美国金融困局教训房贷风险不可不防

　　随着美国次按市场的崩溃，信贷市场危机的进一步恶化，最近有些美国银行相继倒闭，如美国印地麦克银行因挤提被美国联邦存款保险公司接管。更值得关注的是，美国财政部出面拯救美国两大房贷机构??房利美和房地美。

　　其实，房利美与房地美一直被认为它们推动了美国房地产市场发展，帮助了成千上万的美国人获得住房，及实现“美国梦”的重要支撑之一。它们拥有或担保了一半以上的美国住房抵押贷款业务，其债券也曾被华尔街金融机构誉为准国债。所以，当它们的股价出现暴跌并濒临破产边缘时，美国财政部才不得不出手相救。

　　从表面上看，美国金融市场无限放大了住房按揭贷款风险，但实际上导致美国次贷危机产生的根源是住房按揭贷款。因为，将按揭贷款给次级信用的贷款人及金融机构谋求短期利益而放松对按揭贷款人市场准入审查，这些问题及风险导致了后来按揭贷款产品证券化及衍生工具化的高风险程度。

　　同样，近十年来中国房地产市场的快速发展及银行体系的持续繁荣，都是与个人住房按揭贷款有关。同时，国内一些商业银行放松对个人住房按揭的市场准入所制造的短期繁荣情况，与美国相比有过之而无不及。之所以会出现这种情况，是与近几年来住房按揭贷款政策及银行信贷管理的特殊环境密切相关。与美国的次级按揭贷款相比，国内个人住房按揭贷款市场的宽松程度“有过之而无不及”，如个人通过银行按揭贷款可购买几十套住房等。

　　这种情况在发达国家中是很难发生的，但在中国不仅仅是出现了这种情况，而且还相当普遍。几年前，国内一些地区房价的快速飚升基本上都与利用住房按揭贷款的炒作有关。所以，当2007年对国内住房按揭贷款市场管理进行规范时，国内房地产市场就发生了巨大逆转。

　　本来，房地产市场政策发生巨变后，国内房地产市场发生这种调整是很正常的事情，但是房地产市场一出现调整，就有房地产开发商认为，是从紧的货币政策触发了这一市场调整。但是，今年上半年从紧的货币政策并不是针对房地产市场的，实际上银行资金对房地产市场的流入也没有减少。只不过是在规范了银行信贷管理后，国内个人住房按揭贷款相应出现了减少。在笔者看来，规范房地产市场的信贷管理之所以会引起国内房地产市场的销售下滑与价格下跌，说明投资炒作而非自住消费是早些时候国内房地产市场的一个重要特征。

　　以目前调整的房地产信贷管理政策（如2007年的359号文件）来讲，我国对国内个人住房按揭贷款政策仍然是世界上最为宽松的。即便如此，不少商业银行还是希望不断突破相关规定。

　　最近，当国内一些地方的房地产价格出现了一些理性回归迹象时，一些房地产开发企业及学者就站出来说话，认为中国房地产市场价格不可大跌。因为，房价下跌会影响国家经济安全、国内居民的财富缩水及银行倒闭等。如果房价出现了大跌，如果政府不出台救市措施，那么房地产开发商的暴利将无法持续，它们也不可能在短期内将国人的巨额财富转移到自己手上。所以，要求政府出台政策救市，如放松个人住房按揭信贷管理政策，并由此可能会再度形成新一轮房地产炒作风潮，可以帮助房地产开发商将暴利落袋为安或回避风险。

　　由美国难以回避因个人按揭贷款问题引发次贷危机来看，我们也应认识到国内房地产按揭贷款（包括个人按揭贷款）风险或许会大于美国。对此，我们要对最近国内房地产开发商想左右市场或政府政策保持高度警惕。

　　总之，从最近美国爆发的银行危机及房利美与房地美所面临的困境来看，我们也要加强对个人住房按揭贷款的信用管理，不仅要针对个人住房按揭贷款制定比较严格的监管标，而且还要建立起一套严格个人住房按揭贷款的信用管理体系。只有这样，我们才可能降低中国房地产市场特别是银行体系所面临的风险。否则，中国也可能会出现类似美国的银行危机。这就是美国银行危机对中国房地产市场的一大启示。

　　（作者系中国社会科学院金融研究所研究员 ）