先找项目后募资 房地产合伙私募基金觊觎烂尾楼

　　当大多数人对当前楼市持续低迷感到手足无措之时，已有人另辟蹊径，选择以设立房地产合伙私募基金的形式投资房地产市场。

　　近日，《第一财经日报》从相关渠道获悉，首期规模约为7亿元的房地产有限合伙制私募基金目前正在上海募集，下个月将正式进入实际运作。

　　无独有偶，首华创投董事长林阿信昨告诉记者，他一直在酝酿的“烂尾楼”基金已进入最后的募集阶段，计划用一级市场基金管理的经验来盘活“烂尾楼”项目。目前，他手里已握有了一批这样的项目。

　　“当前房地产企业面临资金链紧张的窘境，正在寻求融资的多元化手段。同时伴随着资本市场的低迷，这对PE来说，是一个进入的绝佳机会。”基廷亚洲副总裁赵约翰表示。

　　先找项目后募资金

　　据参与7亿元私募基金设立的一位知情人士表示，上述基金将成立一个基金管理公司，由两位内地房产企业老板作为GP发起人，其余LP均为房地产圈内人士。

　　据介绍，该基金的操作模式不同于有限合伙制企业常规采用的先募集资金再找项目的做法，而是反其道而行之，以项目为主导。由GP寻找二级市场的房产项目，如“烂尾楼”项目或由法院拍卖的房地产项目，在锁定投资项目后，确定投资数额，再与LP沟通，以一个项目募集一个基金的做法买下项目。在实际操作中，以参股或控股的形式参与项目运作，通过规划、建设、出售后获取回报，并按一定的收益率分配。

　　上述知情人士说，对于房地产行业而言，这样的做法规避了先募集资金再找项目可能存在的风险。同时，选择介入房地产中后期项目也能规避房地产前期开发的诸多变数。

　　据了解，该基金初期不设限投资金额和收益率，按单个项目的具体情况而定。目前已聚集了至少7亿元资金。

　　外资基金结盟开发商

　　上海东方华银律师事务所私募股权专业律师李磊表示，由于受宏观调控的影响，房地产企业迫切需要寻找资金渠道。

　　在李磊看来，上述形式的房地产基金从模式上来讲等同于外资基金收购国内房地产的方式。据他介绍，早在几年前，外资基金已频繁地出没于国内房地产市场，众多外资房地产投资基金，如UBS、ING、HI、摩根士丹利、澳大利亚麦格理等纷纷出现在国内开发商的合作名单中，以PE形式投入房地产市场。

　　“他们多在收购内地房产后进行改造，通过引进先进管理机制、管理意识以及物业管理等手段，使地产价值得到上升。但对于国内基金，目前鲜有这样的做法。上述基金可以说是房地产企业曲线获取资金的一种方式。”李磊说。

　　国泰君安研究报告显示：2008年整个房地产行业的资金缺口高达7100亿元，今年上半年外资投资已达249.3亿美元，约占缺口1/4。

　　据了解，今年，瑞银集团与金地集团签订协议，在境外共同发起成立房地产投资合伙企业，为中国房地产市场注入10亿美元的资金；7月，雅居乐地产控股有限公司（03383.HK）出售旗下公司冠金公司30%股权，获得买方摩根士丹利52.8亿元的转让款；恒大地产增资扩股６亿美元，入股者包括香港新世界发展有限公司主席郑裕彤、中东某国家投资局、德意志银行、美林银行等外资个人及机构。

　　目前，海外机构收购的模式主要有两种，一是在建工程转让，二是收购现成物业。对此，某外资房地产投资基金公司经理告诉记者，目前外资机构主要通过收购国内外资项目公司的方式进入中国市场，此举能在最大程度上把握项目开发权。

　　“目前，房地产企业最大的问题就是缺钱，只要解决了钱的问题，中国房地产从长期来讲还是持续看好。”李磊强调。