银行监管预售资金账户

　　7月10日，北京市建委副主任苗乐如透露，北京市正在调研房地产预售资金监管体制，有望改变目前预售资金由房地产企业掌握的情况，设立独立第三方监管账户，对开发商销售期房所获得的预售资金进行统一监管。

　　苗乐如表示，北京酝酿新政的原因是预防房地产风险。

今年以来，北京楼市连续出现价格和交易量停滞的局面，很多开发商资金链紧张，为避免开发商资金链断裂所带来的房地产危机，北京市决定对预售资金进行监管。

　　或许正是出于对政策后市巨大影响的担心，北京市建委有关负责人向本报记者表示，奥运会前不会出台这项制度。但是这项制度已经基本完善。例如，针对第三方监管机构的连带责任制度也已制定出来，届时银行也将担负起对房地产企业资金流的监管责任。

　　资金监管

　　如果紧缩货币政策继续持续，房地产市场可能遭遇行业性危机。

　　而对于地方政府来说，最担心的是房地产企业的资金链断裂给当地带来的市场冲击。烂尾楼、房价低迷，土地贬值等问题，都会对地方政府的经济发展带来冲击。

　　 预售资金是开发商销售期房时获得的首付款，从期房预售到交房一般有1年到1年半的时间，在这个时间段里，开发商习惯挪用一个项目的预售款去拿地，或者给另外一个项目做开发款，这种行为蕴藏很大风险，一旦开发商资金链出现问题，开发商卷款逃跑，就会出现烂尾楼等遗留问题。

　　为了解决这个问题，也为了在当前房地产市场环境下保持谨慎，北京市准备设立一个专门账户，让开发商将预售获得资金存入这个账户，或者买房人首付款直接打入这个账户。银行等独立第三方作为账户的保管和监管人，防止开发商将预收款挪作其他用途。北京的制度设计里，银行等第三方机构将代替政府行使监管职能，同时也对监管账户负有连带责任。

　　 中原地产华北区总经理李文杰认为，北京在当前的行情下出台预售资金监管制度，是出于防范政府风险。因为，目前市场交易量比较小，多数开发商出于资金紧张状况。一些资金势力比较小的开发商，已经在出让手中的土地。

　　根据以往经验，房地产市场交易量长期低迷是市场萧条的一个信号，而每次房地产市场萧条，都会带来一系列社会问题。

　　2003年前后，北京房地产市场就出现过开发商因宏观调控而放弃项目的情况，这种事情往往会引起经济纠纷，如果开发商无力承担责任，政府往往需要出面“善后”。

　　经过2005到2007连续三年的房地产价格快速上涨行情，北京楼市价格和交易量出现了双快速上涨。据戴德梁行数据，目前基本已经消灭了“烂尾楼”。

　　戴德梁行住宅部中国区主管蒋省礼表示，今年是“房改”10周年，而今年几次连续提高存款准备金，已经冻结了2.4万亿流动资金，使开发商可以从市场上获得的资金量急剧减少。

　　北京师范大学房地产研究所的一份研究报告则指出，上半年房地产行业资金缺口已经达到8000亿，如果下半年紧缩货币政策继续持续，全年房地产资金缺口会超过1万亿。真正的房地产市场变局将体现在9-10月份。

　　李文杰向本报记者表示，这种监管预售资金制度，对房地产企业的影响会很大。一般房地产企业都同时操作2-3个项目，尤其是房地产上市公司，必须保证每年开工6个项目才能维持全年的业绩。在此情况下，挪用一个项目的预售资金给下一个项目做开工资金或买地资金，是惯常的做法，而北京市这种预售资金监管制度，将彻底堵死开发商的预售资金途径。

　　另外，北京市预售制度一向比外地宽松。全国房地产企业开发资金来源中，平均有28.8%来自预售资金，而北京的房地产企业资金来源中，却有37%的资金来源于预收款。

　　因此，北京出台这项制度对开发商来说无疑是釜底抽薪。

　　防止拖欠税收

　　对于北京市即将出台的强力政策，开发商反应不一。记者采访了多家房地产开发企业代表，除了例行式的“没有影响”观点外，很多房地产企业坦承目前日子不好过。

　　日前，阳光100置业有限公司组织了北京几十家房地产企业巨头在无锡召开座谈会，从业内的角度来探讨当前的房地产市场前景。

　　虽然没指望政府能给房地产市场松绑，房地产公司老总们仍呼吁政府不要把“下猪仔的母猪都杀掉”。任志强则在会议上表示，开发商要效仿四川汶川地震中的那只顽强生存下来的猪，做“猪坚强”，依靠自己，自救互救地渡过难关。

　　实际上，来自政策层面的变化已经说明：房地产行业将出现洗牌。

　　北京市地税局官方网站一则消息表明，为了防止开发商因为资金紧张而出现拖欠税收的问题，北京市日前修订了土地增值税清算管理办法，将清算环节前移，同时改进了清算技术，避免房地产税漏缴漏征。

　　目前，北京市开发商为拯救资金链，已经全面开始打折。据中国指数研究院一份统计数据，北京等大城市楼盘平均打折9.49折，一次性付款平均打折9.1折，每个城市折扣最高楼盘平均下来折扣为8.94折。