地产行业步入洗牌阶段？

　　地产行业步入洗牌阶段？

　　万科倡导“储粮过冬”

　　文/芦荻

　　 楼市的寒冬很冷，政府的调控很紧。当地产行业风向标万科在京沪穗等城市率先发起降价风暴后，大多数仍持观望态度的房地产企业才恍然醒悟：市场决定方向，改变才有出路，这正验证了策划大师王志纲所说的一句话：“雪灾来临，只有那些最强壮的羊儿，才能用自己的嘴和角拱开厚厚的雪层，吃到大雪掩埋下的草根，使生命得以存续。

　　 业内人士称，万科是行业的风向标。这并不是说万科这家公司有多重要，仅仅是因为曾经度过寒冬的它对于形势的把握较为准确。

　　 尽管万科2008年上半年业绩增长稍微超过预期，其资金压力也没有想象的那么大，但其销售面积及销售金额的持续萎缩，已是不争的现实。2008年8月4日，万科董事会主席王石在香港的半年报发布会上坦言，“万科做好了最坏的打算。”同时强调，“将增多现金，减少花销，力御冬寒”。

　　 其实不必用“成也萧何，败也萧何”来埋怨带头降价的“大哥”，面对市场变局，万科同样在考虑自身得失与前景。万科的率先降价，使其在2007年底取得了较好的预售，也成为了万科2008年上半年收入大幅增加的主要原因。万科的先知先觉不仅为其确立了行业话语权，还用事实告诉人们：“早起的鸟儿有虫吃”的道理。

　　暴利时代已终结

　　 房地产行业一直被视作暴利行业，对其利润，人们各有各的看法，较权威的数据是早在2005年国家统计局公布的7%和财政部的26.79%。

　　 2008年8月5日，国家统计局网站发布经济述评称，目前无论从宏观经济形势和政策层面还是需求层面，都不支持房价持续高涨，“房地产的暴利时代已经终结，在长达10年的房价上涨之后，中国房地产市场开始向理性回归。”

　　 世界上没有只涨不跌的市场。当一种商品的价格上涨至远离其基本价值，或是远超国民的消费能力时，其价格的最终回落就成为必然，楼市也是如此。1998~2007年，房价的增长幅度远远超过大多数家庭的收入增长幅度，提前透支了未来房价增长的可能性，透支了未来的市场空间。根据全国6.5万户城镇居民家庭抽样调查资料显示，2008年上半年城镇居民人均可支配收入实际增长6.3%，远低于房价近几年的增长幅度。

　　政策之痛：无缘利好

　　 房地产不仅是一个资金堆积型行业，更是一个过度依赖国家宏观政策的行业。这就导致了国家一旦收紧钱袋，房地产商就会喊疼的结局。

　　 为了抑制投机性需求，自2007年下半年以来，央行、银监会出台了多次加息和提高存款准备金率的政策措施，从开发商和购房者两头收紧信贷闸门，提高贷款条件，抑制投机需求。根据2008年年初温家宝总理政府工作报告中的精神，房地产是宏观调控的重点对象。2008年1月，国务院下发了《关于促进节约集约用地的通知》，土地闲置两年的将无偿收回。2008年上半年，央行依然执行从紧的货币政策，在半年内5次上调人民币存款准备金率，这就意味着房地产发展商获得开发贷款的难度更大，资金面更趋紧张。

　　 同时，近期稍显松动的政策亦无缘于房地产业。目前，国家对中小企业增加的10%信贷额度，不会对房地产行业倾斜。上海某券商房地产高级研究员表示，“国家现在是对房地产供求双方的调整，这是一个长期持续的过程，2007年底至今，仅8个月，不会那么快改变”。

　　腹背受敌：融资遇阻

　　 据发改委一份材料表明，中国每年约有30%左右的中小地产企业倒闭，其中有超过60%是由于融资问题得不到解决导致的。2008年，受股市低迷、信贷从紧等影响，部分中小房地产企业面临资金链的断裂，融资难再次成为企业关注的焦点。

　　 房地产企业的融资渠道除了出售房产进行资金回笼外，还可以通过贷款、上市融资、发行债券和借高利贷的方式实现。但是现在银根紧缩，股市低迷，前两条路开始行不通了。而后两条路，发行债券不仅门槛较高，其发行量对资金缺口巨大的地产企业无异于“杯水车薪”。民间资本、地下钱庄年息高达约60%，不到万不得已，地产企业绝不会迈出此步，因为他们深知“不借高利贷是等死，借高利贷是找死”的道理。

　　 2008年1月，香港某媒体称，在内地的房地产市场限制外资进入的背景下，香港上市的内地开发商所筹得的资金汇回内地也遭到了阻力，打乱了内地开发商到香港上市的步伐。港交所已经开始询问申请上市的开发商，是否将筹集到的资金汇回国内发展，这就影响部分想赴港上市公司的上市进程。在港筹集的资金难以汇回国内，意味着内地房地产商赴港上市失去了意义，与此同时，在A股上市受限和银行紧缩贷款的情况下，内地企业最后一条融资渠道也将遇阻。

　　 2008年3月，手握4578万平方米土地储备的中国内地“地王”恒大集团100~150亿港元IPO计划宣告搁置，房地产业“百日剧变”的恐慌蔓延。资金冰冻开始困扰国内的诸多房地产企业。

　　毁灭性打击：现金断流

　　 资金是房地产开发企业的血脉。房地产企业的资金规模大小决定了开发规模，并在很大程度上影响其获得高质量的土地和抗风险能力。如若后续资金跟不上就会造成资金链断裂，这将对房地产企业造成毁灭性的打击。

　　 只是在2008年，维持房地产商资金快速回笼的最快捷的通道??“销售”表现一直不佳。统计资料显示，上半年北京住宅销售面积为349.3万平方米，同比下降49.5%；上海商品房销售面积比2007年同期下降18.5%；深圳新建商品房销售面积170.41万平方米，同比减少54.38%。

　　 总体销售面积下降必然导致企业资金回笼趋缓、利润下滑。地产大鳄万科也不例外。据传万科已陷入了资金紧张的局面。据万科发布的半年报，2008年中期，公司主营业务收入172.6亿元，增长55.5%，净利润20.6亿元，增长23.6%。业内人士指出，万科上半年净利润率略有下滑，同比下降3.1%。同时，万科上半年结算毛利也由去年同期的33.7%降至29.2%。成本费用方面，万科半年报也已开始显现压力，由于房子卖不动，销售费用占营业收入的比重继续增加，趋势性变化已呈现。营业费用和管理费用较34.9%的主营业务利润增长更为明显。

　　 在房地产行业有这么一句流行语“只要手中有粮，心中才不慌”。只是，现在的“粮”恐怕已经不再是之前的“地”了，而成了“现金流”。

　　 面对资金“雪灾”，房地产企业的反应不一，当机立断迅速调整者有之，悄悄跟随者有之，继续观望者亦有之，而越发在这样的关键时刻，越能反映一个企业的功底。一个企业的成熟度和决策力，以及在面对危机时的应变速度和应对之策，直接关系到企业的生死存亡。

　　“猪坚强式”瘦身：退地自救

　　 古希腊的数学家阿基米德曾说：“给我一个支点，我就可以撬动地球。”而在寒冬季节，或许有房地产企业老总会说：“给我足够的现金，我就可以继续发展。”

　　 在巨额土地出让金及资金短缺的压力下，不少轰动一时的“地王”房地产企业不得不以转让土地、直接退地套取现金的方式以图自救。2008年5月，东莞万科置地以500万元的价格转让了一年前以14.12亿元拿下的“地王”的50%股份。无独有偶，2007年多次成就“地王”传奇的恒大集团，2008年屡次被曝出几大“地王”项目被挂在二手交易所上，曾有“天价”之称的广州员村绢麻厂地块，目前已进入收地程序。

　　 据官方统计，上海、北京、天津等城市都有不少于7块的土地在交易所挂牌转让或寻求项目合作。

　　 7月30日，多名业内人士接到报料称，2007年以92亿元成交、创下全国土地拍卖最高价的长沙“地王”受让方北辰实业意欲退地，为此北辰实业不惜损失10亿元保证金。

　　 面对此次退地，更多人把它视为中国房地产界整体冰封期的一则明显信号。在这个寒冷的房地产冬季里，只有有准备的“动物”才能活下来。“地王”的退出，是选择了像“猪坚强”那样瘦身。

　　破冰之法：多管齐下

　　 2008年8月4日，国家发改委国土开发与地区经济研究所副所长肖金成表示，回调房价以增加销路，可以帮助房企“过冬”。

　　 其实，在这个寒冬中，很多房地产企业都已经意识到“现金为王”的道理，先知先觉的企业早已经开始降价促销，以求快速回笼资金。

　　 据悉，自老大哥万科最先在成都、武汉、深圳等一二线城市降价后，金地、招商等大小开发商也都跟着大幅度降价。降价幅度高的已达60%，大多楼盘在30%~40%左右。

　　 同时，肖金成还提出，房地产企业收缩战线和转战二三线城市也是破冰的捷径。“过去很多房地产企业在行业上升阶段，斥巨资拿地、投资其他产业。现在它们不妨收缩战线，退出这些领域以保证主业不受影响。另外，房地产企业转战二三线城市也是一条自救之路。过去的几年中，众多地级市的房价并没有飞涨，价格相对稳定，同时市场需求并不小。北京、上海、深圳等一线城市难以发展之时，企业转战二三线城市或许可以找到新的增长点。”

　　 8月4日，有媒体报道称万科已开始严格控制成本支出，员工二季度奖金只发50%，与经营无关的活动一律停止。房产“带头大哥”希望通过“节衣缩食”度过危机四伏的“企业冬天”。对此，肖金成表示，“万科节约成本的方式也不失为一个好办法。面对现在的宏观经济环境，政策改变与否未知，企业不能空等政策，降低内部成本同样可以帮助企业度过难关。”

　　 与此同时，越来越多的开发商也不再独立作战，他们开始选择与外资合作，或是股权合作，或是合资拿地。2008年以来，一大批外资房地产投资基金，如UBS、ING、HI、摩根士丹利、凯德置地、澳大利亚麦格理等出现在众多境内强势开发商的合作名单中。其中，包括金地、绿地、奥园、富力在内的房地产商都选择与外资联合拿地开发。近日，雅居乐地产控股有限公司出售旗下冠金公司30%的股权，获得买方摩根士丹利52.8亿元的转让款。

　　 其实，通过此种方式融资最为成功的要数在香港上市未遂的恒大集团了。2008年6月29日，据香港消息，恒大完成了第三轮融资。据统计，三轮私募完成后，恒大股权融资10亿美金，向瑞信等发行公司债4.3亿美金，向美林借贷1.3亿美金。“虽然有媒体报道恒大向银行及其他机构借款总计111亿元，但随着美林等持有的优先股转为普通股，在香港新会计准则中，这些都将由债权转变成股权。分子分母颠倒后的恒大资本金由此大增，负债率已降至65%。”恒大集团董事长许家印称。

　　新机遇：行业洗牌开始？

　　 境内外企业实力的竞争、市场政策的风云变幻、房地产行业发展模式的再探索，这些都成为影响整个行业和国民经济发展的重要风向标。在2008年并不明朗的市场行情下，地产企业似乎面临新一波的资源整合。

　　 现阶段，“救市”是开发商谈得最多的主题，而从“救市论”喊出至今，政府的调控依旧坚挺，没有丝毫变化。“淘汰一批不合格的企业，让房地产行业回归健康的轨道，这也是政府希望看到的，楼市的调控暂时是不会变化的，现在再谈救市就是滑稽。”业内专家称。

　　 历经第一次房地产泡沫的冯仑日前明确表达了“政府无须救市”的思想，称地产企业应该进入到一个“反省”的季节。“现在房地产企业所要考虑的问题应该是如何扩大市场，而不是房地产商伸手向国家要贷款。”

　　 “楼市的整合已开始，调控的效果已显现出来，此时就处在一个整合开始前的喧闹、骚动期。楼市草木皆兵，许多中小开发商就像一群无头苍蝇，到处乱撞，所以这个时候会很吵闹，不过一旦整合完成了，许多不合格的企业就会被淘汰掉。”某品牌开发商表示。

　　 有分析人士认为，大企业打价格战，是故意为之，造成行业洗牌局面。当市场上被少数大企业垄断后，他们又可以进行定价，最后是寡头竞争。

　　 万科总经理郁亮则称，地产行业资源整合的加速给万科提供了机会，万科2008年上半年76.2%的项目资源都是通过合作方式获取，新增土地平均成本约2155元/平方米，远低于2007年的平均水平。