遭遇“劳伦斯魔咒” 世界第一高楼赶上经济衰退

　　本报记者 程元辉 上海报道

　　这里是世界上最高的游泳池，在这个“新科”世界第一高楼??上海环球金融中心（WFC）里，泳池被安排在85层也显得很自然，客人可以一边游泳一边欣赏黄浦江风景，而位于100层的观光阁高度大约是474米，走在上面犹如太空行走。

　　这一切享受的代价是83亿元（11.3亿美元），历时14年，几经世界经济高潮和低谷的周期，两次开工，101层，494米，世界第一高度，一串数据讲完了“环球金融中心”的成长过程。

　　8月底，这座位于上海金融城小陆家嘴内的摩天大楼落成后，正式取代了它的邻居??原世界第三、中国第一的高楼金茂大厦，成为新地标，其主体高度也超过了台北101大厦，成为新的世界第一。

　　不过这还只是故事的中场，高楼建设者的雄心曾经遭遇过东南亚金融危机、美国“9?11”的挫折，终于在最近的经济高峰期时得以实现，但是，高楼落成之时，却是世界经济滑坡之日，次贷危机和由此对中国经济增长的影响，都将从现在开始左右环球金融中心的命运。

　　接受本报记者采访的仲量联行亚太区董事陈立民表示，自美国次贷危机发生以来，美国企业尤其是美国金融机构，都缩小了原定租赁的办公面积，还有部分企业甚至取消了搬迁办公室的计划。

　　这样的情形会不会在外企扎堆的上海商务楼市重演，世界第一高楼会面临怎样的资金回收难题？而且在中国楼市面临严峻调整的时刻，出现WFC这样一个高度第一、租金也第一的商务大楼盘，到底有何指向意义？

　　不可思议的是，结合世界和中国经济的大环境，经济学家安德鲁?劳伦斯1999年总结出的“摩天大楼指数”(skyscraper index)似乎得到了应验，这一惊人发现被称为“百年病态关联”：大厦建成，经济衰退。

　　不过，WFC也不是终点，根据规划，即将兴建的“上海中心”高度将达到632米，将在5年后成为陆家嘴地区的新坐标；而世界第一高楼的美誉也将被总耗资达10亿美元的“迪拜塔”摘取，它的高度将超过700米。

　　摩天大楼的魔咒会有多灵验？

　　财富的图腾

　　这是一场资本市场的图腾崇拜。

　　随着WFC的落成，其主要投资者??日本最大私人楼宇开发商日本森大厦株式会社从幕后走到前台，它拥有环球金融中心70%的股份，主导人物正是会社主席森稔，他的梦想一波三折。

　　早在1993年，森稔对当时的浦东新区管委会主任赵启正说：“让我来造第二座摩天大楼吧。”按照1997年的规划，环球金融中心高460米，已是世界第一。

　　　 1995年12月，WFC取得了土地使用权。随后东南亚金融风波却突然来临，工程戛然而止。据曾陪同森稔的人士回忆：“第一次停工的时候，头发斑白的森稔在上海居留的几天内很沉默，没说几句话。”据称，森稔担心的是世界经济萎缩影响出租率，才刚打桩就停工。2001年的“9?11”进一步打击了建造摩天大厦的信心。

　　按规定如果被批项目两年内未实施就该撤消，但WFC却安然无恙地在浦东Z4-1号地块上睡了近8年。其间，台北市建造了主体建筑480米的101大楼。

　　但WFC争当世界第一的决心丝毫没有动摇。在重新启动之后，新方案由460米高94层改为492米高101层，投资从7亿美元加到11.3亿美元。为此，复工后WFC有限公司和森海外株式会社最主要的精力都放在了融资上。

　　据悉，中国国际金融有限公司和摩根士丹利都担任WFC有限公司的财务顾问，他们曾数次拜访建设银行等国有银行。一位知情人士表示，中国四大国有银行都参与其中。

　　WFC公司总经理竹内克之证实了此事：“融资将主要在中国大陆解决，而且主要通过四大国有银行。为了达到自有资金的限制，WFC公司可能出售部分股权。”另据公司董事长森浩生介绍，WFC的83亿元投资中，资本金和贷款各占50%。

　　无论如何也要世界第一，国元证券研究中心副总经理刘勘把这种行为称为“资本狂热症”，“在经济繁荣时期，资本财富积累速度较快，人们对资本市场充满美好预期，愈发追求资本的最高极限”。

　　尴尬的出租

　　但是，如果高楼建成之时，正是经济衰退之时呢？

　　世界第一高楼的经营是一个世界性难题，机会和风险并存。环球金融中心落成时，受次贷危机影响，中国经济面临放缓，WFC的出租也遭冷遇。

　　根WFC发布的信息，租户包括三井住友银行等11家日本企业、法国巴黎银行等6家欧美企业、韩国产业银行等8家亚洲及其他企业，还包括国泰基金管理、新华都和港澳资讯产业等3家中国企业。

　　森稔在开业仪式上透露，WFC办公楼目前入驻率45%，租金最高达到650元人民币/平方米/月，而森大厦株式会社预计1年后入驻率达到90%，投资回报期12年。

　　事实上，这个数据多被业内人怀疑，高出陆家嘴地区平均租金一倍，一年后入驻率达到90%都是难以想象的。目前，WFC平均租金约在3.3美元/平方米/天，远高于中原地产公布的6月份浦东甲级写字楼日租金1.60美元/平方米/天。

　　上海中原研究咨询部经理马冀认为，一般大楼入驻率能达到80%就算很高，受经济因素影响，陆家嘴高档办公楼将进入一个相对饱和期，定价太高恐怕会影响到WFC的出租。

　　据一位代理商介绍，从去年年中预租开始，森大厦会社就表现得相当强硬。会社很快发现，他们的全球客户资源在上海并不能完全发挥作用，原本在租金和租户档次上相当挑剔的森大厦已经略微“放下身段”了。

　　　 有报道还称，WFC甚至还将手伸向了同样属于森大厦株式会社的汇丰大厦。据公开客户数据，与WFC签约的入驻企业中，11家日本金融机构及企业大部分是汇丰大厦的老客户。

　　　 “总投资83亿元，投资回报期则为12年”，这恐怕只能是森稔的一个美好愿望。

　　佑威房地产研究中心主任薛建雄对记者表示，WFC有33.7万平方米，最高租金20元/平方米/天，这样算下一年租金应为7300元/平方米/年。事实肯定不能都按最高租金算，假若按年每平方米5000元，预计年收入16.5亿元，再折入驻率为8成，年收入约为13.2亿元，这还会受到经济波动影响。“加上酒店和参观、会议等收入，环球金融中心应该有17亿元左右的收入。”薛建雄认为。

　　参考金茂大厦的营业费用，每天100万元，一年所需费用3.65亿元，WFC运营费用预计在每年5亿元，按5%的年贷款利息算，每年财务成本4亿元，再根据WFC贷款的41.5亿人民币，每年还本需要1亿元，每年总成本需要10亿元。

　　这和薛建雄算的总收入17亿元对减，每年盈利是7亿元，接近森大厦原本预期。分析人士指出，虽然这种计算很粗糙，但基本上可以体现WFC最好的状况。如果在未来中国经济放缓或进入衰退，上海中心在5年后加入竞争，WFC将和现在的金茂大厦一样被动。

　　有意思的是，金茂大厦今年6月易主，被方兴地产收购，其公告称，以价值人民币110亿元的现金加股票方式收购金茂全部股权。业内人士指出，前些年投资的金茂大厦前期基本亏损，近年势头稍好，这时投资方乘机出售卖个好价钱。

　　劳伦斯的魔咒

　　世界第一楼诞生并不总是意味着幸福和好运。总结过去100多年的资本市场发展，1999年，经济学家劳伦斯总结出一个“摩天大楼指数”，将经济危机与摩天大楼的建成联系起来。

　　他发现，世界最高大楼的开工建设，与商业周期的剧烈波动高度相关，世界最高大楼的兴建通常都是经济衰退到来的前兆，劳伦斯把这个发现称为“百年病态关联”：大厦建成，经济衰退。

　　过去100年，摩天大楼指数频频“显灵”，记录惊人。

　　美国纽约胜家大厦和大都会人寿大厦1908年前后落成，接着金融危机席卷全美，数百家中小银行倒闭；1913年伍尔沃斯大厦落成，美经济出现收缩；1920年代末至1930年代初，华尔街克莱斯勒大厦和帝国大厦相继落成，之后纽约股市崩盘，并引发全球经济大萧条；70年代中期纽约世贸中心和芝加哥西尔斯大厦再夺全球最高，后发生石油危机，全球经济陷入衰退；1997年吉隆坡双子塔楼取代了西尔斯大厦，亚洲发生金融危机。

　　事实上，作为中国改革开放的产物，金茂大厦在1998年封顶时也遭遇了1997年东南亚金融危机的洗礼。

　　国元证券刘勘认为，“摩天大楼指数”有其内在的科学性，经济总是在不断地重复着“繁荣、衰退、萧条、繁荣”这一循环，在繁荣阶段，宽松的货币政策和财政政策往往会鼓励大型项目的投资，摩天大楼是最直观的体现；投资然后进一步把经济推向更加繁荣。但由于过度投资、投机以及随之而来的货币紧缩政策，繁荣并不会无止境地持续下去。

　　“摩天大楼指数”会在WFC身上灵验吗？至少，它已经遇上了次贷危机。其实早在2006年2月，雷曼兄弟全球首席经济学家卢埃林就向中国客户提及了“摩天大楼指数”预言：“如果全球有发生经济危机的可能性，那很可能会在2007年或2008年。”刘勘也认为，“摩天大楼指数”在中国恐怕也会灵验，他担心经济会不会进一步下滑。

　　中国经济自然会受到次贷危机的影响，但是劳伦斯的魔咒也不是回回灵验，而且即使灵验，经济放缓或者衰退的程度有多深，并不是这个魔咒能左右的，还是掌握在经济调控者自己的手中。

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