高价拿地埋苦果 房企整体上市前景暗淡

　　吴晓波

　　7月末，遭遇了四次资产重组方变更的S*ST兰光(000981.SZ)的重组计划再度搁浅。曾经被视为深圳地产黑马的重组方深圳鸿荣源置业集团（下称“鸿荣源”）宣布由于数个项目未取得完整土地证以及2007年新进的数块土地储备市值低于账面值，从而无法进行资产整体上市，不得不中止原有的重组计划。

　　这是内地首家宣布由于去年吸纳的土地贬值，从而搁置资产整体上市的房地产企业。

　　此外，中华企业（600675.SH）这一去年最早在上海国资企业中传出整体上市消息的房企，也在近期宣布3年内不会整体上市。华侨城（000069.SZ）已经酝酿了3年的整体上市至今也只是确定了操作计划尚未具体落实。曾经被炒得沸沸扬扬的存在整体上市可能的保利地产（600048.SH），也由于母公司注资兄弟公司保利香港（00119.HK），整体上市的“故事”也告一段落……

　　在房地产市场低迷、地价缩水、地产未来收益存在不确定性时，笼罩在房企整体上市上方的阴霾已经逐渐弥漫开来。

　　高价拿地埋苦果

　　公开承认由于地块身价缩水而导致整体上市不能成功的，深圳鸿荣源是首例。

　　根据资料显示，深圳鸿荣源1991年成立，在2005年以前，一直主要在深圳宝安开发住宅。2005年，该公司开始向惠州、东莞、佛山等地进发，延续其高价拿地定位高端项目的风格，2007年在多个珠三角的土地拍卖会上高价拿地而一鸣惊人。

　　2007年5月31日，佛山土地拍卖会上，鸿荣源一举打败中海、万科、金地、保利、龙光等共14家国内外知名品牌开发商，以13.95亿元、3900元/平方米的楼面地价拍得佛南(拍)2007-011地块。8月，鸿荣源在惠州通过收购公司股权，获得70万平方米地块，建面约200万平方米，这是鸿荣源历史上所获得的最大幅地块。加上当年9月鸿荣源在广州拿下的地块，其一年内的土地收购成本据知情者称近40亿元。但是该公司去年的销售额根据其自报只有20亿元左右。

　　其中，2007年9月11日，鸿荣源与保利激烈争夺，并以21亿元买入的广州金沙洲B3701A06地块，楼面地价高达7935元/平方米。而10个月后的今天，金沙洲一手楼均价已经下跌至8000元/平方米左右，而且未来还有为数不少的6000余元/平方米的限价房推出。目前金沙洲已成为广州楼价下跌最快的板块之一。

　　其中，在广州金沙洲拿下的巨幅地块，至今未见鸿荣源有动工迹象；在广州市规划局的规划公示上，也未见到鸿荣源项目的规划披露。

　　国信证券分析师方焱对《第一财经日报》表示，鸿荣源主要是在深圳关外开发住宅。今年以来深圳楼市低迷导致的销售不畅，以及去年拿地价格较高，都可能对鸿荣源造成资金压力以及上市后的业绩压力。

　　在搁置整体上市后，鸿荣源对媒体表示，该公司拟在2年内处置掉几块市值低于账面值的土地储备以及几个产权不够完整的在建项目，待彻底解决了拟注入资产的权属不完整和同业竞争问题之后，再通过定向增发以及资产置换等方式一次性实现其名下房地产资产的“整体上市”。

　　整体上市路途多艰

　　在2005年就提出了整体上市方案并酝酿了近3年的华侨城，近期已经确定了增发融资不超过83亿元，收购控股股东华侨城集团所持有的13家公司的全部股权的计划。但是，由于旗下别墅楼盘的规划问题，引发业主抗议并导致工期延误；而在成都的华侨城旅游地产项目，也由于地震而工期延误，而当地旅游业震后恢复的漫长过程会否影响华侨城项目的盈利也是未知数。

　　在今年5月28日的股东大会上，华侨城有关管理层表示，由于监管部门和主管部门的审批手续非常严格，过程也十分复杂，因此公司无法控制整体上市进程的快慢，“之前曾许诺过的8~10月份之间完成，可能会推迟”。

　　但是，由于华侨城在去年为收购资产所作评估报告的基准日为2007年12月31日，由于评估报告的有效期约为一年，也就是说，华侨城必须在今年的12月31日之前完成83亿元的公开增发。而在股市低迷以及华侨城的项目出现停工的不利因素影响下，在未来3个月内完成数额如此庞大的公开增发融资，可以说是一个高难度动作。

　　国信证券公司地产分析师方焱认为，华侨城整体上市的进程一再延缓，主要是由于其整体上市的资产庞大，在资产审批方面的考核与监管步骤较严谨所致。

　　此外，在上海国资地产重组中最早传出整体上市的中华企业母公司，在上实集团、张江集团、外高桥等“国资兄弟”纷纷提出整体上市方案时，于今年6月末正式确认，3年内都不可能整体上市。而在去年2月曾经被长江证券提出具备整体上市可能的保利地产，也由于去年9月母公司保利南方集团将众多房地产项目资产整体注入其兄弟公司保利香港，而丧失了整体上市的可能。

　　从上述两家公司的情况来看，国企背景、同业竞争都成为他们整体上市的阻碍。而同业竞争也在低迷的市场中，造成他们大规模增发融资、收购资产的障碍。

　　中华企业有关负责人曾对媒体表示，同业竞争对作为收购母公司资产的30亿配股融资“有一定影响”。

　　国泰君安去年三季度对于整体上市概念的研究报告指出，对于资产注入、整体上市需要理性看待。他们指出，资产注入、整体上市的方案显示的是股东尤其是控制性股东的意志，但是由于过程有不少审批门槛，进程不仅中小投资者不能掌控，上市公司本身也难以掌控。