上海二手房“以租养贷”法宝失灵 挂牌价松动

　　叶国靖

　　[ 记者在楼市的典型样本区浦西徐家汇区域、浦东联洋板块、碧云板块看到两个现象：一个现象是，目前买卖市场的房源挂牌量持续不断地增加，购买意愿不强导致部分业主转售为租。另外一个现象是，在一、二手楼市联系紧密的情况下，一手住宅新盘价格的滞涨给二手房价带来很大压力，一、二手房价格“倒挂”的情况不时上演 ]

　　骄阳似火，一大群中介业务员穿着整齐的工作制服，站立在南丹东路沿街通道上，向过往行人有礼貌地散发着二手房源销售传单，他们早已不再坐在空调间内等客上门了。

　　南丹东路不足百米的一段路是出名的中介一条街，中原地产、汉宇地产、台庆房产、信义房产等中介门店，紧紧挨在一起。烈日下，这些门店的工作人员每隔10米左右站成一队，立着宣传板，彼此暗暗较着劲。“这里有一套不错的房子，您来看一下吗？”“给您推荐一下永新苑，要看房电话我”。不过，过往的行人似乎并不领情。

　　“即将过去的7月份，情况更糟糕，成交量可能在5月、6月的基础上再下跌20%~30%。”上海福美来房地产经纪有限公司董事长胡正华博士昨天表示，在总体成交依然不振的背景下，楼市博弈正在不断加剧。

　　记者在楼市的典型样本区浦西徐家汇区域、浦东联洋板块、碧云板块看到两个现象：一个现象是，目前买卖市场的房源挂牌量持续不断地增加，购买意愿不强导致部分业主转售为租。另外一个现象是，在一、二手楼市联系紧密的情况下，一手住宅新盘价格的滞涨给二手房价带来很大压力，一、二手房价格“倒挂”的情况不时上演，持有多套物业的业主放弃高傲姿态，议价空间进一步松动。

　　“以租养贷”法宝失灵

　　上述三个区域是高档住宅公寓的聚集地，其销售均价普遍在人民币20000元/平方米及以上（未含装修费用）。上海中原地产在所监测的高档公寓中，该公司上半年买卖成交的二手高档公寓为1.5万平方米，仅为89套，成交均价为40735元/平方米。成交量低位徘徊、成交价高位盘整、转售为租渐成风气。

　　据美联物业顾问（上海）有限公司研究部的统计，7月上旬的租赁市场持续活跃，租赁市场成交量较6月同期环比上升了30%。

　　那么，转售为租、以租养贷的法宝，如今依然能够显灵吗？

　　对此，胡正华认为，在目前高端楼盘价格高企的形势下，如果单纯希望“以租养贷”以获取良好的出租回报率是很不合算的。高档公寓上半年的租赁投资回报率大约为2.7%，明显低于1年期定期的存款基准利率4.14%。

　　距离胡正华所在办公室不足500米的徐家汇东方曼哈顿，被视为“收租的宝地”。如今，以100平方米的二房房源为例，目前月租金大约在9000元左右，市场售价徘徊在3万~3.5万元/平方米之间，租金回报率大约也仅为3%左右。

　　中原地产研究咨询部的最新研究数据支持了胡正华的观点。中原地产发布在所监测的高档公寓中，上半年租赁成交二手房122套，租赁均价在77~101元/平方米/月之间。目前上海高档公寓租金回报率甚至普遍低于老公房等中低端物业。

　　汉宇地产董事总经理施宏睿指出，大量的刚性需求客户都在持币观望，对房价回调的希望导致其与上家在价格上僵持，减缓了成交速度，房价也出现了不同程度的下降。

　　议价空间扩大

　　联洋板块一度短炒客云集，一直是公认的高档二手公寓“产地”。如今，该区域也面临不小的调价压力。

　　人流量很大的浦东大拇指广场，正在成为美联物业联洋分行的业务员们的“第二办公室”。美联物业联洋分行高级经理罗燕青向《第一财经日报》介绍，“7月份即将过去，我们分行暂时还没有二手房成交的单子。”目前，联洋地区的仁恒河滨城和水清木华，抛盘探市，挂牌增加，成交量骤降，二手房挂牌价与实际成交价之间的议价空间不断增加。

　　据她介绍，联洋板块的标杆项目仁恒河滨城部分二手房源挂牌价在3万元左右，有的房源议价空间甚至可以达到10%~15%；水清木华挂牌价约30000元，议价空间约为5%。

　　这并非个案。据中原地产徐汇区区域经理介绍，近10%的房东下调了其挂牌价格，一般集中在250万~300万元的房源，降价幅度在5万~10万元。

　　上海二手房指数办公室的监测数据显示，6月，上海部分市中心板块出现价格松动迹象。如南京西路板块以及淮海路板块的二手房均价分别下跌2.25%和1.59%；小陆家嘴板块以及新华路板块等高端区域跌幅为2.73%和0.53%。

　　21世纪不动产上海区域市场中心分析师认为，目前上海房价面临的滞涨局面已经严重挤压投资者的获利空间，投资客继续持有的热情有所降低，这是议价空间放大的动力。