垫资八成自救无门 建筑商逼债压垮开发商

　　究竟谁在楼市泡沫刺破时最先“死掉”？很可能还是那些行业链条中最末端、最弱势的人。

　　张自锋，是南通定发建筑劳务公司的结算负责人，这些天他从早到晚都泡在开发商的办公室讨要工程款。8月27日，他和司机小徐在北京劲松等了一天，向一家工程发包方索要1000万的垫付款；28日一大早，他又赶去了天津，一家开发商欠着100多万的工程款至今没给。

　　也就在27日，央行和银监会再次发布通知，约束各商业银行对商业性地产的贷款。规定只要国土资源部门认定某个房地产项目建设用地闲置时间超过两年，该项目的开发将无法从银行获取任何形式的贷款。

　　商业银行对房地产开发和个人房贷的门槛一步步抬高，习惯为房地产项目垫付工程款的建筑行业，对开发商的信心也在一点点丧失。

　　上半年，张自锋还在四处承揽房地产工程，下半年，他被迫把大量的时间放在追债上，从100万欠款到1000万不等，这家自有资金才几百万的建筑劳务公司，被开发商拖欠的工程款已经达到2000万之巨，而且张还倒欠材料商一大笔钱。

　　接下了张自锋几桩债务案件的北京新桥律师事务所吕西锋律师告诉本报记者：“类似拖欠工程款的案件，前几年双方基本以和解收场。而今年形势发生了变化，六成以上的建筑公司愿意起诉开发商。房地产行情在变坏，他们认为再不追款就来不及了。”

　　据记者了解，许多房地产项目，开发商只投入20%-40%资金，总承包单位、分包单位、钢材商、水泥商整个工程建设的一整个产业链承担了其余60%-80%的开发成本。建筑工程债务案件中，1个亿的工程甚至可以打出六七个亿的官司，一荣俱荣、一损俱损。

　　食物链的规律，通常是“大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米”，但是危机时候虾米也会反击。建筑商们掀起的逼债潮，会不会是压垮不少开发商的最后一根稻草？

　　最痛苦的债主

　　张自锋经过了几番犹豫，才答应了记者采访。曝光欠钱细节，会得罪以前的“衣食父母”，不过这次他豁出去了，他说得最多的是，“要债太难了”。

　　除了上面提到的两家欠款，张还在追讨两家，并且已经起诉。其中一个是大兴农贸市场项目500万的工程款，一个是昌平区一处健身俱乐部70多万的欠款。

　　去年6月，张自锋的公司从发包人北京城建三公司处承包了一处健身俱乐部工程，直到今年初，张的公司为这个项目垫付了921.6万元人民币，合同写明了今年1月结清款项，但是至今还有几十万未还，张自锋现在以一张欠条向工程的投资方追索这笔钱。

　　而记者联系到的投资方负责人司铎告诉本报记者：“我的项目被北京天惠工程有限公司招投标获得，城建三公司和南通定发公司和我没有签订任何承包协议，更谈不上债务。”

　　吕西锋律师介绍：“北京城建这类资质好的建筑公司，容易获得工程项目，然后把项目分包给一个或若干个劳务承包人，由他们进行垫资建设。这些中小建筑商负责招工和买材料，直接承担了风险。”

　　兼职房地产估价师、高通律师事务所孙建章律师告诉记者：“为开发商垫资一直是建筑行业的潜规则，施工单位为了揽活被迫承担建设成本。一旦房地产开发从暴利期进入行业调整期，垫资问题集中爆发的可能性很大。比如上世纪90年代政府就曾大面积处理过建筑工程的三角债。”

　　根据国家统计局数据，今年1－7月，全国完成房地产开发投资15884亿元，同比增长30.9%。开发投资额增幅还是如此巨大，其中多少是开发商的自有资金呢？

　　国泰君安建筑行业分析师韩其成告诉记者：“由于市场惯性，上半年住宅开发保持了高速度。但从上市建筑公司的财报来看，建筑行业为房地产开发垫付了20%左右资金。”

　　　 而在北京自然律师事务所的常永江律师看来，建筑行业垫付的资金要远远超过20%，“许多房地产项目，开发商只投入了20%-40%资金，总承包单位、分包单位、钢材商、水泥商整个工程建设的产业链承担了其余60%-80%的开发成本”。

　　在建筑工程中，混凝土作业是竞争最激烈的一块，记者了解到，在北京一些混凝土作业队要到施工现场才能找到活干，多数建筑公司给他们打白条。一个大型搅拌站经常被欠着几千万的债务，而搅拌站本身又是从水泥厂等公司赊账的。

　　常永江介绍说：“在我接触的建筑工程债务案件中，1个亿的工程甚至可以打出6亿-7亿的官司，从开发商到农民工，一条产业链的人都被牵扯进来。”

　　吕西锋解释说：“土地出让金要及时缴纳，银行的还款期限不能拖延。开发商能够拖欠的是建筑公司这一块，而且双方签订合同后，包括工程进度、工程结算很多技术性原因，会导致工程款不能收回。”

　　记者从律师处还了解到一个比张自锋更倒霉的建筑商??山东人宋志善，这位原建筑工程队长已经处于破产状态。据悉，宋志善为潍坊市顺达实业有限公司承建了一处高新技术产业开发区建设工程，垫资近200万，目前只收回一半。随后，宋志善起诉顺达实业公司，从山东省中院上诉到高院，钱始终没要回来。

　　接手这桩案件的金拓律师事务所的李平律师告诉记者：“难题在于，这项工程的实际投资人进行了资产转移，随后注销了顺达实业公司，也就是说与宋志善签订合同的公司已经不存在了。”

　　生死同盟盼银行救命

　　在楼市出现危局的今天，张自锋和宋志善的遭遇决不是个案。记者近日走访了北京新桥、高通、金拓、自然、鼎钟等十多家律师事务所，就有9家表示在今年接到类似的工程债务案。

　　吕西锋告诉记者：“工程承包人起诉开发商，在收款无望的情况下，对项目有6个月的留置权，但这并不是上策，而且几百万的欠款不能以整个在建工程做抵押。”

　　对于大大小小的建筑公司来说，最理想的结果是等待开发商获得银行贷款，交付部分工程款。一旦项目进入销售，垫付的钱可以全部结清，可是目前开发贷款和楼盘销售状况都不理想，建筑商先熬不住了。

　　记者了解到，高通律师事务所就正在为一家大连的房地产公司争取6亿元的银行贷款，以支付工程款。2008年以来大连房地产市场由晴转阴，银行收敛了以前的热情，态度变得模棱两可，而开发商和施工方都被银行的突变逼到了生死线上。

　　孙建章律师向记者介绍：“这个项目总面积40万平方米，一期住宅项目10万平方米由建筑公司垫资4亿建成，还在等待预售证。开发商迫切需要银行贷款支付工程款，在这个节骨眼上卡壳，建筑公司比开发商还着急，并且发来了律师函催促。”

　　记者了解到，该公司去年年底就已经和银行进行接洽，可是银行目前提出要重新考察市场。银行有了一套新的评估程序，对公司信誉和在建工程的预期收益都要严格审查，最终可以贷到的款可能缩水30%。

　　孙建章说：“前两年是房地产开发暴利期，一些中小开发商敢于操作超过自有资金几倍甚至几十倍的项目，随着银行变脸，房地产的融资渠道正在恶化。”

　　8月27日，央行和银监会再次发布通知，约束各商业银行对商业性地产的贷款。东亚银行北京分行副行长储晓路告诉本报记者：“央行的文件对我们约束很大，顺应房地产市场大势，我们对房地产开发贷款越来越谨慎，主要考虑龙头房地产企业的项目。”

　　统计局数据显示，上半年，北京房地产开发企业贷款为438.6亿元，比去年同期增长5.8%，增速同比回落16.3%。在上海，1-5月上海项目建设资金到位2056.3亿元，同比下降7.8%，国内贷款532.33亿元，同比下降13.9%。

　　孙建章说：“在预期贷款不能实现的情况下，开发商在项目开工后更加依赖工程队的垫资。一些建筑公司内部管理不完善，在开发商没能及时支付进度工程款的情况下，他们继续施工，最后只会越垫越多。最危险的是那些自有资金少的项目公司，银行压缩的是这些公司的贷款。一旦项目销售状况不好，建筑公司连带承担了风险，这在下半年有可能暴露出来。”

　　滚动开发游戏终结

　　即使不能得到银行贷款支持，一些房地产项目由建筑工程公司垫资，完成结构封顶后就进入预售阶段，如果资金顺利回流，开发商完全有能力支付工程款。可是现实不是这样，开发商中拿着销售款拆东墙补西墙的大有人在。

　　房价大幅下调，这在深圳和广州已经是现实，下半年传染病已经从南到北蔓延到上海、北京。8月19日，国家统计局、北京统计局发布消息，7月份北京仅销售商品住宅4194套，销售套数降至近两年来最低。北京房价的涨幅同比也回落0.2%，为今年以来最低涨幅。

　　储晓路说：“我们依然看好北京等一线城市的房地产市场，但在北京五环以外，商品房价格正在下降，楼市并不乐观。”

　　常永江律师最近还遇上一桩反常的开发商起诉工程承包单位的案件。这家开发商在北京市东四环有一处项目，因为延期交房遭到起诉。于是这家公司起诉负责施工的建筑单位，要求其赔偿损失。而建筑单位对开发商提起反诉，理由是开发商未能按工程进度及时付款，导致数次停工，项目无法按时完成，并追索被拖欠的数千万工程款。

　　一起连环诉讼的案件，反映了开发商和建筑商共同的焦灼心情，常永江说：“这家开发商在2007年完成销售后，本来有钱支付建设费用。可是公司又将现金用来买地，新添了两个项目。在滚动运作中，开发商的钱是永远不够的。”

　　“北京的房地产市场还没有进入冬天，就已经有企业倒下。前两年，一些开发商可以用2-3个项目的资金推动6-7个项目的进展，在销售不景气的2008年，这个资金游戏已经玩不转了。”