保利地产:未来中国房地产业领导者之一

　　　周鹏峰 何静

　　机会属于有准备的人。保利地产15年专营房地产开发业务的底蕴，一插上资本的翅膀，便获得了跨越式的发展。

　　2006年，保利地产成功登陆A股市场。2007年，不论是资产规模，还是销售规模，保利地产在A股房地产上市公司中都已晋身第二。

2004年至2007年，该公司总资产的年均复合增长率达到113.22%，位居四大房地产上市公司之首。2008年上半年，保利地产各项指标同比均有大幅提高，截止日前，今年销售已超过一百亿元。

　　近年来，保利地产推行快速滚动开发的策略，销售面积和销售收入迅速增长。在项目规模不断扩大的同时，保利地产的盈利能力也始终保持在较高的水平上。2003年至2007年，该公司营业收入的年均复合增长率为90%，而同期的净利润增速则达到了122.8%，销售净利率从10.6%上升至20.1%。该公司净利润的增长速度快于营业收入的增长速度，反映了该公司在规模上实现跨越式增长的同时，盈利能力不断增强。而且，保利地产的盈利能力一直保持在行业内的较高水平上。

　　由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构，在北京发布的2007年中国房地产大陆、海外上市TOP10研究报告显示，2007年中国房地产上市公司综合实力前十强当中，保利地产一举获得第二名的好成绩；该公司同时蝉联国有房地产企业品牌价值榜首，品牌价值达到45.72 亿元，比2006 年增长133%。今年，保利的品牌资产计划要突破60亿元。

　　据中投证券研究员李少明分析，保利地产的可持续发展能力清晰可见，该公司业绩高速增长可期。预计保利地产未来三年复合增长率有望超过60％，2010年总资产将突破1000亿元，有望成为中国房地产行业领导者之一。

　　一是保利地产可结算资源丰富。不计算商业地产项目，截至今年5月，该公司拥有可结算资源1713万平方米，土地成本平均为1956元/平方米。这些项目具备良好的盈利前景。保利地产在去年年报中提到，截止2007 年12 月31 日，该公司拥有可结算资源1579万平方米，其中已售未结转面积133万平方米，已开工未售234万平方米，待开工面积1212万平方米（绝大多数为2007年获取项目）。可结算资源中普通住宅占94%，中心城市储备量90%。这些项目具备一定的成本优势，区域布局和产品结构合理，具备较高的经济价值，是该公司未来几年快速发展的坚实保障。

　　二是保利地产拓展新项目的能力可以持续。该公司凭借品牌优势和敏锐的商业触角，逐渐培育了不断拓展新项目的能力。目前，保利地产已签订合作协议、正在完善相关手续的土地储备超过800万平方米。

　　三是保利地产的产品结构和项目区域分别合理。该公司项目分布在一线中心城市的比例为34％，分布在二线重点区域城市的比例为47％，分布在其他地区的比例为19％。

　　四是商业地产项目将成为保利地产新的增长动力。该公司保利地产项目初具规模，集中于广州区域，建筑面积超过120万平方米，2012年后将形成每年超过15亿元的租金收入。发展商业地产项目的意义还在于，它可以平滑房地产行业的周期性波动。

　　保利地产已经取得的成绩和持续高增长的潜质，增强了该公司抵抗行业调整风险的能力。

　　目前，在宏观调控、银根紧缩政策持续影响和消费者持币观望的背景下，房地产业不断面临洗牌和行业集中度增加的激烈竞争局面。为缓解成品油价格、电价上调后短期内通胀上升的压力，从紧的货币政策仍将持续，这会给房地产行业进一步带来负面影响。

　　中投证券研究员李少明判断，在房地产业出现调整的情况下，那些拥有优质土地储备、优质区位、优质品牌、优质产品、优势规模和雄厚财力等6大优势的房地产公司，将会获得更多的机遇，并有可能在本轮房地产行业整合中脱颖而出。

　　在此前提下，保利地产43亿元公司债成功发行后，保利地产资金压力将进得到进一步的减少。中信证券进一步分析认为，考虑到住宅项目开发投资回收期较长的特点，保利地产以长期借款为主的债务结构有利于其财务结构的稳健，公司债的发行有利于进一步改善公司的负债结构，增强公司财务的稳健性。

　　稳健的负债结构以及相对充沛的资金流是投资者看好的重点，也正是大型房企整合行业的筹码，对于保利地产等大型房地产而言，公司债的成功发行必然功不可没。按中信证券研究员陈智罡的说法，保利地产发行43亿公司债虽然对公司发展来说不是决定性的利好因素，但在当前融资困难下，能融到资就是对公司的一种肯定，为公司提供了一个新的融资渠道，也加强了公司融资的稳定性。

　　中信证券研究员陈智罡进一步表示，对保利地产这些龙头企业来说，资金流并不是最重要的问题，最重要的是房地产行业发展趋势，但发行公司债必然会加大行业并购力度。

　　保利地产管理层也在该公司2007年年报中作出了预计，房地产业短期调整虽在所难免，但对专业规范的品牌企业而言既是调整也是机遇。保利地产管理层的这份自信源于该公司卓越的战略能力、准确的判断能力、专业的开发水平和优秀的管理团队。

　　保利地产具备卓越的战略能力。该公司在2002年制订的《十年发展规划纲要》中，准确地预见了行业的良好发展前景，并迅速启动全国化战略并初步完成了全国战略布局；目前已经形成以广州、北京和上海为核心，其他经济中心城市为重点的区域战略；以中高端精品住宅为主、商业地产为辅的产品战略。目前，保利地产已是一家全国性的房地产开发公司，业务涉及广州、北京、上海等重点中心城市，以及武汉、长沙、重庆、成都、沈阳、长春、佛山、杭州、南昌、包头等重点区域城市。保利地产坚持以开发中高端精品住宅为主，同时也适当进行优质商用物业的开发。

　　保利地产具备准确的判断能力。该公司对于宏观调控政策具备前瞻性的把握能力，及时准确地分析把握政策，有效降低各种不利因素的影响，并善于抓住宏观调控带来的发展机会。2007年，该公司预见到市场即将发生变化，在去年初就主动加大了各项目开工面积，加快了工作进度，提前了推货时间，从而抢在去年四季度市场变化前完成了经营任务，回收了资金，规避了经营风险。该公司又在去年第四季度逢低吸纳项目，积蓄实力，在竞争中掌握了先机。

　　保利地产具备专业的开发水平。该公司坚持“和谐生活、自然舒适”的开发设计理念，产品形成了较高的市场知名度和竞争力；该公司在全国各地的项目实现了快速开发和销售，存货周转率进一步下降。

　　保利地产具备优秀的管理团队和健全的法人治理。该公司以独特的企业文化吸引了一大批优秀的房地产专业人才和管理人才，企业具备高效的执行力和强大的凝聚力。科学健全的法人治理和内控制度以及管理层持股保证了企业的持续健康快速发展。

　　其实，综合考量保利地产当前的土地储备、开发进度和该公司发展战略等因素，在未来三年内，该公司的营业收入、净利润仍将保持较快增长态势，保利地产将在高质量增长的基础上成为中国房地产行业领导者之一。