香港银行蜂拥上调按揭利率 会否冲击香港楼市?

　　7月4日下午，东亚银行宣布自下周一(7月7日)起上调按揭利率0.25%，其中，贷款额在100万港元以上的客户，按揭利率将由之前的P-3%(即实际按揭利率为2.5%)，上调至P-2.75%(即实际按揭利率2.75%)，现金回赠则维持之前的最多0.5%；而贷款额在100万港元以下的，其按揭利率则上调至P-2.6%(即实际按揭利率2.9%)，现金回赠最多0.45%。

　　在该行宣布上调按揭利率后，总计占香港按揭市场份额超过70%的主要银行，均已全面上调按揭利率，只有少数小型银行仍在踌躇之中。

　　香港银行连锁加息

　　6月25日，尽管仍在美联储议息前夜，稳占香港按揭市场老二位置的恒生银行(00011.HK)就已经开始“有选择的”上调按揭利率。

　　此前一天，恒生副董事长兼行政总裁柯清辉表示，最近香港拆息高企，银行利润十分微薄，可能将部分“非熟客”的按揭利率上调25基点。

　　当时，恒生银行发言人表示，恒生将根据客户性质、物业质量以及按揭贷款额度等三项标准，来决定是否上调按揭利率。如果新按揭申请者原本就是恒生客户，则按揭利率不实行上调，仍维持P-2.75%即2.5%的实际按揭利率，如非熟客，则按揭利率上调0.25%至实际利率2.75%的水平。

　　由此，恒生成为香港第一家掀起按揭加息战的大行。尽管在此之前，建银亚洲和星展银行已经率先分别加息20和10个基点，但恒生的加息，无疑更能左右市场情绪。香港按揭市场的定价权一直掌握在几大银行手中，这意味着，如果其它大行跟随恒生加息，那么整个按揭市场利率价格将会出现一轮普遍升幅。

　　根据经络集团(香港)有限公司数据，今年上半年，香港现楼物业按揭市场占有率排名前五位的分别是中银香港(02388.HK)、恒生银行、汇丰银行(00005.HK)、渣打银行(02888.HK)和星展银行，市场占有率分别为19.1%、15.1%、12.3%、6.8%和4.9%。

　　这意味着，5大行的按揭市场份额已经高达58.2%！如果其它4大行跟随加息的话，对资金实力较弱的中小型银行来说，无疑是一个极佳的喘息机会。

　　6月30日，“按揭老大”中银香港终于发话，由于市场利率趋升，“参考同业作法”，宣布上调新造按揭利率25基点，即贷款额在150万港元以上的，实际按揭利率上调至2.75%，150万港元以下的，则上调至3%，现金回赠保持不变，为贷款额度的0.5%和0.2%。

　　同日，工银亚洲(00349.HK)宣布，将按揭利率上调至2.75%，特选客户则可享受2.7%的优惠利率。

　　7月2日，花旗银行在香港也宣布调高新造按揭利率25点子至P-2.75%，现金回赠也由之前的最高1%下降到0.8%。同日宣布上调按揭利率的还包括富邦银行(00636.HK)和永亨银行(00302.HK)。

　　3日，一直处于观望状态的汇丰银行终于开口，也宣布将新造按揭利率上调25基点，致使该行实际按揭利率分别为2.75%和3%。

　　随着几大银行加息完毕，到目前为止，中信嘉华、永隆银行(00096.HK)、渣打银行等也均加入加息行列，其中，按揭利率最为激进的是渣打银行，该行此次加息幅度只有15基点，实际按揭利率为2.5%，成为香港按揭市场利率最低的银行之一。然而，渣打银行(香港)行政总裁洪丕正已经表示，如果同业拆息继续维持目前水平，不排除该行将会继续提高按揭利率。

　　会否冲击楼市？

　　一般而言，决定银行是否加息的主要原因，在于银行的资金情况以及同业拆息的高低。

　　工银亚洲董事兼副总经理黄远辉称，银行加按息主要因为资金成本上升，近期同业拆息上升了30-35基点。在黄远辉看来，去年下半年红火的楼市给银行带来大量按揭生意，并不是促使银行“加价”的原因。

　　然而，经络按揭首席经济分析师刘圆圆则并不认同这一观点，在她看来，按揭需求强烈才是导致银行提价的主要因素，她预计，今年新造按揭总额很可能创下1997年之后的新高。

　　4日，中银香港副董事长兼总裁和广北表示，最近香港出现资金外流迹象，第二季度同业拆息呈上升趋势，银行资金供求发生变化，直接导致资金成本上升，他预计下半年香港的资金成本将会继续上升。

　　无论如何，十几家主要银行本次集体加息，是否将对已经处于微妙时期的香港楼市带来冲击？对此，答案似乎不一而足。

　　有分析师认为，目前，市场预计今年香港通胀率将达到5%，这意味着，实际按揭仍处于负利率状态，因此无需看淡香港楼市。黄远辉也表示，目前实质利率仍处于偏低水平，相信不会对香港楼市造成大太影响。

　　而高力国际住宅买卖部行政董事潘伟基则表示，与去年下半年相比，今年上半年香港豪宅成交萎缩，但价格有所上升。其中，成交金额在5000万港元以上的豪宅，成交宗数减少了34%，单位成交价格上涨9%；成交金额1000万港元以上的豪宅，成交宗数更是下降了37%！

　　潘伟基称，即使下半年按揭利率继续上调，实际水平仍然不高，在香港下半年经济稳健增长及货源短缺情况下，预料豪宅成交宗数会上升20％至30％。