垫资开工：中小建筑商难言之隐

　　《每日经济新闻》记者调查发现，让建筑公司垫资建设，已成为不少开发商的惯用手段。这些开发商往往资金实力薄弱，却把风险转嫁给建筑商。建筑商又只好拖欠材料供应商，于是形成了一个个“三角债”。今年楼市低迷，加剧了这一状况。

　　上半年材料价格同比涨了6%以上，CPI上涨后公司商务成本支出越来越高，这些事让上海沪金建设集团常务副总经理于强最近心里很烦。不过，最让他心烦的是，今年有一家开发商欠了他们几千万元，至今还没拿到手。

　　《每日经济新闻》记者调查发现，让建筑公司垫资建设，已成为不少开发商的惯用手段。这些开发商往往资金实力薄弱，却把风险

　　转嫁给建筑商。建筑商又只好拖欠材料供应商，于是形成了一个个“三角债”。今年楼市低迷，加剧了这一状况。

　　回款太难不敢接新工程

　　从去年底房地产宏观调控政策连续出台后，于强就害怕接工程，这让他身边的朋友感到奇怪。接到工程不就能赚钱了吗？更何况工程并不好接。

　　根据上海市统计局的统计资料，上半年全市建设资金仅3423.15亿元，比去年同期下降4.3%。虽然新开工面积达1179.62万平方米，较去年同期增长11.4%，但其中77%的项目被特级和一级资质的上海建筑企业拿走，剩余的23%，也有大批同行虎视眈眈。

　　于强为何不敢接业务？事实上，他有不足为外人道的苦衷。他深知，即使最终夺标，获得了项目建设合同，建筑公司仍然难避一个 “潜规则”??垫资。

　　如果是往年，于强或许也会赌上一把，替开发商“垫资”建设房屋到可预售阶段，再通过开发商的销售回款，补上被拖欠的施工款项。

　　但在今年，他不愿意再那么做。佑威房地产研究中心的数据显示，上半年上海全市共推出一手商品房源618.04万平方米，只比去年同期减少11.7%；但成交量只有525.9万平方米，只相当于去年同期1043.63万平方米的一半。

　　于强已经闻到了上海楼市的“熊”味。如果此时仍然不计后果为开发商垫资，一旦将来房子卖不掉，开发商还不上钱，“坏账”的概率就会大大增加。

　　转嫁风险跳出“三角债”

　　明明知道带资建设可能会让自己“自废武功”，建筑公司为什么还愿意替没钱的开发商垫付建设资金？难道他们真想“自杀”？显然不是。

　　“没办法，如果不垫资，开发商就不给工程做。全公司上下近万人，每个都在等饭吃，不接工程，公司和个人都得挨饿。可是接了工程，公司自身的实力却会被消耗，最终的结果也许会是慢性自杀。”于强的下属张伟的回答显得很无奈。

　　事实上，建筑公司并非没有保护自己的能力。中国建筑集团的财务总监王国华就表示，他们公司很少发生巨额工程款被拖欠的事。即使发生了，他们也会通过停工、与开发商协调等手段保护自己。

　　但是，王国华的做法，无法在众多中小建筑企业推广。“建筑公司是弱者，开发商才是强势一方。”易居房地产研究院政策研究所副所长杨红旭说。

　　在决定放缓接项目的同时，于强也在想办法，并想出了风险转嫁的招数。

　　首先，于强决定提高建筑合同的违约责任赔偿，在要求巨额违约金的同时，又要求开发商找到合适的担保方。一旦开发商不能履行合同，就由担保方赔偿损失，归还拖欠的工程款。

　　其次，于强要求，开发商担任他和建材商之间的担保人，一旦他违反约定，不能在规定时间里把钱款划到建材供应商手上，违约责任就由开发商承担。

　　上海杜跃平律师事务所主任律师杜跃平称，拖欠工程款的纠纷，往往是牵涉多方的“三角债”：开发商拖欠建筑商的工程款，建筑商拖欠材料供应商的货款，供应商再拖欠原料商的货款。长此以往，不但建筑商会苦苦挣扎在生死线上，建材商、原料供应商也都会被拖垮。

　　楼市低迷成拖欠催化剂

　　当然，拖欠工程款也不是近两年才有的现象。

　　早在2005年，国家有关部门编制的 《2005年中国建筑业行业研究报告》就指出，建筑行业“压级压价、索要回扣、垫资接工程”现象严重，再加上巨额拖欠工程款，造成大批建筑企业资金极度紧张，企业经营利润微薄，甚至长期大面积亏损，影响了企业的科技、设施方面的投入，致使再生产难以为继。

　　杜跃平介绍，这类拖欠工程款的案件，今年的受理量正在大幅增加。仅他接办的这类案件就增加了50%以上，其他各家律师事务所今年也接受了大量类似案件。

　　杜跃平接到了这样一个拖欠工程款的连环三角债案件。

　　朝兴建筑工程公司去年接手了某工业地产开发的工程项目，仅定金就支付了工程总预算的20%，即800万元。合同约定，只有房屋结构封顶，建筑工程公司才能拿到工程款的50%。另外50%要在竣工后两年内才能拿到。

　　这一案件还不是最严重的。杜跃平说，他曾经受理过一个案件，建筑工程公司为开发商垫资高达80%以上。

　　杜跃平认为，之所以这种情况在今年特别严重，主要是因为上海部分楼盘滞销，开发商的销售回款不能迅速归集到建筑工程公司的手中。

　　于强的朋友、钱生辉投资咨询有限公司总经理钱生辉认为，拖欠工程款的根本原因是开发商缺实力。

　　钱生辉曾经写过一篇博文认为，行业中的很多开发商是投机分子，或者用“赌徒”来形容更为恰当。他们希望以非常少的资金，谋取最大化的利益。银行、地下钱庄和建筑公司，都成为开发商的“钱袋子”。当开发商没有钱的时候，他们就成为了第一个“牺牲品”。

　　钱生辉表示，尽管有规定要求开发商自有资金必须达到35%以上，但事实上，很多开发商都做不到。因此，他们想尽一切办法从身边的各种渠道获得资金，建筑公司便是其中之一。一些开发商甚至让建筑公司从打地基开始，一直垫资到预售许可阶段。

　　期待立法清退不良房企

　　为了杜绝建筑公司因为被拖欠工程款而出现巨额亏空，有关部门曾经出台行政规章，禁止建筑企业带资建设。

　　2006年，四部委下发《关于严禁政府投资项目使用带资方式进行建设的通知》。但该通知从法律层次上讲，只能算是部颁规章，不能据此对民事合同的效力作出否定。

　　钱生辉认为，解决拖欠问题的关键是要清理行业，清退一批不具备实力，又想以小博大的开发商，引入资金雄厚的优势企业，重新塑造房地产行业的新环境。

　　杜跃平赞成钱生辉的观点，他认为，应该将那些不具备开发实力，甚至连土地出让金都付不清的开发企业清理出去。另外，自有资金必须达到35%以上的规定，必须得到切实执行。

　　杜跃平甚至设想，中国的房地产开发公司应该与国际接轨，成立专门的房地产开发基金。该基金有非常强大的融资能力，不需要像目前很多开发商那样，以抵押土地来获得银行贷款，以建筑商垫资来开发项目。

　　对这个建议，易居地产研究院政策研究所副所长杨红旭却泼了 “冷水”。他认为，虽然成立房地产开发基金的确是未来的发展趋势，但就目前的国内市场和政策环境，还不可能让开发商们立即变成基金公司。

　　杨红旭同时乐观地认为，随着宏观调控的不断深入，实力不济的开发商会逐渐被淘汰出局，工程款拖欠的现象会逐渐减少，不过这需要一个较长的时间。

　　行业协会：学会保护自己

　　通常情况下，当工程款被拖欠时，建筑商会首先寻找行业协会协助解决他们和开发商之间的纠纷。

　　上海市建筑施工行业协会行业发展部副主任叶昌透露，多年来，该协会一直在为解决各种拖欠工程款问题四处奔走。大多数情况下，协调是有效果的。但如果是开发商和建筑商之间产生工程款拖欠纠纷，他们就只能求助于上海市房地产行业协会。

　　但是，有一些开发商并不是上海市房地产行业协会会员，对于这样的开发商，建筑施工行业协会能起的作用就非常有限了。

　　叶昌表示，建筑公司要懂得保护自己，不要签订那些明显不利于自己的合同。

　　他举例说，有一家建筑公司和开发商约定，房屋竣工以后，开发商必须支付60%的工程款。而根据行规，开发商至少应支付80%。这样的合同明显不利于建筑公司。