北辰长沙“地王”退地疑云

　　北辰实业(601588.SH)一直在忙着为退出长沙新河三角洲地王项目传闻辟谣。

　　7月31日，北辰实业发表声明称：所谓“从长沙退地”完全是子虚乌有。公司自去年7月24日中标长沙新河三角洲开发项目后，前期准备工作进展顺利。

　　该项目承建方长沙望城建设集团指挥现场施工的肖经理则向记者表示，新河三角洲项目已经在2008年7月17日奠基开工，正式开始进行“三通一平”，现在各项工程进展有序。

　　“没有退地，目前正在施工，还有拆迁没有做完，北辰的总体方案也在提交中。”长沙市国土资源局总经济师张君来也这样告诉记者。

　　此前有传言称，北辰在去年开发商狂热拿地的情形下，高价接手天价地王项目，但今年全国土地市场成交量剧减，价格大幅下滑；北辰的股价也急剧缩水，其已无力支付巨额土地款；该地王项目周边楼盘也在跳水。凡此种种，昭示了北辰退出地王项目的可能性。

　　传言并非完全是空穴来风。7月30日北辰实业公布2008年半年报显示，公司流动负债总计已达83.72亿元，而到8月底尚需支付地价余款22.08亿元。如何在短期内交付地价款成为北辰实业最急迫的问题。

　　“外界传出北辰退地，也不是完全没有道理，毕竟房地产市场不景气，今年上半年全国约10%的土地出现流标流拍情况，一些地方开发商宁可不要保证金，也要退地。”湖南某资深房地产人士如是说。

　　有地产界人士认为，该地王项目推高了长沙房价。在中国“地王”所处的长沙市开福区，2008年商品住宅成交均价为4428元/平方米，同比涨幅达30%以上。

　　7月31日，北辰实业股价大挫7.26%，收于6.77元。

　　资金“突破口”隐现

　　从项目拿地开始，“中国地王”开发商北辰实业一直因深陷资金困局而备受质疑，而项目进度亦因此受阻，北辰实业在破解资金困局的道路上挣扎前行。

　　7月14日，北辰实业发布公告，称公司的17亿公司债计划获得证监会批准。公司高管透露，17亿元资金除8亿元用于银行还贷外，其余将用作集团流动资金，而长沙新河三角洲项目将是此次资金投向重点。

　　7月31日，北辰实业声明称，首开区规划设计开始启动，可行性研究报告和环境评估报告也已编制完成。北辰声称，长沙项目力争于2008年3季度完成住宅首开区的住宅方案设计，力争在2008年4季度开始施工。

　　新河三角洲地王项目承建方肖经理表示，自17日开工以来，长沙北辰（北辰实业负责新河三角洲项目的项目公司）在资金支付上，像工程机械租金、人工费等都能按时到位。目前正在进行场内平整和垃圾清理，预计两个月可以完成。至于“三通一平”何时完成现在尚不清楚，“这个需要长沙北辰的积极配合”。

　　“长沙市政府目前只将第一批土地使用权交付给我们，第二批土地尚未交付。” 长沙北辰副总经理郭东星向记者解释，按照协议北辰实业只有在2008年8月31日前付清全部地价款73.6亿元（北辰占股80%，需支付92亿元总价款的80%）之后，才能拿到整个地块的土地使用证，而完成“三通一平”也得等到全部土地拿到之后了。

　　北辰实业方面对记者称，已经支付土地出让金51.52亿元，如何在一个多月时间内尽快补上22.08亿元的欠款拿到第二批土地，已成为迫在眉睫的问题。

　　然而，综观北辰实业财务数据，公司债的发行依然难掩公司在填补土地金支付和后期开发资金漏洞上的捉襟见肘。

　　北辰实业2008年半年报显示，公司虽有货币资金36.44亿元，比年初增加55.75%。但短期借款、长期借款分别为21.25亿元和43.5亿元，公司流动负债总计已达83.72亿元。资产负债率攀升至62.69%，为近三年最高纪录。

　　“长沙项目的土地款和前期开发费用是目前北辰实业的主要资金缺口所在。”长沙华盛集团副总裁黄雁鸣坦言，急于杀出京城的北辰实业在新河三角洲项目上沉淀过度，导致公司资产负债率水平大幅提升。

　　“资金困难的确存在，但我们正在积极解决。”郭东星说，除了17亿元的公司债，北辰实业还拥有至少50亿元的银行授信贷款。而公司在北京的一些项目也开始销售，资金回笼加速。“比如奥运村项目，自今年4月开盘来每月销售200多套，估计可以带来近10亿元现金流。”

　　“公司2007年上半年和下半年经营活动现金净流量均为负值，主要是公司购买大量土地，特别是长沙项目支付了大量现金，其中项目公司注册资本0.8亿元，向母公司借款63.62亿元。”中央财经大学景小勇研究员分析，“2008年上半年，公司在没有大量购买土地的情况下经营活动现金净流量转为正数。同时公司取得大量借款并且发行公司债，公司资金较为充沛。”

　　地王推高房价？

　　“长沙项目资金需求量巨大，长沙地区的房地产市场运营情况将直接影响到公司的未来效益。”景小勇同时指出北辰实业的命门。

　　“这么高的地价，肯定会推动长沙房价快速上涨，将来不知道还有多少人买得起房。”一位在事业单位上班的长沙市民坦言，天价地王对于区域房价的影响不容小视，未来长沙房价高企应是意料中的事。

　　一个不容忽视的现实是，在楼市遇冷的宏观大环境下，全国各地房价纷纷下滑，而长沙楼市不仅没有下降，还稳中有升。

　　来自长沙市房产局的数据显示，2008年上半年长沙市商品住宅累计销售480.06万平方米，同比增长60%，已售商品房住宅均价为3650元/平方米。而去年同期长沙商品房住宅均价仅为3278元/平方米，涨幅达11.3%。特别是在中国“地王”所处的长沙市开福区，2008年商品住宅成交均价为4428元/平方米，涨幅达30%以上。

　　“除了需求及材料价格上涨等因素，我认为最主要原因还是天价地王的拉动。” 黄雁鸣直言不讳地指出。

　　事实上，地王对长沙房价的潜在影响已经初步显现。记者调查了解到，早在北辰实业拿下“中国地王”后的2007年，与新河三角洲一路之隔的“湘江北尚”项目便将销售均价从7月的3850元/平方米上调至8月的4400元/平方米。

　　而数百米开外、与地王同处湘江之滨的顺天黄金海岸项目负责人也表示，“中国地王”肯定会带来长沙房价的新一轮上涨，“我们项目三期的价格也准备由现在的4200元/平米调到4500-4600元/平米”。该负责人同时透露，一年多来地王周边项目房价纷纷上扬，平均涨幅达数百元，而且影响范围越来越广。

　　“一场地王梦，遍地伤心人。”地价与房价在肆意演绎互相推高的恶性循环的同时，也在深度刺痛着公众对房价攀升本已麻木的神经。

　　“听说均价要到6000/平方米以上，不知道有多少人买得起。”家住新河三角洲项目旁边的刘先生表示，去年年末项目周边住房均价为3000多元，现在要涨到6000元以上，一年内要翻一倍，这个涨幅让人难以接受。

　　“这种恶性循环会使房价形成由低而高的周期。”湖南大学建筑学院某教授指出，房价与地价的互相推高，加上“中国地王”的区域标杆性影响，必然促使市场对未来房价高企的预期在短时间内很难改变，而这对急欲置业的百姓来说，并非一个好消息。