房地美和房利美的未来

　　　房利美（Fannie Mae）今天将发行总值达30亿美元的债券，其结果将影响全球金融市场。如果一切顺利，就如房利美高层预料的那样，意味着债券市场对这家政府支持企业（GSE）仍然充满信心。

　　根据房利美公布的资料，这笔30亿美元的2年期债券收益率为3.272%，高于同期国债收益率74个基点，看起来并不像一家陷入困境的公司。

　　但问题可能比看起来更复杂。

　　房利美和另一家GSE房地美（Freddie Mac）近期股价大跌。房利美上周五一度跌至6.68美元（收于10.25美元），而去年8月22日曾高达70.57美元。房地美从高点67.20美元一路滑落至上周五最低点3.89美元（收于7.75美元）。这两家GSE的大部分跌幅都于近期创造。投资者担心房地产市场状况持续低迷，将令这两家公司很快陷入困境。

　　笔者对它们面临如此困境感到惊讶，当次贷危机刚刚爆发时，因为甚少介入次贷市场，笔者一度认为它们将成为最大受益者。不过，这完全取决于它们能否正确应对市场状况。

　　根据上周MSNBC的报道，这两家公司去年担保、投资总值为7000亿美元的次级或略好于次级的Alt-A房贷，而这些正是其他金融机构避之唯恐不及的资产。

　　目前尚无数据证明今年这两家公司购入了多少此类资产，但可以肯定的是它们比之前活跃。与它们有关的房贷资产规模约5.2万亿美元，约占美国房贷市场总规模的43%，最近的新增贷款中有四分之三与它们有关。

　　你可能难以想象一家上市公司会有如此之举，但这对GSE来说并不意外。

　　1938年，数百万美国人买不起或可能失去房屋，原因是没有好的融资渠道。当年诞生的房利美帮助很多美国人实现了房屋梦想。房利美不直接发放贷款，但可以从合格的房贷机构手中购买房贷资产、提供担保或将其出售给投资者。

　　1968年之前，房利美属于政府机构。1970年，房地美因同一目的而诞生。过去几十年，这两家GSE大量雇用曾经的政府要员，以保证自己能与政府维持紧密联系。

　　政府背景曾让这两家公司的股东得到好处，但现在情况不妙。

　　为应对市况并更积极参与房贷市场，房利美自去年11月已募集资金达140亿美元，房地美则计划增发融资55亿美元。它们并不承认资金困难，今年7月11日同时发表声明称财务状况良好。房利美资深副总裁Chuck Greener在声明中表示，公司资本金比美国联邦住房企业监督办公室（OFHOE）规定的最低限额要高出15%；房地美的声明则称截至6月30日的这一比例为20%。

　　但过高的杠杆率令人不安。这两家公司的资本金合计略高于800亿美元，相关资产总值却超过5万亿美元。房贷违约率只要出现小幅波动，都将对它们造成巨大影响。

　　圣路易联储原行长William Poole认为，从技术角度看，房利美已经破产，房地美则处于破产边缘。

　　如果破产，那么它们担保的债券将大幅贬值，并对持有这些债券的投资者和金融机构造成重创；房贷利率则将飙升，对疲弱的市场再度构成打击。这将意味着一场金融风暴的来临。

　　不过，巴克莱资本驻美国首席固定收益策略师Ajay Rajadhyaksha在报告中表示，这两家公司影响力之大，致使美国政府不可能让其破产。

　　即便如此，也不意味着这两家公司的股东会感到安全。

　　房地产投资信托基金FBR的分析师们认为，只有这两家公司的计提达到770亿美元，政府才可能出手干预。这意味着在政府干预之前，这两家公司的股东财富已被清洗殆尽。正如政府干预贝尔斯登以防其一旦破产后拖累整个金融市场，而股东最后可能一无所有一样。这看上去像标准的“股东陷阱”。

　　对股东而言，最好还是历史重演??1979年房利美曾出现实际意义上的破产，但最后在没有政府帮助的情况下走出困境。

　　本周市场还将关注美联储在周二、周三对美国国会的听证；周三将公布美国联邦公开市场委员会会议纪要；周四、周五将有重要的地产数据公布。