京楼市奥运效应显现 二季度高端物业市场乐观

　　戴德梁行日前发布的二季度北京房地产市场报告显示，与一般商品住宅市场低迷的情况不同，北京高端市场二季度表现良好。受奥运的影响，二季度高端住宅的价格保持稳定的增长，服务式公寓和租赁市场公寓的平均租金都呈上升态势；而写字楼则逆市上涨，最近交易项目的资本价值有上涨趋势，售价从人民币24000元/平方米升至27000元/平方米，每平方米上涨3000元；同时，报告指出，北京的高端商业地产正经历新一轮发展高潮。

　　高档住宅租金攀升

　　与一般住宅市场上高度依赖借贷的买家不同，高端市场的买家相对不受从紧的信贷市场和银行的银根紧缩影响，所以，尽管整体市场上的需求正在减弱，二季度高档住宅的价格却保持稳定的增长，其市场前景仍然坚挺。服务式公寓和租赁市场公寓的平均租金都呈上升态势。

　　据了解，由于受奥运的强劲影响，加之业主与管理运营商均期待奥运期间有更高的租金回报，服务式公寓租金自2008年第一季度以来上升了7.6%，市场均价涨至人民币207.3元每月每平方米。为了应对未来可能出现的高需求，在供应上，出租类高级公寓，尤其是服务式公寓出现了显著的增加，有单位在奥运期间的短期租金甚至比一般情况下增加高达9倍。与服务式公寓市场的情况类似，租赁市场公寓的平均租金也呈上升态势。这种增长进一步印证了北京租赁市场对高端物业的强劲需求，租赁公寓的平均成交租金为人民币126.2元每月每平方米。

　　别墅租赁市场是三个租赁市场中最弱的。这其中，地理位置的相对偏远是别墅租赁表现平淡的原因之一。除此之外，部分希望在市中心居住的租户转而选择服务式公寓，这也降低了别墅形式的物业需求量。而也有人认为，别墅市场的需求才更准确地反映了租金方面的可持续增长率，因为这些物业的租金增长大多不是受奥运因素影响的。

　　据DTZ戴德梁行第三季度预计新增供应显示，绝大多数的供应将集中在CBD、东长安街和燕莎。其中万豪琥珀居将在东长安街新增344套住房单位，位于CBD的御金薹凯宾斯基公寓将为市场带来300个单位的新增供应。

　　写字楼逆市上涨

　　DTZ戴德梁行的统计报告显示，二季度北京市的写字楼租金和售价均出现了一定程度的上涨，2008年二季度北京市场出现了三宗大笔交易，中国太平洋保险在金融街购置了丰盛中心，光华银行购置了F3大厦，海南航空在燕莎购置了圣元中心自用。由于北京市场较少有离岸交易结构的物业，海外投资者的购买也相应稀少。最近交易项目的资本价值有上涨趋势，从人民币24000元/平方米升至27000元/平方米。

　　DTZ戴德梁行分析认为，2008年初北京租赁市场的活跃气氛延续至第二季度。现时对甲级写字楼的强烈需求，主要由新进入北京写字楼市场的租客和一些大型国内、国际租户对写字楼的高品质追求所带动。同时，奥运前期暂时停止发放装修施工牌照的规定致使计划在8月份之前入住和迁移的租户提前完成了租赁和入住程序，这也进一步激增了第二季度的租赁活动。第二季度的总吸纳量达33万平方米。由于需求高，市场平均空置率持续下降至9.24%。自第一季度以来， CBD和东二环的交易活动显著增加，吸纳量分别达到11.7万平方米和5.4万平方米。第二季度吸纳量的高增也可以归因于这个季度新开盘的几个项目喜人的预租表现。

　　尽管有大量新增供应于2008年推出市场，甲级写字楼楼盘的平均租金却没有呈明显的回落趋势，这主要是由于一些现有的项目存在轻微的租金下调，而新投入项目的平均租金都有所增加。市场目前平均租金为人民币232元每月每平方米。

　　据了解，今年二季度有6个新项目进入北京甲级写字楼市场，包括位于CBD的北京银泰中心、金地中心A座、泰康国际和华贸中心三号楼，而东二环和三里屯也分别有新近推出的第五广场和泰盛中心。这些项目的总面积共计420257平方米，使北京写字楼市场总存量达到599万平方米。

　　同时，DTZ戴德梁行认为，2008年后半年预计有42.7万平方米的新增供应投入北京租赁市场，其中63%集中在CBD区域。面对市场的大幅度放量，DTZ戴德梁行建议，依据下半年进入市场的供给量之大，相对较旧项目的业主可能会以延长租客免租期等方式下调相关物业的实际租金。然而这种调整的幅度相当有限，它取决于新近投入的项目和旧项目平均租金的价格差别，当甲级市场趋向显现一种更为明显的两极分化时，那些相对较旧项目的平均租金将很有可能会维持目前的水平。

　　商业地产面临发展高潮

　　在北京高端商铺市场逐步区域化的背景下，引进海外商业零售品牌与自主招商已经成为北京高端商铺市场运作模式的两大主流趋势。另外，随着地铁系统的日益壮大，北京高端商铺市场的多中心格局可能将继续深化，区域化程度亦将逐渐扩大。

　　进入2008年，购物中心成为北京高端商铺市场的主角。越来越多的内资开发商开始尝试零售业地产的运营，外资购物中心的早期发展为内资开发商操作购物中心提供了许多有借鉴意义的经验，业态丰富、功能全面等优势使购物中心逐渐成为高端商业地产运营的首选类型。

　　随着人民币持续升值和商业物业价格上涨的利好影响，外资投资北京高端商业地产的热情日益高涨，但面对中国日益收紧的外商投资政策，外资机构在京的投资方式，从短期买卖转变为持有物业长期投资，并更多地选择入股内资开发商形成战略合作，从中获益。

　　DTZ戴德梁行分析认为，北京的高端商业地产正在经历新一轮的发展高潮，尤其是在奥运效应的带动下，发展强劲。预计下季度新开业的项目数量将会有所增加，CBD、中关村、西单和朝外将是新项目集中的主要区域。随着商业地产开发水平的不断提高以及奥运经济对北京商业的利好影响，市场对于优质商铺的需求日益强劲。餐饮、珠宝、钟表与服装服饰品牌在京的开店速度加快，同时，外资品牌拓展北京业务的需求亦明显增加。