一、二手房价格倒挂 上海二手房降价浪潮恐更盛

　　本报记者 邓旭　实习生 蒋卓颖

　　市场出现降价潮

　　随着沪上新房不断打折的出现，二手房市场也没有逃脱这波降价潮。不仅如此，沪上二手房价格高于新房的现象又开始频频出现。分析人士指出，一手房出现大范围打折促销，也同时增加了二手房的价格压力。

　　汉宇地产市场部最新数据显示，7月份各类型商品住宅二手房总成交为8493套，环比6月份减少27%、同比萎缩30%。7月份的成交数量虽然比市场人士预测的高出5%，但低迷的状况依然非常严重。特别是5年之内的次新房，从5月初的3656套到月底2820套，7月份又下滑到2095套，累计大幅萎缩43%。

　　由于近期很多板块的一手房都出现了明显的价格松动，一、二手房价格倒挂的现象逐渐蔓延。在对一手房有强烈价格下降预期的大市场背景下，目前相对于一手房价格已经偏高的次新二手房更不为市场认可，这是次新房成交迅速下滑的主要原因。6月份表现抢眼的老公寓、老公房市场也未逃脱市场低迷的厄运。7月份，老公房类住宅环比萎缩27%，与次新房、别墅类高端住宅产品呈现出一样程度的低迷。可以说7月的二手楼市泥沙俱下，没有一种细分的住宅类型产品被目前的市场所认可。

　　然而，在这样的情况下，市场却依然有部分二手房价格明显高于一手房。而这是上海楼市近些年来长期投资过热的后果：很多楼盘有大量投资房存在，这些房源多是在高位买入，所以房主不愿意压价销售，因此挂牌价格甚至超过一手房。事实上，一、二手房价格倒挂现象也只可能出现在这些积压楼盘中，而老公房则基本不会出现这一现象。

　　业内人士认为，今年一手房市场的价格回调，是一个理性的回归，使房价回落到一个合理的范围内。市场化自动调节的效果开始显现，部分二手房不顾市场需求不肯降价，只能是有价无市。

　　倒挂多在外围地区

　　信义房屋分析人士进一步指出，这类倒挂情况大多出现在上海的“外围”区域，诸如宝山、浦东三林、闵行七宝等地区。这些地区由于在2007年涨幅过快过大，大部分涨幅在30%-50%左右，有的甚至更高，目前出现价格回调实属价格的理性回归。相比这些区域，沪上传统中高档房集中区域暂无一、二手房价倒挂现象。

　　信义房屋分析人士认为，沪上中高档住宅集中区域向来是土地稀缺地区，中高档楼市抗压性明显较其他物业强。中高端房产的投资者一般实力都比较雄厚，而许多境外的大投资者都在押宝人民币升值，去年的几次加息以后他们对人民币升值的预期更加强烈。对这类群体而言，一方面中低档房产的品质不是很高，未来几年供应量继续加大，而中高档房产其地段优势明显，基本上没有替代产品。另一方面，从土地市场来看，市中心鲜有土地推出，未来市中心的高档房产供应将变得非常稀缺。

　　对于后市走向，汉宇地产研究部认为，在一手房度日如年的7月淡季，二手房市场同样承载着市场观望、成交低迷的辛酸痛苦。虽然楼市成交低迷对多数小业主的资金链影响并不大，同时小业主也未必像大开发商那样能及时地获取权威、全面的信息，及时地作出判断。但拥有出售物业的房东们也少了开发商很多诸如价格联盟、前期业主安抚等顾虑。一旦降价成为共识，在二手房市场的降价浪潮会比一手房更加猛烈。

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　　上海：房地产成交量创三年新低

　　政府抑制房地产飙涨措施奏效，据中房上海指数办公室最新调查数据显示，2008年7月上海房地产受宏观调控累积效应影响，在上半年回归理性发展的基础上，房地产市场继续调整，住宅成交明显收缩，达3年来同期最低纪录。

　　数据显示，中房上海综合指数为2069点，较6月上升1点。中房上海住宅指数为1981点，保持6月水平，较2007年底上涨7.26%，较2007年同期涨38.8%；中房上海办公楼指数为2051点，较6月升10点，环比涨幅为0.49%，较2007年同期上涨24.2%。

　　上海市新建住房7月成交规模118.7万平方米，为11207套，较6月减少30.5万平方米，为2612套，环比成交面积降幅20.5%，较2007年同期相比降幅为56.9%，2008年以来，成交量持续下降，7月创3年来同期最低地量纪录。2008年1至7月累计新建住房成交量1004.4万平方米，与2007年相比减少493.6万平方米，降幅达32.9%。

　　中房上海指数办公室指出，7月份是上海房市传统交易淡季，上海二手房市场涨幅明显回落，下行迹象明显。二手房指数为396点，涨幅仅为0.38%，为2008年以来涨幅最低点，预计未来上海二手房市场总体向下调整可能加大。