北京写字楼商铺空置率攀升 更大挑战即将到来

　　本报记者 荆宝洁

　　随着奥运会的日益临近，北京某些繁华区域的新兴商铺和写字楼将不得不面临空置率攀升的问题。

　　攀升的空置率

　　2007年前，北京曾一度受到国际一流的写字楼和商铺空间匮乏的困扰，需要大面积写字楼物业的租户和零售商被迫相应调整其在北京的扩张计划。

仲量联行的研究显示，2007和2008年，10个新的甲级写字楼竣工以及11个新的全资购物中心投入北京市场，为以上这些租户和商户带来了更多新的选择和机会。

　　与此同时，2008年上半年，新增写字楼供应量同比大幅增加，但远远低于市场预期水平。由于各种原因如资金、施工及奥运会召开等因素致使部分项目没能如期在上半年进入市场。“建筑材料涨了50%左右，并不是所有开发商都能够负担的，这极大程度上影响了一些物业的进入市场速度。”世邦魏理仕北京分公司董事总经理尹宝军7月15日在接受本报记者采访时表示。同时由于上半年大宗写字楼交易活跃，部分写字楼被整购作为企业自用，因此新增项目总量比预计有所降低。

　　然而在需求旺盛，供给延期的局面下，北京的写字楼和商铺仍面临着空置问题。在北京写字楼最集中的地带??CBD区域和新兴的东二环写字楼带，每十间中可能有三间左右还没有找到租户。世邦魏理仕提供数据显示，北京写字楼的空置率从去年同期的16.2%上升至目前的18%。而CBD与东二环地区空置率分别上升至28%与35%。远远高于平均水平。

　　仲量联行认为，随着奥运会的日益临近，北京房地产市场正出现暂时性的放缓，这从北京商铺和写字楼市场租赁活动放慢便可得到印证。较低的市场吸纳率，以及大量新竣工的空间投入市场，使得北京商铺和写字楼市场的空置率分别推高至9.5%和19.3％，较上一季度分别上涨2.4%和3.8%。一些现有著名开发项目仍然保持极高的占用率，从而使得整个市场的租金水平保持平稳，但一些新建开发项目，尤其是写字楼项目在本季度投入市场后，其预租赁活动相对低迷。

　　下半年将迎接更大挑战

　　尽管空置率有所增加，写字楼租金价格仍保持了上涨的趋势。而商铺租金价格虽有所下降，空置率却仍旧攀升。这听起来像个悖论。造成这一局面的主要原因是什么？

　　世邦魏理仕研究的数据显示，和去年同期相比，北京写字楼市场平均租金上升至人民币205元/月/平方米，同比增长9%。其中东二环地区由于推出了多个优质项目从而带动区域租金上涨15%，至每平方米208元每月人民币；CBD地区在激烈的市场竞争环境下，租金仍然上涨了11%；金融街地区受旺盛的需求带动，租金同比上升8%；而中关村地区由于在2007年没有优质的写字楼项目进入市场，来自于IT与高科技公司的稳定需求将租金推动上涨7%。

　　部分大型外资企业在高租金的压力下，为了降低办公成本，已将企业总部从北京城市中心的商务中心地区搬迁至城市周边的科技园内办公。2008年上半年，诺基亚中国总部从盈科中心B座搬入北京南部的亦庄地区，同时敦豪从燕莎地区也迁入亦庄，而摩托罗拉则从CBD核心区迁入了望京科技区中现代的新摩托罗拉大厦。

　　“租金是影响租户的重要因素，而上半年写字楼供应量的增幅超过了需求增长的增幅，此外，郊区化趋势将进一步加剧CBD和东二环区域的写字楼空置问题。”尹宝军说。而由于开发商坚信写字楼市场潜在需求旺盛，目前还没有采取降低租金的策略。

　　商铺市场情况也并不乐观。2008年上半年北京共新增商业面积50万平方米。

　　仲量联行北京研究部经理陈斌表示，“由于奥运会导致的其它在建工程暂停施工和装修，正对租户的租赁决策造成影响，使得今年年初以来租赁活动极其活跃的势头，在今年第二季度遭致打压。某些租户已经确定要租赁新空间，但是将迁址和扩张活动推迟至奥运会之后。”

　　而商业物业市场的供应量也会集中在奥运会之后涌现，市场短期内将面临供过于求的压力，尤其是在商业气氛尚未培养成熟的新兴商业区和城市边缘地区，市场竞争将十分激烈。

　　陈斌认为，2008年下半年将是商铺业主面临较大挑战的一个时期。2008年下半年，北京市场预计将有132万平方米的新增商铺空间。整个商铺市场的供应量在2008年下半年仍将大幅扩张。来自零售商的需求预计将会微幅放缓，这是因为目前部分零售商已经实现了其在北京短期扩张的目标，在进一步扩张之前其主要精力将转向实现现有零售店面盈利能力的最大化。预计在2008年底前，商铺市场的租金水平将下跌6％－7％。

　　陈斌预计，写字楼市场在2008年第四季度和2009年上半年，租户将会重新进入市场，从而吸纳掉目前大部分空置的新增空间。