审批权下放 商务部对楼市外资谨慎依旧

　　“去年很多时候我都是在公司的会议室里接待一拨又一拨的外资基金，给他们讲国内房地产市场的投资环境，今年感觉这方面的工作少了很多。”近日世邦魏理仕环球（北京）研究部董事覃晓梅对《财经时报》坦称。世邦魏理仕是一家综合性地产咨询服务公司。

　　覃晓梅所说的上述情况之所以出现，主要是由于近两年国家针对外商投资国内房地产市场的一系列限制政策。由此带来的结果是，今年以来外资在国内房地产市场投资方面的资金总量比过去确实减少很多。

　　但近期浮出水面的一项新政策，却似乎给这一局面带来改变的希望。

　　根据7月1日开始实施的《商务部关于做好外商投资房地产业备案工作的通知》（简称《通知》），外商投资房地产业的审批权将由商务部下放至省级商务主管部门。

　　这是否是国家限外令松动的迹象？外资是否会在国内房地产业掀起新一轮投资高潮？

　　限外令门槛

　　在2007年12月1日起实施的《外商投资产业指导目录（2007年修订）》（简称《目录》）中，国家除了出台新一轮的限制外资进入房地产的政策外，还限制外资进入房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司。

　　此前于2006年7月出台，由建设部、商务部和发改委等六个部委签发的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》也规定，境外机构和个人通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，或收购合资企业中方股权，未能以自有资金一次性支付全部转让款的，外管局不予办理转股收汇外资外汇登记。

　　在国家出台一系列限外政策后，审批周期长、能否获得审批通过的不确定因素不断增多，令热衷在国内进行房地产投资的外国投资者们头疼不已。即便是那些在中国房地产市场已经“浸淫”多年，并操作了很多项目的外资房地产公司，似乎也没有任何“特权”。

　　此前一位曾在国内多个城市进行物业开发，并收购了诸多房地产项目的外资房地产公司中国区副总裁就曾私下向《财经时报》透露，在“限外令”的严格要求下，他们在内地的投资计划不得不放缓，因为根据实际操作的经验来看，投资项目的审批时间最短要6个月，“最长就不知道要到什么时候了。”

　　国家对外资的谨慎态度源于近年来全国各地不断被推高的房价。从2006年的上海到2007年的深圳、广州等地，只要是外资集中进入的城市，房价无疑会被一再推高。如今外资又将目光投向了二、三线城市。

　　政策松动？

　　尽管近期饱受资金链紧绷之苦的开发商大呼政府要救市，但多位业内人士都分析认为，眼下针对房地产市场的宏观调控政策并无任何松动的迹象。商务部选择将审批权下放至省级主管部门，也并非放松对外资进入房地产业的限制。“宏观调控政策即便转弯也不可能转得那么急。”地产顾问公司华高莱斯副总经理公衍奎表示。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生分析称，这是一种正常的程序问题，因为地方更了解具体情况，“国家的宏观政策决不会放松。”

　　事实上，对于此次外资审批权的下放，市场方面的担心主要集中于掌握审批大权后的地方政府是否会为外资“网开一面”。在地产界，一个公开的秘密就是，房地产和土地是各个地方财政的主要来源之一，在“以地生财”和“城市化”的巨大利益诱惑面前，地方政府一直有招商引资的冲动。即便在限外令的严格限制下，很多地方政府也在外资和商务部之间扮演了纽带的角色，“每每进入一个不熟悉的城市，很多时候都是由地方政府出面和上面（指商务部）进行斡旋，这些工作我们基本不会参与。”一位外资基金经理对《财经时报》称。

　　阳光100副总经理范小冲认为，在审批权下放之后，商务部基本的审批标准并没有发生变化，商务部还会定期对外商投资房地产企业进行抽查，同一地方商务主管部门出现两次违规的，一旦限期未改，便会遭遇收回授权。“备案权限的下放并不代表放松对外商投资房地产业的限制。”

　　此外，世邦魏理仕（北京）董事总经理尹暴君还分析认为，即便是地方政府在项目审批方面有一定的放松，外资获利以后还面临结汇的问题，“毕竟结汇权还掌握在中央政府手里。国家在这方面一直收得很紧，外资出去一直不是一件容易的事情。”

　　外资仍谨慎

　　在公衍奎看来，审批权下放到省级商务主管部门以后，将便于外资与主管部门的沟通及相关投资解释。由于客观上增加了人力和物力，整个审批流程将会缩短，这在很大程度上会提高外资进入的审批速度，有利于外资的流入。

　　范小冲也认为，商务部下放外商投资房地产业的审批权的主要原因，是由于在审批过程中有大量的细节工作要做，无论是从时间、人力的角度，还是对具体公司和项目的了解程度，仅依靠商务部并不能真正实现有效的审批效果。而在下放审批权以后，由于审批的标准本身没有发生改变，只是国家的管理模式发生了变化，“这样会让审批工作变得更加有效。”

　　审批速度地加快对“觊觎”中国房地产投资的外商而言显然是利好消息。虽然现在外资在二、三线城市投资房地产的动作越来越大，但目前一线城市的投资情况也并不差。今年上半年美国私募基金巨头黑石集团落下了在上海的第一单，韩国未来资产金融集团和美国投资巨头凯雷也都进行了第二笔投资。

　　世邦魏理仕上海投资物业部执行董事万砺峰认为，对于一些具有多年当地投资经验的海外机构来说，他们将继续扩展在当地的投资组合作为首选。而审批权的下放，更便于外资与当地负责审批的商务主管部门的沟通，从而提高其投资热情。

　　公衍奎表示，上述《通知》将会利好三类公司，即外资房地产投资公司、中外合资的房地产公司以及手中握着好项目的中资房地产公司。“我认为短期内外资大规模的进入可能性并不大，毕竟他们进入国内房地产市场也不是一两年的事情了。从实际情况来看，外资的资金投向主要是从风险和收益的角度去进行考量。”