94家地产公司存货增1760亿 土地储备成烫手山芋

　　大量土地储备反成“烫手山芋”

　　[ 库存的快速增长意味着未来房企将不仅面临更大的销售压力，还面临更大的建设开支压力 ]

　　地产上市公司正在为去年大量囤地的冲动“埋单”。

　　目前已公布2008年中报的94家地产上市公司，积压的存货共达3909.87亿元，较去年同期增加1760.29亿元，增幅达81.9%。

其中保利地产（600048.SH）存货已超过368亿元，较去年同期增加154%，如果按公司2007年的营业收入约81亿元计，这些存货至少要消化4年。

　　即便是地产上市公司中的龙头企业万科A（000002.SZ），2008年中报数据显示，其存货也已高达811亿元以上，较去年同期的增幅超过87%，以公司2007年超过355亿元的营业收入计算，这些存货的消化还需要2年以上的时间。

　　国信证券地产分析师方焱表示，库存的快速增长意味着未来房企将不仅面临更大的销售压力，还面临更大的建设开支压力。

　　今年上半年，上述地产上市公司合计实现营业收入721.3亿元，比去年同期增长41.3%；实现净利润109.3亿元，同比增长41.9%。与2007年行业80%以上的增速相比，地产上市公司的业绩增速已经明显放缓。

　　存货激增的背后

　　根据贝塔策略工作室合伙人杜丽虹对A股上市地产公司的跟踪研究结果，万科已连续两年出现融资前的负现金流状况，过去5年公司年均现金支出达40亿元，“据此计算，公司只有在2008年释放并减少价值186亿元的存货才能实现现金平衡”。

　　事实上，万科的情况在众多地产公司中尚属乐观。过去2年里扩张速度较快的保利地产，已经连续5年出现负现金流增长，“从纯财务安全的角度看，公司需要在2008年释放160亿元的存货，才能使增长速度回归安全水平”。

　　方焱认为，负债、存货上升，房地产企业将面临更为紧张的资金周转压力。随着楼市调整的深入，上半年地产公司的资金紧张局面逐渐加剧。据了解，119家A股地产上市公司流动负债3105亿元、长期负债1169亿元，分别增长59%和61%；负债合计增长56%，增速比去年同期上升9个百分点。

　　与此同时，各地产上市公司的存货周转率进一步下降，在2007年底几大地产上市公司存货周转率降至历年来的最低值之后，2008年中报公布的存货周转率更为悲观??就连以往存货周转率还处于相对安全值之上的万科，其存货周转率也无可避免地跌至0.14，保利地产为0.09，金地集团和招商地产（000024.SZ）的存货周转率更跌至0.06及0.04。

　　据了解，由于房地产项目建设周期一般为2~3年，按照存货在2.5年内销售并回笼资金计算，存货周转率应该不低于0.4。但是上述四大地产上市公司中，包括保利地产、金地集团及招商地产在内的公司存货周转率早在2007年底已跌破0.4这一安全值，万科的存货周转率虽然去年底还勉强在0.4之上，但至今年6月底仍出现急速下跌的情况。

　　“祸起”大规模融资

　　杜丽虹认为，去年地产上市公司大规模的股权融资，在推动公司存货和资产快速增加、收入及利润成倍增长的同时，地产企业更加激进的土地储备使公司资产的增厚超过了效率的提升，存量资产周转率由此下降，导致一年内到期的流动负债与一年内经营可产生的现金流之间的差距越来越大，“一旦政策或其他因素冲击银行短期贷款和销售预售款的续借，企业将面临资金链断裂的危机”。

　　在杜丽虹看来，来源于资本市场的大规模股权融资使地产公司的大量囤地没有了资金上的顾虑，这“对于高度依赖短期融资的中国地产企业是危险的一步”，使企业抗击短期金融政策和行业政策的能力降低，资金链变得脆弱。

　　从目前的情况看，监管层虽然对地产企业大规模的股权融资已基本停滞，但一些资质较好的公司，仍能获得发行公司债等融资工具的“待遇”。

　　在大量资金沉淀在土地中、市场销售又持续低迷的情况下，不少地产上市公司都在寻求银行信贷之外的融资方式。最近公司债的盛行似乎正在成为这些公司的下一个目标。据统计，目前已经有9家A股以及H股房地产上市公司合计发行了241亿元规模的公司债，是为债券二级市场上第一大权重行业。

　　广发证券地产分析师花长劲认为，今年下半年政策放松的可能性非常小，房地产市场仍将继续调整，预计调整时间会在目前的基础上再持续一年，最快明年下半年才有可能回暖。而始于去年底的这一轮楼市调整，到明年中报时才会在地产公司的财务报表上有所反映。

　　国信证券的分析报告显示，119家可比房地产上市公司2008年中期报告主营收入同比增长41%，净利润同比增长62%；地产板块毛利率为41.5%，同比上升4.4个百分点。

　　“企业盈利的高增长是过去两年房地产市场的高速上涨的滞后反应，分季度来看，二季度公司的收入、利润以及毛利率的增长势头都出现放缓。”花长劲说。不过他仍认为，目前大部分公司的资金状况实际上仍能保证它们度过此次的市场困境。