万科销售连三月下滑 应对楼市调整持154亿现金

　　◆每经记者 方俊 周艳

　　今日，房地产龙头万科A（000002，收盘价8.47元）发布了2008年中期报告，上半年公司实现销售面积265.8万平方米，营业收入172.6亿元，净利润20.6亿元，分别同比增长15%、55.5%和23.6%。

　　此外，万科还在董事会报告中就公司中期业绩取得、近期销售情况、未来楼市走向、应对当前宏观调控等市场关心的问题发表了自己看法。

　　中期业绩：

　　市场份额增长至2.7%

　　中期报告显示，万科上半年实现营业收入172.6亿元，净利润20.6亿元，同比分别增长55.5%和23.6%。市场份额则由2007年上半年的1.9%增长到今年上半年的2.7%。

　　上半年，万科结算面积和结算收入分别为208.1万平方米和170.1亿元，同比增长69.7%和55.5%。基本每股收益为0.19元，同比增长20.6%。截止6月底，公司尚有319.8万平方米已售面积未参与本期结算，合同金额合计约286.4亿元。

　　对该业绩，万科在董事会报告中表示，公司得以保持持续增长，主要受益于秉持 “聚焦主流.理性应变”的经营策略，立足刚性需求，积极应对市场变化。上半年万科销售的产品中，刚性需求占比86%，自住需求占比超过90％，中小套型的产品比例也不断提升，90平方米以下销售占比46%。

　　值得关注的是，与2007年开发商通过招拍挂疯狂“抢地”相比，万科在今年上半年拿地324万平方米，而新增项目中有76.2%通过合作方式获取，平均土地成本2155元/平方米，远低于去年。

　　准备过冬：

　　持有153.7亿现金

　　对于本轮楼市调整，万科在董事会报告中表示，公司一直有较为清醒的认识，从2007年一季度开始，万科在定期报告中多次对市场的过热迹象做出预警，并明确提出应谨慎拿地，同时聚焦主流市场，控制高端项目的比例。而从2007年下半年开始，万科的判断不断得到印证。

　　万科指出，鉴于宏观环境的复杂性和不确定性，此次行业调整的时间可能会延长，部分地区甚至可能出现过度调整。而万科基于此前的判断，已经为此做了充分准备。报告显示，公司期末持有的现金达到153.7亿元，超过短期借款及一年内到期的长期债务总和。

　　万科表示，尽管调整期可能延长，但调整仍是阶段性事件，决定住宅行业发展方向的深层因素并未发生任何根本性变化，行业的长期前景依然值得期待。万科全年开工面积将为683万平方米，较年初计划减少165万平方米，竣工面积将为586万平方米，较年初计划减少103万平方米。调整经营计划，是为了公司更好的未来发展。

　　应对调控：

　　秉持现金为王思路

　　今年以来，在从紧的货币政策影响下，行业整体进入了调整期，很多房地产企业面临资金紧张的尴尬。万科同样也未能幸免。上半年短期借款大幅增加至53.5亿元，而去年同期仅为11.05亿元，同比增长384.28％。

　　对此，万科在董事会报告中指出，调整期内市场的确存在一定的短期不确定性，但因为公司更注重秉持现金为王的经营思路，行业资金紧张的局面下也潜藏着未来发展的机遇。报告期内，尽管预收账款大幅增加，但公司的负债率仍然维持在相对稳定的水平。而且期末公司的预收账款265亿元，占负债总额的35%，这些预收账款将随着项目的竣工结算转为本公司的主营业务收入。

　　销售情况：

　　5月~7月大幅下降

　　在发布中期报告同时，万科还同时发布了七月份销售情况简报，显示公司7月份实现销售面积36.0万平方米，销售金额31.1亿元，分别比2007年同期减少27.0%和15.0%。

　　而有数据显示，今年5月份万科实现销售面积58.3万平方米，销售金额53.4亿元，分别比2007年同期增长-5.5%和13.4%；6月份万科实现销售面积44.8万平方米，销售金额43.7亿元，分别比2007年同期减少38%和22.8%。

　　不论同比还是环比，万科销售面积和销售金额已经连续三个月出现了大幅下滑。尽管最新快报也显示，2008年1~7月份公司累计销售面积301.8万平方米，销售金额272.4亿元，比去年同期分别增长了7.6%和28.9%，但是近三个月公司房产销售出现大幅下滑已经是个不争的事实。

　　对此民族证券房地产行业分析师崔娟在接受记者采访时表示，房地产开发综合指数已经连续6个月下滑，房地产行业整体处于调整期，其他房地产企业都出现了下滑，万科的销售出现一些下滑也属正常。渤海证券的房地产行业研究员周户在接受采访时也认为，由于上半年行业整体调整，万科的销售出现下滑主要受行业低糜影响，他预计万科下半年销售情况可能有所好转，虽然同比可能有所下降，但环比可能有所上升。