易宪容:房地产开发商难温旧梦 谁都将无法打败市场

　　7月份上海商品住宅新盘成交面积同比下降69%，环比下降32%，月成交均价环比下降24%。而8月份，虽然平均成交价格环比小幅回升，但成交量仍然持续低迷，同比降幅近70%。全国1~7月份的楼市成交量，下降了10.8%。

　　实际上，如果不谈房价仍然在上升，仅是就住房数量的销售来说，2008年与2007年的特殊时期相比是下降，但是2008年与2006年同期相比销售量不仅没有下降，反之还是增长很快；如果与2005年同期相比，其销售量则增长近一倍。今年住房销售为什么会下降？并不是今年销售太少，而是2007年销售太多，是2007年住房销售中投机或炒作的比重过高。2007年下半年以来，政府把这部分房地产投机或炒作慢慢地清除出来，住房销售下降是必然。这不仅是政府房地产宏观调控的目标，也是中国房地产市场走向健康持续发展的根本所在。

　　中国房地产市场为什么会出现“一边是商品房的成交量快速下降而另一边房价照样上升”与市场经济基本供求法则相悖的怪事？这与中国房地产市场化程度低、与房地产产品垄断性定价及房地产发展了8年企业积累一定财富有关。如果说房地产企业及房地产市场真的有多少问题，那么房地产企业早就降价出售自己手中的产品了，也就不会出现目前国内房地产市场宁可不卖一套住房也不降低价格的情况，也不会出现国内房地产开发商围绕着“住房不降价”而翻出五花八门的营销策略。

　　有人会说，房价下降了，买不起的还是买不起。当然，对于低收入民众来说，房价降到最低，他们也可能无力进入房地产市场。但住房需求市场并不是单一的，也不是住房价格降到某一个点让所有的需求者都进入购买。住房需求市场是多层次、多元化的，在不同的住房价位下，总是有不同的住房消费者进入。最近万科营销政策调整后市场的反映就是如此。

　　房地产开发商为什么一定要把住房价格顶在天花板上不降价销售而又大喊房地产市场有多少危险呢？其根本就在于，一是目前房地产开发商认为自己有实力来对抗市场，他们过得很好。他们叫喊出一些危言耸听的言论，只不过是希望政府出台政策来维持已有的房地产市场暴利模式。二是房地产开发商认为自己的利益早就把地方政府及银行捆绑在一起了，他们相信政府会出台政策来救房地产。三是任何一家房地产开发商还是希望回到2007年房地产市场“奇迹”的时代。住房留在手中越久就越值钱，越是烂的房地产开发商获得的利润就越高。房地产开发商仍然在重温2007年房地产市场“劣币驱逐良币”旧梦。其实，目前房地产市场的政策、金融市场环境及购房者理念等都发生了根本性的变化了，中国房地产市场要重蹈旧辙是不可能了。

　　总之，目前房地产市场的住房销售面积急速下降，根本原因是房地产开发商以垄断性定价把房价顶在天花板上。房地产开发商敢于不降价，原因在于他们有财力来支撑，在于他们认为政府会出台政策来维持目前房地产的暴利模式。但实际上，谁都无法打败市场，无论是个人、企业及政府都是如此。被打败的只会是那些对抗市场、对抗政府政策的人或企业！

　　(作者易宪容，中国社科院金融所研究员)