房价与收入比揭穿重庆版“房产救市论”真相

　　　在风雨飘摇的房地产市场，业内的任何风吹草动都会引发轩然大波。日前，重庆市常务副市长黄奇帆公开披露，重庆市政府将投入百亿资金收购市面上的中低价商品房，用于拆迁户安置，而拆迁居民购买安置用房每平方米只要2000多元。

　　消息一经披露立即引起各方高度关注，其中有观点认为这是地方政府对房地产行业采取“救市”行为的首例。对于这一观点，我们认为，有关房地产“救市”问题，因其事关整个房地产市场的价格评估，事关政府对于房地产调控政策的把控，所以必须要对“救市”一说的属性给予明确的判断。

　　事实上，重庆市政府百亿资金收购商品房绝非是挽救市场颓势的举措，只是针对拆迁住房安置形式的一项新选择而已。据报道，旧城改造是重庆未来几年市政府的重点工作。按照计划，主城区要在三年之内完成1000万平方米危旧房拆迁工作，因此急需的拆迁安置房大约在700万平方米。较之以往政府直接投资建设经济适用房的模式，当下低迷的房地产市场给予地方政府更好的选择。政府自建经济适用房周期很长，至少需要三四年时间，而且相关生活配套措施往往并不完善。与之相比，投入百亿资金直接购买中低价商品房，能够迅速提供约300万平方米的安置住房，从而一举打破重庆旧城改造的瓶颈问题。

　　　从这个意义上讲，重庆市政府出手购买安置住房并非为了挽救房价下跌，恰恰相反，是商品房价格的下跌为政府拆迁户安置提供了新的解决思路。两者间的因果逻辑关系不可被混淆。

　　值得一提的是，有关重庆的话题固然是个案，但是仔细观察后我们不难发现，近期有关房地产市场“救市”的呼声可谓是此起彼伏。深圳房地产断供传闻、各地的土地流拍、开发商面临倒闭等等说法，都在放大着房地产市场波动的风险问题，并且将房地产市场波动引向金融风险与经济衰退等重大问题上。这一系列现象表明，相关利益群体期望透过各种舆论途径来影响房地产调控政策。对此，我们建议相关调控部门应缜密观察，谨慎应对，不宜轻易改变既定房地产调控政策。

　　房地产市场究竟需不需要“救”，问题的核心并不在于市场价格已经波动了多少，而在于波动后的市场价格是否仍然高估，是否还存在非理性泡沫因素。从国际惯例来看，衡量房价是否合理的最重要标准就是房价与收入之比。而以此为标准，即便是在本轮房价下跌最为明显的深圳市，其房价依然处于畸高状态。数据显示，5月份该市一手房交易均价为11014元/平方米，而深圳人均可支配收入不过每年2万元多一点。按照三口之家、购买90平方米住宅来计算，房价收入比仍然在15倍以上，远高于国际公认的3到6倍的水平，房地产市场泡沫由此可谓是清晰无疑了。

　　房价与收入之比，这一最简单的衡量工具往往也是最有效的，它能够让我们准确地判别房地产“救市论”究竟是否正确。近期很多呼吁救市的言论，都引用了美国针对次贷危机的救市举措，甚至以近期美国国会通过援助法案等为例证，来呼吁国内也采取相应的救市措施。这样的对比根本是站不住脚的，完全忽略了两国房地产市场的巨大差异。事实上，在1975年到2005年长达30年的时间内，美国平均的房价与收入之比始终在4倍左右。即便是在2005年、2006年的美国房地产市场“泡沫”期，美国的房价收入比也没有超过5倍，这一比例甚至不足国内房价泡沫水平的一半。但即便如此，美国房地产市场还是陷入衰退之中，并且最终爆发了次贷危机。

　　不仅如此，美国之所以大动干戈地救市，表面看来是针对房地产市场衰退，但其实质却并非如此。房地产市场的衰退在经由次贷等金融创新产品的作用后，最终放大了整个金融市场风险，而后者才是迫使美国政府不断干预市场“救市”的根本原因。与之相比，国内的房地产的价格波动根本不会危及整体金融市场稳定，深圳所谓“千亿断供”说法的瞬息兴亡就是一个典型的例证。

　　房产“救市论”甚嚣尘上并不奇怪，毕竟房价的走势波动事关开发商切身的经济利益。既然是为自身利益所谋，当事人的言论偏激，甚至失之理性也并不奇怪。但是，对于调控部门而言，则需要仔细分辨被言论所遮蔽的房地产行业真相，理性评估国内房价的高低状况，从而避免被有关言论误导。