上海楼市 外资何去何从？

　　尽管限外政策频频出台，信贷层层紧缩，可是海外投资基金对上海商业物业的投资兴趣却没有受到丝毫影响。今年上半年，外资在沪整栋收购物业项目的交易总价高达96.91亿元（见附表）。

　　浅析表象，似乎今年外资对上海楼市尤为青睐，交易活动频繁。

但是根据外资投资收购的流程来看，这些今年完成交易的项目其实大部分都是在去年就开始交易谈判，达成了基本的交易协议，并相继通过投资委员会的审核，整个交易的公布有一定的滞后性，这应该只能反映海外投资基金在去年的房地产市场的活跃程度。

　　从今年上半年的外资交易记录中可以看出，在收获了预期的投资价值之后，外资会通过出售持有的物业以改变其投资组合，寻求利润最大化。可是，中国特别是上海坚挺的经济基本面不变，人民币升值的预期依旧，房地产市场的潜力犹存。因此有外资的出售就相对应产生了一笔外资收购，形成了外资间的循环交易，从这些收购的机构来看，被动型基金的出现也是一大特点，它们通常会选择一些特定的、价值较稳定的投资项目，而舍弃风险收益的刺激。

　　从收购的项目来看，海外投资基金的主要关注点还是上海的优质商业物业，纵观上海商业物业市场，其价格水平还远低于香港、东京等国际化城市，可是优质商业物业租金的稳步上升和空置率逐步走低，显示了上海优质商业物业市场巨大的投资吸引力。例如截止到今年第二季度，上海甲级写字楼的租金已经达到每天每平方米1.4美元，空置率也仅为1.33%。许多海外投资机构具有非常强的提升物业附加值的能力，它们在收购项目后参与物业管理以及提升物业整体配套和营运水平的经营管理上，使得项目的租金得到大幅度的提高，也进一步提升了项目的价值，这也是这些项目能够高价出售的原因。

　　宏观调控力度的加强和银根紧缩，受到政府“限外令”政策的影响，许多海外投资机构只能选择离岸交易，以规避政策对外资投资房地产领域的信贷投放限制，这也是今年上半年这些外资交易的一大特点。根据我行对市场的跟踪分析，今年海外投资机构对于国内乃至上海的房地产市场走势还处于一定的观望状态，在政策和市场的双重压力下，除了离岸交易模式以外，海外投资机构开始倾向于项目合作，寻求与本地开发商的合作，既免去了外资在项目整体收购中繁琐的项目操作和人力支出，对于处于资金压力下的本地发展商们也无疑是一种融资的途径，但是海外投资机构对于可以合作的本地发展商在品牌知名度、开发能力、项目管理方面都具有较高的要求。

　　上海国际大都市的形象日益清晰，商业物业市场日益成熟及凸现的投资价值将吸引全世界的金融机构和投资机构的目光。从目前的宏观环境和限外政策来看，外资对于房地产市场的冲击和影响并不具有决定力，上海房地产市场从中期来看也始终是投资者的焦点。（作者为基强联行董事总经理）