几年公司的亮点。“公司的未来几年业绩增长其实很确定”，安信证券认为，张江高科园区已是国内发展最好的高科技园区，并有潜质成为中国的“硅谷”。

　　浦东金桥：300亩远近之间的租金想象

　　可以预见的是，如果迪士尼落地，推高区域房产价格水平，仅租金上涨一项，浦东金桥就将享受巨大的收益。浦东金桥拥有的金桥工业区总体规划面积24平方公里，分为东部、西部和南部三大区域，其中占地3.7平方公里的西部生活区和2.8平方公里的南部出口加工业区距离规划中的迪士尼占地较近。

　　具体产业而言，公司目前开发建设有“碧云品牌”高档社区，以及新金桥广场在内的多个商业地产项目。同时，20万平方米的工业厂房则是浦东金桥分享迪士尼红利的另一大倚仗，约300亩，属于金桥出口加工区南区，与浦东川沙镇仅一河之隔，距离未来迪士尼核心区也只有10公里之远。虽然具有地利之便，但从其地块上获得收益道路还十分曲折。问题首先是土地性质变更有难度。目前金桥拥有的20万平方米厂房为工业用地，如果想要从迪士尼中分得一杯羹，必须将其转变为商业用途，这还需要操作上进一步努力。问题之二在于这部分土地开发利用有难度。除了土地被分割无法形成规模之外，大部分地块尚未完成七通一平，还有部分地块存在拆迁难题。同时，根据浦东金桥总经理沈荣的表述，“这0.8平方公里土地开发的成本很高，同时也不具备注入上市公司的条件，母公司方面至今并没有相关处理方案，也未提起注入事宜。”不过，根据研究人员介绍，浦东园区类公司近期资本运作的力度非常大。

　　深长城、 中华企业：直接收益住宅价格飙升

　　深长城是房价刺激的直接受益者。深长城在迪士尼区域的产业主要是中环墅项目，它位于张江高科技园区南端，占地面积1.19万平方米，规划368套别墅，离迪士尼只有5分钟车程，绝对路线最近。根据目前迪士尼周边地区房价情况，从2008年年初有迪士尼消息传出至今，相关楼盘价格上涨幅度均在30%左右，而别墅等高档住宅上涨幅度更大。据此推算，深长城在中环墅拥有的300多套房产，其资产增值至少在30%以上。某私募研究人员认为，受迪士尼刺激房价，中环墅项目完成预期，至少将获得2-3亿利润，加之这两年处于项目结算期，房价的上涨将对公司业绩构成实质利好。

　　另一个能够从房价上涨中获得收益的是中华企业。中华企业及其下属控股公司古北集团和上房经营集团，合计斥资50多亿元投资上海南汇板块，三个项目分别为大型公寓住宅、联排别墅和独栋别墅项目，总规模超过77万平方米，分别位于周浦、航头和惠南，初期“两河流域?南郊中华园”项目20万平方米别墅即将上市。尤其值得注意的是其受让的三灶镇曙光村6/2丘地块项目，位于迪士尼南汇地块规划区的核心位置，该地块位于南六公路以东，沪南公路以北，占地面积145409平方米，如果迪士尼传闻位置确切，则对其这个项目有直接利好。

　　外高桥、 新黄浦 ：潜在的双重收益

　　虽然距离迪士尼核心区距离较远，但雄厚的外高桥、新黄浦仍然有可能从两个方面分到一杯羹：第一是地产升值，第二是参与开发。

　　外高桥开发的外高桥保税开发区在迪士尼区域东北，直线距离在20公里左右。项目包括商业地产、工业地产等多个领域，如果迪士尼建成，川沙地区将成为上海新的经济发展一极，外高桥也会在其辐射之下。外高桥也能从迪士尼带来的地价上涨、租金上涨、房价上涨中获得收益。

　　另一方面，迪士尼开发是一个总投资额数百亿的大项目，不可能由某一个公司进行开发，根据市场人士分析，上海实力雄厚的地产企业都将能够参与项目开发。外高桥、新黄浦由于近十年的发展，无论在资金还是技术方面都拥有丰富的经验和积累，加之公司在上海本地的资源，参与迪士尼，收益迪士尼可能性非常大。不过同样值得注意的是，按照目前传出的消息，迪士尼先期开发商将由 陆家嘴 (行情 股吧)等浦东地产企业牵头，外高桥、新黄浦等企业暂没有参与，因而其收益规模还需要等待后期观察。(理财周报 ) (本文来源：金羊网-羊城晚报 )