央行广州调研：“最详尽的排查”

　　7月31日，央行广州分行关于报送房地产贷款情况的一纸通知被陆续发到辖内的中资银行。央行广州分行表示，本次调查目的是为了及时了解房地产信贷政策执行情况，准确把握房地产信贷风险状况。

　　央行广州分行相关人士接受记者电话咨询时表示，房贷调查表是由总行统一下发到各中心城市分行，各分行根据当地实际情况稍作修改再下发到辖内银行，调查结果最后将汇总到总行。

　　广州某股份制银行人士坦言，近几年都没有接到央行如此详细的房地产贷款和个人贷款的调查表。其统计时间上溯到2005年，甚至连平时比较少关注的开发贷和个贷的细节都在此次上报范围内，说明其中隐藏的银行信贷风险已引起监管部门的高度重视。其长达十页的调查表，数十个小项清晰反映了央行迫切希望全面了解房贷现状及其风险的意图。

　　关注房贷资产质量及其变化

　　是次调查分为三大部分，以房地产贷款总体情况和房地产贷款政策执行情况两项为主，最后是对各银行房地产贷款余额最大客户进行摸底。

　　从时间跨度来看，央行调查着重对2006年和2007年发放的房地产贷款情况进行统计，而这两年恰好是国内主要城市房价飙升的时期。

　　在第一部分房地产贷款总体情况6个小项中，除对2005年以来，各年度房地产开发贷款、个人住房贷款的数量和比例等常规检查外，房贷和个人住房贷款资产质量及其变化等是核心内容。

　　而记者从另一渠道获得的数据显示，至2008年6月末，广州地区中资金融机构房地产相关贷款余额为2256亿，其中，国有四大银行1477亿，占比65%以上，而股份制银行486亿，地方金融机构240亿左右。在2256亿房地产贷款中，企业和个人购房贷款就有1265亿，占比较大。

　　其次，央行还要求对2005年至2008年6月，房地产开发贷款客户资金满足度和开发贷款抵押率进行调查，显然，央行希望在了解开发贷款满足度的同时，掌握开发商的抵押物可以在多大程度上保障银行资产安全。

　　某银行人士分析，资金满足度反映的是获得贷款的开发商比例，在去年收紧信贷以来，开发商资金出现紧张。

　　另外，发放给开发商的贷款是否有足值抵押也很重要，出现房产重复抵押的情况也曾发生过。

　　数据显示，广东省今年6月末中资金融机构个人购房贷款余额达5770多亿元，其中新建房贷款4189亿元，而这当中大部分为抵押贷款，金额为4027亿。

　　值得关注的是，央行调查还包括了房贷风险的压力测试情况，要求各银行初步判断房地产价格变化对房贷风险的影响底线，同时指定广东中行和建行、广发行完成压力测试并上报情况。

　　摸底“二套房”政策落实情况

　　在2006年房地产市场火爆的时期，面对月升千元的楼价，不少投机客入市，广东地区以深圳为甚。

　　数据显示，今年6月末，深圳2300亿个人房贷余额中，再交易房贷款就有800亿，与新建房贷款之比为53%，远高于全省28%的平均水平，表明深圳住房周转率较高，亦即炒房行为盛行。

　　因此，在第二部分贷款政策的执行情况调查中，主要对2007年9月以来，即央行“二套房”政策实施以后，个人住房贷款利率、违约率等具体数据进行摸底。

　　在相关表格中，央行将2007年9月底与2008年6月底的个人一、二、三套以及三套以上等四种情况进行对比，内容包括贷款平均利率和首付比例、违约率等。

　　自从去年实行二套房政策以来，有银行不断传出放松执行标准的消息，就在6月初，深圳四大银行被媒体披露涉嫌变相放松央行的二套房政策，对还清房贷的个人再购房给予优惠利率。

　　显然，央行调查是针对二套房政策执行成效以及个人房贷的风险程度。

　　另外，“同一借款人的贷款情况”也被纳入摸底范围。

　　民生银行个人银行部人士称，同一借款贷款主要是调查有多套房产的个人贷款情况，当中不少是专业的炒房客，也有普通的投资市民。但是，也不排除炒楼客用多个户名进行操作，但是这种调查还是能在一定程度上反映他们的信贷情况。

　　特别是在房价继续下调的预期之下，“炒房客”的规模和状态，以及下一步的走向亦牵动着监管部门的视线。

　　为此，央行在本次调查中，特别对“同一借款人个人住房贷款变化情况”进行全面了解，要求各银行上报从去年第四季度至2008年上半年，同一借款人购置的各套住房贷款的金额和比例。

　　最后部分，央行旨在对银行的贷款集中度进行了解。对于全国性银行而言，必须上报房地产贷款余额最大的15个城市贷款余额和比例，另外，各家银行前20名的房地产客户情况亦须上报。