上海中介行潜规则走向没落

　　房地产交易中心狙击“做低合同价格”

　　“最近一段时间以来，上海市多个区的房地产交易中心引进专业的估价公司重新对交易房源进行估价，并比对买卖合同上所显示的交易价格，以此来判断交易双方是否有‘做低合同价格’的嫌疑。

　　上海某房地产经纪有限公司金牌物业顾问修先生这些天遇到了一道难题，至今无法解开。

　　“一直以来，在中介市场上，‘做低合同价’这种避税方式已经被买卖双方广为流传和实践。但最近一段时间以来，本市多个区的房地产交易中心引进专业的估价公司重新对交易房源进行估价，查看交易双方所提供的二手房买卖合同和产权证，根据该套二手房的房型、朝向、供求情况等信息，迅速估计出合理的市场交易价格，并比对买卖合同上所显示的交易价格，以此来判断交易双方是否有‘做低合同价格’的嫌疑。”

　　修先生告诉《第一财经日报》，这样一来，“做低合同价”这样的潜规则就走不通了，大量的二手房买卖交易将不可避免地受到影响。

　　所谓“做低合同价”，即平时常说的“黑白合同”或“鸳鸯合同”，是指在签约与过户的时候，买卖双方分别签署两个成交价格不同的合同，是一种逃税路径。

　　上海宝原物业顾问有限公司副总经理蒋国平在接受《第一财经日报》采访时表示，目前，房地产估价公司进驻本市多个区的房地产交易中心已经有了一段时间，但并没有在全市铺开，且各区执行的严格程度也各有不同。“房地产交易中心此举的主要意图是，规范房地产经纪行业的交易秩序，防范灰色交易。”

　　公开的秘密

　　7月9日傍晚，本报记者以买房人的身份来到徐家汇宛平南路的一家中介门店。当记者问及如何有效规避营业税、个税、土地增值税等税费，物业顾问吴小姐授意说，“做低合同价”就可以规避不少的税费，“这是行业内的公开秘密，监管难度比较大。”

　　按照吴小姐的避税路径，如果所购置的房产与卖家约定的实际成交价为300万元，但在签订合同的时候，价格可以写成200万元。买卖双方私下协商签署协议之后递交给房管局及税务机关的过户价格也是200万元。这样，100万元差价所产生“节省”下来的营业税、个税、土地增值税等税费，将是个不小的数字。

　　据了解，在实际成交案例中，多缴的各项税费一般由买家承担。

　　值得一提的是，在目前的二手高档别墅交易中，以“做低合同价”方式可以做低标的成交价格少则1/4，甚至可达1/2。

　　修先生解释，别墅禁地令下达之后，市场中现有的高档别墅供应都是前几年批准开发的，因此业主处于强势地位，并不担心下家不接受。由于别墅属于高档物业，一旦交易，产生的各种税费远高于普通住宅，各项税费累计交纳的费用甚至可以达到几十万元。

　　记者咨询了沪上多家大型中介公司，得到的答案几乎是一致的：部分中介行为了促成买卖交易，会主动授意买卖双方如何“做低合同价”，有的甚至聘请房产物业评估公司共同参与，用第三方提交的评估报告来迷惑房产交易中心的客观评估审核。

　　本报记者亲身参与获悉，专业估价机构一般采用市场比较法对具体的房源进行估价，一般挑选多个在成交时间、地段、房龄、户型、周边繁华程度、交通便捷程度等方面尽可能接近的成交实例与评估目标进行比照，然后依据评估目标房屋的具体情况作出“适当修正”，以此估算目标房屋的合理价格。

　　而事实上，要对一套物业进行专业评估，至少必须前往现场勘察。尤其是二手房，受市场环境、房源具体情况的影响相当大，各种细微的差别都会影响成交价格，不到现场实地勘察无法对房源进行准确评估。这一现实差异就在一定程度上为“做低合同价”提供了滋生土壤。

　　灰色成交受阻

　　上海一家拥有100多家门店的大型物业代理公司负责人在接受《第一财经日报》采访时表示，公司旗下一线中介门店业务员近期在上海多个区的房地产交易中心办理缴税手续的时候，新进驻的评估机构认为成交价明显低于市场价范围之内的成交房源而被退件，不得过户交易。这类案例不在少数。

　　“今后二手房交易房源在过户之前，新增加的‘询价’过程，由评估公司对每套二手房的成交价格做一个全新评估。在客观上，买家和卖家所应该交纳的营业税、个税、土地增值税等税费将难以逃避，成交成本比之前增加不少。”上海中原物业代理有限公司(下称“中原地产”)副总经理陈宇珏昨天表示，上海多个区的房地产交易中心狙击“做低合同价格”，中介行瞒天过海的做法将走向没落。

　　中原地产法律及交易按揭部内部人士透露，从目前来看，成交价格处在普通住宅与非普通住宅之间“临界点”的二手交易房产，例如评估公司对于内环与外环之间1万元/平方米左右的二手房，核价很仔细。