谁来救市？地产大佬草原论剑

　　9月6日，诸多国内房地产大佬云集内蒙古首府呼和浩特，出席2008博鳌房地产论坛草原行，就房地产当前和未来形势展开研讨。全国工商联房地产商会会长聂梅生、中房集团理事长孟晓苏、华远集团董事长任志强、ＳＯＨＯ中国有限公司董事会主席潘石屹等企业领军人物和行业专家在论坛上发表了精彩的主题演讲，这些演讲集中于一些共同的话题：宏观调控、救市以及过冬。

　　圈地运动结恶果

　　对于房地产行业目前所处的形势，聂梅生认为，从2004年开始，房地产行业进行了为期5年的调整，目前已经到了深度调整的阶段。2007年采取的宏调政策是加大供给、抑制需求、土地放量，但政策出台以后，2007年的土地价格达到了五年新高、房价达到了三年新高。“造成这个结果的主要原因是忽视了流动性过剩，以及资本市场和土地市场的联动。政府、开发商、购房者等三方面承受了2007年透支的影响。”

　　对于目前楼市交易量大幅萎缩的情况，聂梅生表示，主要原因是2008年的紧缩房贷、压缩需求、防止过热和通胀的宏观调控政策抑制了需求增长，再加上今年的特殊国际背景和国内经济受到灾害影响，导致了购房需求的大幅下降，以致形成了供给远远大于需求的状况。

　　而在潘石屹看来，目前开发商之所以资金链紧张，除了国内开发商没有如期在国际资本市场圈到钱和中央的紧缩货币政策之外，去年开发商的圈地运动也是主因。他表示，早在去年7月，他就提出，“资本市场和土地市场发生的共振将使整个房地产市场发出尖叫声”。“今年回过头去看确实是这样，因为股票的价格在涨，上市公司在资本市场上募集了大量资金，而资本市场对房地产商的评价指标主要是土地储备，所以地产商就大量圈地，2007年一年全国土地的成交额比全年房地产的成交额高得多。”

　　如何救市？

　　救市无疑是近一阶段房地产市场的热点话题。

　　任志强风趣地表示，房地产商们的“解放军”是地方政府，应该把救市的希望寄托在地方政府身上。“地方政府是主导中国房地产的主要力量。比如可以出台土地的使用办法，然后定各种相关政策进行扶持，现在已经有很多城市为了刺激房地产发展出台了税费制度改革政策。”不过，任也强调，不管有没有救市，地产商都得“想办法活下去”。

　　潘石屹对此则持不同观点，他认为房地产行业不可能脱离于宏观经济。“房地产和中国经济是一个整体。如果中国继续从紧的货币政策，地方政府根本没办法救，怎么救呢？”

　　对于上周末碧桂园、世茂股价的深幅跳水，潘石屹认为，这是整个国际资本市场对中国的房地产市场不看好的一个表现，亦是国际资本市场对中国政府会不会救市的一种试探性行为。“如果不救市的话，他们会失去信心。”不过，潘表示他并不关心外资进不进来，而更关心国内的保险基金能不能购买中国的房地产。

　　潘石屹对政策救市持乐观态度，“如果这个经济形势再发展两个月，坏到一定程度，就一定会有救市措施出来。”他认为救市将主要有两方面：一是货币政策，即降低利率和下调银行存款准备金以增加市场资金供给；二是税收政策，如下调土地交易税、土地增值税、股市印花税。至于有学者提出的政府拿钱来救市，他认为显然不现实。

　　中房集团理事长孟晓苏以香港市场房价的大起大落为例发表看法，他认为救市最重要的是要恢复老百姓的信心。当时受香港回归利好的刺激，1997年香港房价在两年内涨了一倍多，但接下来房价一路走低，连续六年下跌了将近70%，17万家庭成为负资产家庭。后来由于媒体热炒中行要拿两百亿收购香港居屋，受这一消息刺激，香港居民开始买房，楼市回暖拐点得以形成。“是谁救了香港的市场？还是香港的老百姓自己拿出钱来购买房屋，由此救了香港的市场。是谁使老百姓恢复了信心，是香港媒体，是舆论导向使购房者恢复了信心。”

　　市场呼唤稳定

　　尽管对市场形势及救市方法存在不同观点，但与会专家纷纷纷认为，由于房价是与整个宏观经济配套发展的，如果经济继续保持增长，房价就不应该大幅度波动。

　　潘石屹表示，只有经济增速快才有房地产的发展空间。“只有中国经济发展了，房地产才能健康发展。房地产商要到经济增长速度最快的地方去，如果GDP增长是零，大家都住一样的房子，就没有房地产的发展。”

　　聂梅生认为，下一步所有政策的出台都应该支持“三个避免”：避免房价大幅度下挫；避免房地产企业大面积倒闭；避免由于房地产下挫引起银行形成大批坏账。

　　事实上，现在政府主管部门也已经认识到，既要防止房价过快、过高上涨，也要防止房价过快、过猛下跌。孟晓苏认为，“保持总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，降低房价升幅”早已成为政府和开发商的共识。

　　目前中国房地产业50％以上融资来自银行，聂梅生认为这一现状亟需改变。“当上帝关上一扇门的时候，一定会打开另外一扇门。”聂梅生说，这另一扇门就是房地产的直接融资，房地产的信托融资会出现新的局面。“央行今年的报告当中已经提出在今年适当的时候推出房地产信托基金，适当的时候是何时？我想应该到不了年底。”

　　此外，聂梅生透露，对农村土地集约使用和流转也已经出现很多积极的声音，现在也在征求意见，农村土地问题有望获得突破，金融和土地制度改革对房地产市场是利好的。