嘉宾:戴德梁行房地产咨询有限公司投资部董事 叶建成
限制外资的脚步并未由于楼市一片冷清而有所放缓。日前,商务部、发改委先后发布了《关于做好外商投资房地产业备案工作的通知》和《关于进一步加强和规范外商投资项目管理的通知》,外汇管理局也明确提出,外商投资企业外汇资本金支付结汇成人民币之后,资金不得用于境内股权投资。
主持人:最近多个部委接连出台了几份“限外”的相关文件,对于外资投资环境有怎样的影响?
叶建成:从目前的市场情况来看,“限外”政策的实行并未有放松。近期商务部和发改委先后发布了两份相关文件,从内容来分析,只是对于部分细节进行了重新定义和修改,但基本的政策层面不会有太大变更。
再如外汇管理局针对外资企业外汇资本金支付结汇管理做出的规定,这一次明确提出了结汇所得人民币资金不得用于境内股权投资,而由商务主管部门批准成立的投资性外商投资企业,一旦从事了境内股权投资,其资本金的境内划转也应当经外汇局核准之后才可办理。这其实是杜绝了有些企业假借增资扩股的名义,将外汇非法引入投资项目。从这方面来说,也有进一步加强“限外”的意味。
主持人:今年上半年发生了几起离岸交易的收购案例,您认为如今外资对于中国房地产市场的看法如何?
叶建成:其实说实话,外资现在对于中国房地产市场比较悲观。不是说不看好中国房地产市场后市,主要还是对整体市场没有信心。包括投资操作的限制、融资愈发收紧等各项原因,导致成本增加,而回报率却有收缩。在这种情况之下,外资会选择更为理想的市场进入,或者以回报更高的方式进行投资。
如今离岸交易已成为主要的投资方式,对于外资买家来说,主要还是因为“限外”政策导致物业选择面减少。通过以收购海外项目公司股权的方式收购并持有物业,还是基于对物业投资价值的判断。从目前的市场情况来看,北京的商业物业回报率在7%-8%,上海的商业物业回报率略低些,在6%-7%。
主持人:未来中国房地产市场会在这种预期值中如何发展?
叶建成:除了部分对规避风险有要求的投资机构,许多外资投资买家还是希冀获取较高回报率,因此,会等待一定下跌空间才会进入。我认为,现在是买卖双方陷入拉锯状态,未来可能会价格下跌,也可能是交易放量。
从中期来看,未来两三年时间内,中国房地产市场可能面临下调压力。但总的来说,这种调整应该是健康和理性的。
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