中国商业银行的房地产信贷风险有多大

　　今年以来，由于受美国次贷危机的影响，随着有些地方的房价下跌，商业银行的房地产信贷风险已经提到议事日程，不仅央行及银监会下达不少相关的文件，也要求各商业银行就房地产市场价格变化进行内部的“压力测试”，即假设房价下跌至一定幅度对个人住房贷款不良率构成的影响。上海有银行测试结果显示，如果房价下跌20%，个人房贷不良率将大幅上升；如果房价下跌超过40%，个人房贷不良率将上升约40%。这种结果对商业银行房地产信贷的风险评估有多少影响可以不讨论，但至少表明管理层对问题的重视。因此，面对国内房地产市场价格将全面的理性回归，国内房地产信贷风险有多高，是不是像有人所言的那样，“房地产死，银行先死”。本文就房地产的信贷情况来评估房价下跌对国内银行体系的影响。

　　房地产市场的价格下跌对国内银行体系有多大的风险，我们可以从三个方面来分析：一是住房抵押物的风险；二是房地产开发商银行信贷的风险；三是个人住房按揭贷款的风险。

　　可以说，如果房价向下调整不仅会导致住房抵押物的价值下跌，也会导致土地价格的下降而放大银行信贷的风险。因为，就目前的情况来看，房地产开发贷款主流是土地抵押贷款。而土地价格迅速下降，必然会让土地抵押物价值下跌。这不仅把银行信贷风险完全暴露出来，也会把银行信贷风险无限放大。比如，如果一块土地在高位时评估市值为1亿元，银行风险定价为60%，这样，房地产开发商就能够从银行获得贷款6000万元。但是当土地的价格下跌50%时，这块土地的抵押价值只是3000万元。这时银行信贷的风险就完全被暴露出来。这既是房地产开发商把银行捆绑在一起的理由所在，也是目前一些国内商业银行开始减少房地产开发贷款的原因。

　　对于住房抵押的贷款，目前是国内银行体系面临风险较高的一部分。如果以7月底人民币贷款余额29万多亿元，住房作为抵押物的贷款所占比重为50%估算，那么就有14万亿元以上的贷款处于房价下降的风险中。但是，这部分住房抵押贷款如果是在2007年以前抵押的贷款，那么这部分抵押贷款风险会低一些，因为，2006年末房地产的价格还没有上涨过快。风险高的只是在2007年以后的贷款，而2007年的商业银行贷款总额为36300万亿元，2008年上半年商业银行贷款为24525亿元，除下商业经营性房地产贷款2007年11261亿元，2008年上半年为3988亿元，这部分抵押贷款估计在45000亿元左右。所以，这部分处于高风险的住房抵押物贷款中，所占整个银行贷款的比重大致在15%左右。也就是说，如果房价下跌一半，这部分抵押贷款可能有23000亿元面临较大风险。

　　房地产开发商的银行贷款。从央行2008年二季度货币政策报告来看，到2008年6月底，全国商业银行本外币贷款余额为30.86万亿元，商业性房地产贷款余额5.2万亿元(占整个国内银行体系贷款总额的16.8%)，其中房地产开发贷款余额1.95万亿元(占整个国内银行体系贷款总额的6.35%左右)，个人住房按揭贷款余额为3.3万亿元(占整个国内银行体系贷款总额的10.5%左右)。也就是说，到6月底，房地产开发贷款余额只有1.95万亿元，占银行体系贷款余额的比重也不高(因为，其中有2006年底以前的贷款)。随着国内房地产市场宏观政策出台，国内商业银行也开始慢慢地收紧对房地产开发商的信贷政策，以降低房地产对银行的风险。

　　关于个人住房按揭贷款风险，最近新闻媒体上出现的所谓“断供”事件，个人住房按揭贷款对银行的风险被无限夸大。一是断供是这类贷款的个别事件，根本就没形成全国性的断供潮；二是在目前中国法律制度下，即使有居民还按揭贷款有问题，自住性消费的居民也不愿断供，因为这样做的代价太高。

　　对于个人住房按揭贷款对银行体系的影响来看，从央行2008年二季度货币政策报告来看，到2008年6月底，个人住房按揭贷款余额为3.3万亿元(占整个国内银行体系贷款总额的10.5%左右)。也就是说，如果最为极端的情况出现，假定这些个人按揭贷款都为不良贷款，那么整个国内银行体系不良率也只是增加10%，它对国内银行体系不会造成巨大影响(国内银行体系不良率最高时曾达到40%)。但这是根本就不可能的事情。

　　还有，对于国内个人住房按揭贷款来说，不良率的高低还与国内房价上涨幅度有关。房价上涨幅度越大，银行贷款的不良率就越低；在房价下跌时，房价下跌幅度越大，个人住房按揭贷款所面临的风险就越高。比如说，国内房价上涨最快的一年是2007年。而2006年个人住房按揭贷款余额2.27万亿元，2007年个人住房按揭贷款增加8699亿元左右，2008年前二季度个人住房按揭贷款增加2154亿元。在这里，个人住房按揭贷款风险较高的只是10853亿元。因为,尽管目前国内房地产市场价格在下跌,但是,当前国内房地产市场的价格要跌到2006年底之前是不容易的。也就是说，这部分的个人住房按揭贷款风险较高，但该贷款占整个银行体系贷款总额不足3%。而2006年以前个人住房按揭贷款，由于那个时候房价水平低，国内整体房价水平要降低到2006年底以前的水平还有不少距离，更何况有30%按揭贷款首付。因此，就目前的情况来说，这些个人住房按揭贷款风险不会是太高。

　　从以上分析看到，与住房价格变化有关的银行资产大约在7万亿元左右，这些银行信贷资产占整个商业银行贷款的23%左右。如果扣除抵押物，房地产市场的价格下跌对商业银行的风险更是会下降。再加上目前国内房地产住房按揭贷款没有证券化，因此，即使房价大幅下跌，对国内银行体系的冲击仍然不会太大。只不过在目前的高房价下，管理层要对房地产泡沫对银行体系的风险密切关注，并根据市场变化的情况，不断地制定减少或规避这些风险的政策。

　　(易宪容 作者为本报专家组成员、中国社会科学院金融研究所金融发展与金融制度研究室研究员、博士) (来源：金融时报)