内地楼市外资仅占3% 外资抄底楼市垄断只是假想

　　◆每经记者 杨羚强 发自上海

　　记者调查发现，外资在内地楼市目前低迷之际强势进入，其中不乏和黄、大摩等大鳄

　　《每日经济新闻》获悉，在目前内地房地产市场正处低迷期，很多知名开发商陷入困境之际，海外地产公司乘机在内地买楼。

和黄、大摩等频频在内地拿项目，涉足的既有土地、住宅，也有大型商场和写字楼，还有工业地产甚至高尔夫球场等项目。

　　外资大举进入，会对内地楼市形成垄断吗？专家给出了否定回答。根据统计，目前外资在内地房地产市场的投资比例仅为3%。

　　外资强势抄底内地楼市

　　上海一家房地产公司营销负责人曾作过不完全统计，目前，在上海寻求整体投资房地产项目的海外基金公司超过50家。

　　“我们正筹备十几亿元的资金，准备在离上海一小时车程的区域购置一个地块，用于建高尔夫球场。”近日，韩国在上海的一家小型房地产基金公司负责人向记者透露。同时，他们还有意投资一线城市的商业、写字楼等物业。

　　想进入内地楼市的远不只这一家。8月，李嘉诚在和黄中期业绩发布会上透露，和黄正在世界各地包括内地寻找合适的收购项目，而过去一周有价值逾500亿元的项目在考虑。

　　李嘉诚非常明确地表示，在未来的2~3年时间，买进的土地储备将多于目前的在售面积，无论在内地、香港还是其他国家或地区都会这样。“我们有很多好的投资机会，我们的经营方针一向是在经济好的时候会留有余力，在经济形势不佳的时候发挥作用。原则上最好是投资和我们现有的物业有联系的资产，这是最理想的。”

　　恒隆、瑞安等香港地产公司也纷纷表态，乘内地楼市低迷，预备大量增加土地储备，以应付将来的开发需要。就在几天前，有消息称，大摩也有意借内地房地产市场震荡之机，收购一些新项目，该消息甚至称，大摩准备筹措的投资金额高达100亿元人民币。

　　在外资纷纷进入的同时，内地的房产公司也加强了同海外地产公司的项目合作。

　　6月27日，雅居乐旗下两家间接全资附属公司??冠金投资有限公司和誉永控股有限公司，与摩根士丹利全资拥有的房地产投资基金CrystalILimited订立协议，交易完成后，誉永及CrystalILimited将分别持有冠金的70%及30%股权，所涉及的合作资金为52.83亿元人民币。首创置业股份有限公司向新加坡政府产业投资有限公司附属公司RecoZiyangPteLtd转让了天津3个项目的部分权益，并与之成立一家合资公司，共同开发重庆的一个项目。

　　8月22日，招商局地产控股股份有限公司发布公告称，拟向ARAManagers（AsiaDragon）Pteltd出售其所持的富城 （中国）有限公司100%股权，作价为17.5亿元人民币。随着这次股权转让，富城中国所拥有的总投资约14亿元人民币的南京国际金融中心也将落入对方囊中。

　　沿海一线城市仍是首选

　　虽然外资正在向内陆省份的二、三线城市渗透，但东部沿海地区尤其是一线大城市，依然是很多海外资金及投资基金的首选。

　　目前，沈阳、济南、天津、无锡、昆明，甚至丽江、大理及香格里拉等二、三线城市的房地产项目，开始成为海外资金最为垂涎的“猎物”。

　　据恒隆、瑞安等中期报显示，这两家香港企业正把触角渗透到内地二、三线城市，上述韩国小型地产基金公司也于今年在浙江省桐乡市购买了一个十几万平方米面积的土地开发“韩国城”。

　　“二、三线城市的机会更多，风险也更低。尤其是当地的市场成熟度较低，外资能获得更高额的投资回报，这是外资近期频频出手投资内地房地产的原因。”五合国际五合智库总经理邹义的分析可谓一针见血。

　　除此之外，二、三线城市的政策限制少，也是一大诱因。易居地产研究院政策研究所副所长杨红旭认为，相比北京、上海等一线城市，外资在二、三线城市受到的限制要少一些，因此选择大规模进入了二、三线城市。

　　但是，东部沿海地区尤其是一线大城市，依然是外资的首选。8月，在长宁新泾镇240街坊地块土地拍卖会上，香港百仕达地产击败了长江实业和新加坡大华银行旗下的庆隆投资，出资3.81亿元购得号称“上海第一贵”的天价地块。同时，从未露面的巴巴多斯的荷兰基金COFIIISRL，也把它进入中国内地的第一项投资放在上海，南京西路上的常春藤运通大厦成为它的第一口“房产食物”。

　　高力国际投资服务与特别项目部助理董事张小龙认为，大部分海外基金公司和房地产公司仍将东部沿海地区一线城市作为投资首选，一线城市的土地和物业仍是其在中国内地发展的核心。相比之下，内地二、三线城市依然不是它们的重头，只不过是开发布局的一部分。

　　外资投资比例仅为3%

　　有人表忧，外资会不会在目前内地楼市低迷的情况下大举买地、买项目，最终导致整个内地房地产市场由外资一统天下？对此，专家用数据证明，这不会成为现实。

　　邹义明确地表示“不会”。根据五合国际智库的统计，目前外资在内地房地产市场的投资比例仅为3%。即使在目前内地楼市不景气的情况下大规模购买土地，它们也难以达到很高的比重，更谈不上垄断。

　　“无论是外资开发商，还是海外投资基金，它们投资的一般都是自己擅长的领域，包括高端住宅、办公楼和ShoppingMall，它们的客户也大多集中在这些领域。”张小龙表示，外资一般不会考虑中低端住宅。

　　第一太平戴维斯董事长刘德杨认为：“与内地地产商相比，海外资金所获得的土地成本、建材成本等都要高得多，价格竞争不占优势，所以基本上都选择开发高端住宅项目。”

　　此外，内地的政策也是必须考虑的因素。即使在内地的地产“冬季”，海外基金涉足内地房产时依然艰难。

　　“目前的政策与之前相比并未松动，海外基金要想进入内地，依然有很大的难度。”刘德杨说。这种政策的未知性，往往会给交易双方带来更大的风险。刘德杨认为，如果一个项目拖得较久，国际融资市场的资金供应发生变化，或者内地房地产价格发生大幅波动，需要调整价格，那么这项投资就可能“夭折”，这正是外资所担心的。因此，有关外资借地产冬季“垄断整个内地楼市”之说，显得遥不可及。

　　

　　同步播报

　　抄底内地楼市 外资频频出击

　　6月5日,全球资产管理巨头黑石集团以11亿元买下上海市长寿路一商业项目90%股权，这是黑石集团在中国楼市的首单买卖。

　　6月25日，恒隆地产主席陈启宗表示，计划未来将投资400亿港元于内地的18个项目。到2010年已可以实现部分项目的收租获利，“如果每年有2~3个项目完成的话，400亿港元的投入预计每年可得到72亿港元的租赁收入。”

　　6月，南京挂牌出让的两块房地产开发用地，分别被韩国SK集团和香港恒基地产驻内地分支机构摘牌，成交总价6.5亿元人民币。

　　4月，美国凯雷集团以近20亿元的价格购得上海济南路8号西苑项目。日前，美国凯雷集团上海代表处副总裁康明训表示，目前公司在中国投资的地产项目已达10个。