绿城美联银行流产合作 房地产市场热钱冰山一角

　　倘若绿城与美联银行的交易得以实现，绿城可以从这次股权转让中获得土地溢价收益。这显然相比之前不得不贱卖地块或退地的开发商来说，要幸运得多

　　绿城中国控股有限公司（03900.HK，下称“绿城”）在今年早些时候曾有意展开一次新的融资行动。

　　《第一财经日报》近日独家获得了一份内部邮件。该份时间标注为今年4月24日的邮件显示，绿城通过中介接洽美联银行（Wachovia Securities），希望出售上海新江湾城D1地块（下称“D1地块”）的部分股权以套取数亿元的现金。按Wachovia Securities公司网站，该公司是Wachoviaw公司下属非银行机构，主要业务为投资咨询，财富管理等。

　　近几月来，市场接连曝出多个天价地块或面临退地之虞，或被低价转让。绿城有意出让部分股权的D1地块也是去年上海公开出让价格最高的几幅土地之一。当时绿城以12.6亿元价格竞得该地块，较起拍价5.16亿元超出7.4亿余元，楼面地价高达1.25万元/平方米，较此前成交的新江湾城C2地块的楼面地价6676元/平方米几乎翻倍。

　　根据上述传真件，倘若绿城与美联银行的交易得以实现，绿城可以从这次股权转让中获得土地溢价收益。这显然相比之前不得不贱卖地块或退地的开发商来说，要幸运得多。

　　为进一步确认此份传真的内容，昨天晚上，记者致电绿城中国一内部人士，他承认说，今年早些时候，是通过中介与美联银行接洽合作事宜。但美方随后表示，鉴于美国次贷危机引起起的金融市场动荡，合作未能成立。

　　拟议合作细节

　　该份文件签署的时间为2008年4月24日，内容是某投资中介机构发送给寿柏年的，并抄送给美联银行董事区伟明、绿城总经理助理柴宏达。

　　作为这笔交易的牵线人，该中介机构一旦促成交易即可获得相当于总引资金额约1.5%的佣金。

　　消息显示，美联银行对该地块曾保有相当大的兴趣。由于2007年房地产价格飞涨，使得地价达到近年来的巅峰，但是自2008年开始，上海的地价都有了一定的回落，而且房屋交易量也极其萎缩，所以其美国总部投资委员会近期对于合作开发项目原则上是平价合作，不考虑任何溢价。但考虑到绿城的品牌优势以及对于上海新江湾城项目前期的努力，美联银行仍打算尽力提供可批准成交的最高溢价。

　　根据此份传真的内容，绿城与美联银行拟订的合作条件大致分为8款，其中包括货币支付的类型、收购股权的比例、土地总溢价、项目海外利润分配顺序、项目管理费的累进计算原则、退出机制等。上述文件显示：由于溢价增多，美联银行只能收购新江湾城项目公司不超过40%的股权，即美联银行将收购绿城海外公司不超过约44.44%的股权。

　　此外，“项目管理费方面，按照累进计算原则。如果海外美联银行内部收益率不到或者等于20%，绿城按照总销售收入1.5%进行收取；如果海外美联银行内部收益率超过20%，绿城将按照全额销售收入3%收取管理费。”

　　5月底，和绿城有着项目开发合作的杭州滨江房产集团股份有限公司（002244.SZ）董事长戚金兴在接受《第一财经日报》采访时评价，合作开发是绿城一向的拓展战略。目前绿城的地产业务，在合作过程中形成了优势互补的格局。绿城和中青旅、西子电梯集团、新湖集团、浙江报业集团、滨江集团、海尔地产、九龙仓等10多家企业合作开发地产项目。在戚金兴看来，这样的合作可以弥补土地和资金不足。

　　绿城伸缩术

　　事实上，绿城自上市以来，已借助资本市场之力实现了多笔再融资。主要负责整体业务运作及财务管理的寿柏年几乎帮助绿城尝试了涵盖再融资领域的各种创新方式，包括私募基金入股、首次公募前可转换债券融资结构、IPO、高息票据借贷、配股增发、发行人民币可转债、银团贷款等多样性融资渠道。此次与美联银行的合作洽谈却似乎回归了传统。

　　目前，整个房地产市场陷入调整，去年高价拿地的势头已得到强力遏制。但这些高价地块眼下却几乎成为众多开发商的“烫手山芋”。

　　绿城近期的财务数据亦显示其现金流状况似乎不容乐观。2007年财报显示，绿城当年的资产负债率已高达88%。截至2008年6月27日，国际信用评级及研究机构穆迪中国官方网站上给予绿城的长期信用评级为“Ba3”，展望为“负面”。穆迪下调绿城评级展望的理由即为去年的购地行为“将令公司的流动资金进一步吃紧”。

　　2007年，绿城预售收入大幅增长113%，达到151亿元人民币（包括联营公司及合营公司），首次进入全国地产百亿元俱乐部。但公司土地储备也由2006年7月总建筑面积800多万平方米迅速增加到超过2200万平方米。

　　为此，绿城在香港公布2007年财报时，寿柏年公开表示，2007年绿城共获得了21宗地块，花费了160亿元。其中，绿城拿出大约100亿元，联营公司及合营公司拿出大约60亿元。“今年我们还大约需要支付30亿元的土地款。” 寿柏年当时说。

　　此外，据公开资料显示，绿城目前已进入中国28个城市，同时开发60多个项目。但其土地储备的50%~60%在浙江。2007年年报显示，其2007年的销售主要来自上海、杭州和北京，分别占总销售额的33%、21%及21%。由此可见，绿城业务的区域集中度相当高。其健康程度在很大程度上将取决于上述区域市场的表现。

　　在房贷新政等因素的多重刺激之下，当前浙江与上海楼市虽然没有出现价格的大幅下滑，但一手新房成交量萎缩明显，局部地区出现成交价格小幅下调。据公开数据，杭州主城区6月新房预定较上月减少了37.2%；成交环比下降了42.5%。

　　这份市场前景的不可控性在绿城与美联银行的交易洽谈中也得到了体现。双方目前商议约定在投资者的退出机制为，“在销售率达到70%时，绿城方面有权收购美联的股权，收购价格按照剩余可销售面积×双方拟定的最低楼盘单价的90%计算；在销售率达到85%时，美联银行方面有权出售美联的股权给绿城，出售价格按照剩余可销售面积×双方拟定的最低楼盘单价的85%计算。”

　　面对内地楼市的诸多不确定因素，绿城也已公开表示将放缓拿地步伐。寿柏年透露说：“今年拿地还是要拿的，但是会比较谨慎，要根据公司的现金流量来确定基本节奏，看是否有足够的钱。”

　　尽管数据显示，绿城在今年仍有大量的土地尾款需要支付，但考察绿城的负债结构，其资金形势似乎还未到过分严峻的阶段。

　　记者获得的一份内部刊物曾记录了寿柏年的一段言论，他表示：“目前公司现金流处于正常状态。绿城的负债中有一半的资金是在境外的长期借款，大概有7亿美元，其中4亿美元是2013年到期的债券，另外3亿美元是2012年到期的可转换债券。”

　　“在境内外，我们还有很多潜在的战略合作伙伴，愿意提供资金与我们进行项目开发合作。”寿柏年称。

　　此外，广宇集团股份有限公司（002133.SZ）营销总监章佳毅称，杭州楼市目前买卖胶着，后市不确定因素比较多。但相比其他开发商，绿城的品牌效应、营销举措务实得当，面对不利形势，在售楼盘还是取得了不错的业绩。绿城官方网站显示，绿城3月底在杭州推出丽江公寓、蓝庭两个楼盘。丽江公寓在3月24日首次推出329套精装修公寓，第一天签订241套，销售率为73%，实现销售金额超过人民币4亿元，平均售价约14000元人民币/平方米，较周边的精装修公寓价格高出约20%。3月22日，蓝庭项目两天成交52套，套现金额约人民币5000万元。

　　若此番与美联银行就D1地块的股权出让可以达成交易，相信绿城的资金状况将得到进一步的改善。