深圳房贷“断供”真相调查 大规模弃房很难出现

　　6月底，从一名自称是深圳炒楼客的《断供已过千亿 次贷危机浮现》网络博文开始，有关深圳楼市可能出现或者已经出现大规模“断供”的观点被广泛关注。

　　与此同时，深圳当地银行和监管部门却不时出面否认“断供潮”，究竟孰是孰非，“断供”背后的真相究竟如何，本报记者就此进行了调查。

　　想说“断供”不容易

　　在房价飙升的2007年，不少按捺不住的深圳市民纷纷加入炒房一族，人民银行深圳中心支行之前曾表示，2007年深圳贷款购房户中多次置业比例较2006年增长接近14个百分点，投资比例较2006年增长5个百分点。

　　来深圳五年的小陈正是报告所提到的家庭类型，现在小陈购房买车的银行贷款加起来超过80万，每月银行供款都要7000元以上，已经超过家庭收入的50%风险线。面对媒体有关断供的报道，小陈承认年初确实有过断供的念头。

　　当初，拿着全家凑集的25万元，本来可以再贷款在市区买个紧凑的两房，但是，小陈听从朋友“买两套，卖一套”的建议，在去年4月在市区梅林以每平方米1.1万买了一套40多平方的小户型，当月单价就涨了2000元，令小陈感到异常兴奋。

　　“当时贷款按评估价来算，而且银行也比较宽松，首期付款在10万左右”，小陈表示，“6月份，我和女友又在郊区宝安买了一套两房的，总价在45万左右”。

　　他当时乐观预计梅林的房子涨价会到每平方米1.8万至2万左右，一旦出手就可以赚30万，这样就可以把郊区的新房供清房款，等于赚一套房子。

　　随着去年下半年深圳房价不断暴涨，小陈似乎成功在望。此后，去年8月份小陈又向招商银行申请个人贷款，加上剩余的几万元买了一辆私家车。

　　风云突变。去年9月底国家开始紧缩房产信贷，二手房交易根本贷不了款，想脱手也不行，现在梅林的房价已经跌到1万元以下。

　　“如今，我们夫妻两人收入在1万3左右，每月支出1万，也没有多少积蓄；如果梅林的房子空租，那个月就比较紧张。加上小孩就要出生，面临的经济压力更大。”小陈显得无奈。

　　事实上，监管部门早已意识到收入与银行供款的关联效应。2007年深圳区域金融报告显示，从抽样样本家庭负债情况来看，近几年深圳市家庭房贷月供及所有月供占家庭收入的比重，每年均有超过三成的购房者超过40%和45%，反映这部分家庭的还款及抗风险能力较弱。

　　报告警示，一旦房价持续下跌，这部分贷款购房者将会形成较大的还款风险。

　　“但是如果真的断供，原来付的首期没有了，而且我另外一套房子或者汽车就会被同时处理，那代价更加大。”小陈表示。

　　“断供”潮被夸大

　　“深圳房贷总共不到3000亿，说断供有过千亿是不可能的”，深圳某商业银行人士表示，“断供是一个渐进的过程，除非遇到全局性的金融危机，否则很难出现大规模的弃房。”

　　公开房屋销售数据显示，2007年4-12月深圳住宅销售面积323.64万平方米，占全年销售面积的65%，而深圳去年共销售住宅50601套，以此概算，2007年4-12月住宅销售约为32890套。

　　2007年深圳区域金融报告相关调查亦强调，2007年的4-7月份市场为成交高峰期，房价不断创新高且投资者纷纷跟风入市，这段时期入市的购房者对价格下跌的承受力较差。

　　负资产是否一定意味着断供？对此，一位股份制银行人士认为，断供对个人的影响比较大，个贷出现像有些公司贷那种恶意逃废债的几率应该来说不大，根据以往的经验，除非万不得已才选择断供。

　　深圳银监局相关负责人在接受本报记者采访时表示，去年以来，深圳房价的调整幅度虽然比较大，而且从各银行反馈的数据来看，深圳是有房贷断供的情况出现，但是，还不至于那么严重。

　　该人士还表示，监管部门已经要求各银行采取具体的措施强化对房贷风险的控制，现在银行的风控能力较前几年也有了很大的进步。

　　深圳大学金融研究所教授国世平则认为，现在出现的断供只是个案，整体情况被夸大。楼价下跌才开始，目前深圳楼价还没有实质性的下跌，开发商报价都还很高，只是通过优惠手段来吸引购房者。

　　国世平认为，对于断供，银行已经有所准备。

　　房贷不良上升引关注

　　不过，深圳人行公布的相关数据表明，今年上半年不少银行个贷呈负增长。据人行深圳中心支行统计，5月末个人消费贷款余额下降至2544.46亿。

　　此外，据人民银行深圳中心支行的数据，一季度深圳全市个人住房不良贷款余额比去年末增加了0.81亿元，为13.36亿元，不良率0.58%。

　　本报记者获得的2008年第一季度《深圳个人住房贷款质量统计表》中，逾期3个月以上6个月以下（含6个月）的个人住房不良贷款增加最多，比上年末增加0.73亿元。

　　值得关注的是，如果分析逾期贷款为1年以下（含1年）的余额，可以得出2008年第一季度的余额为7.86亿，较2007年第四季度的6.6亿增加1.14亿，当中且不包括2008年一季度已经处置完的不良资产。

　　与此同时，4月份深圳住宅成交价格降至11962.08元/平方米，正好回落到一年前的水平，由此可以推断，房价回落幅度与深圳银行业房贷不良贷款的上升有所关联。

　　虽然个贷不良仅轻微上升，但是已经引起银行和监管部门的注意。

　　人行深圳中心支行人士表示，深圳房贷不良都是每月进行更新上报的，特别是近期，银监和人行部门加强了对房地产不良数据的关注。

　　事实上，深圳多家商业银行在接受采访时，并不讳言房贷不良余额有所上升。其中，深圳个贷业务排名首位的中国银行深圳分行，个贷余额已经在4月份冲破400亿，在回应媒体采访时承认，个贷不良率已经从去年末的0.2%上升到0.5%。

　　记者了解到，面对逐步增加的不良个贷，银行也开始加紧调整策略应对可能出现的风险。

　　兴业银行在2007年信贷扩张数量上主要以个贷为主，进入2008年，面对景气下滑的房贷市场，兴业银行表示信贷业务的战略将从以个贷为主转为兼顾公私。

　　深圳发展银行则表示，自2007年下半年以来，按揭贷款增幅随即放缓，一季度零售贷款仅增长2%。截至2008年6月末的个人贷款（大部分为按揭贷款）不良率约为1％以下，接近2008年一季度末0.49%的水平。

　　深发展相关人士表示，去年底以来，总行已经意识到深圳等部分地区的房地产市场和按揭贷款的风险偏高，因此，深发展收紧了个人贷款政策，已经逐渐减少这些地区的房贷投放量。