深圳开发商降价狂赌“金九银十”

　　本报记者 陈小瑛 深圳报道

　　降价售楼带来了微量回升。

　　 深圳市国土局下属机构易图资讯的数据显示，8月深圳一手楼商品房成交量为3379套，一年来交易量首次出现同比回升，上涨52%，环比上升近30%。

　　 8月的预热，让早已对9、10月寄予厚望的深圳开发商似乎看到了一丝曙光。

　　　 　红五红十为传统销售旺季，5月的成交量确实有所回升，但之后并未改变深圳楼市下跌趋势。同时，记者调查发现，开发商展开降价自救的背后仍然建立在暴利的基础上。国家发改委特邀研究员国世平认为，只要泡沫依然存在，过了金九银十，房价还将下跌。

　　集中出货

　　 万科先是在深圳全面推出“1”计划，即预存1万送10万，存2万送20万，接着在上海、南京、杭州等地掀起降价潮。

　　 万科的每一步行动似乎预示着行业的走向，众多开发商都追随着万科的足迹。深圳著名地产研究员竹之友告诉记者，深圳90%以上的楼盘都降价了，龙岗区风临国际中心三期今年4月就已取得预售许可证，但直到9月第一周才开盘，三期开盘价从二期的11000元/平方米，直接降至7000元/平方米。

　　　 　同样，原定于9月初开盘的龙岗区中心城水蓝湾楼盘，打出了“让房价回到2005年”的广告词，起价4868元/平方米，超低价极其吸引眼球。

　　 而之前开发商信誓旦旦地说不降结果还是降了，不过多数购房者并不买开发商的账，跌价后仍是严重的观望。也有极少数开发商以为购房者抱着“买涨不买跌”的心理，又去吃螃蟹，选择逆势涨价。如南山区的卓越?维港9月底将推出剩余的132套房，价格已定为上涨1000元/平方米，但销售好与差目前还难说。

　　 不管选择降价还是涨价，开发商都在狂赌金九银十。“开发商一直在等时机，先积累客户资源，等旺季再集中销售，销售量一旦上升，出现抢购局面，就有利于购房者增强信心。”经常带团踩盘的黎先生告诉记者。

　　　 　除了风临国际、水蓝湾，还有天安高尔夫珑园、迷你新居、中海西岸华府等诸多楼盘都延迟了开盘时间，集中销售，是开发商下的另一个筹码。

　　 根据公开信息统计，从8月底到10月，全市将有30多个楼盘待开售或推出新一期产品，预期总量达到13000套左右，远远超过今年“五一”时的22个新盘，8400套新货。

　　 所以开发商自信，“随着入市量的增多，成交量也会随之上升”。英联地产董事长郭建波对记者说。

　　 但深圳市易图资讯研究与发展部总监周学军对金九银十不抱太大希望，因为很多置业者信心已经严重受挫，只要降价不到位，就会持续观望。

　　暴利惊人

　　　 　维持高额利润，在开发商脑中已根深蒂固，但今年大部分开发商都面临着销售业绩不佳，尤其是对项目集中于下半年入市的开发商，金九银十这场翻身仗至关重要。

　　 “大降开发商接受不了，不降肯定卖不出去，所以小降成了开发商试探市场的折中选择。”国世平告诉记者，目前开发商并没有大降结束暴利时代。

　　　 　记者查寻资料发现，今年5-8月份获批预售的64个项目，其宗地权属来源主要是协议拿地，拍卖拿地的项目不足10个。且这些项目的拿地时间皆在2007年地价大涨之前，比较集中的分布在2003-2006年，亦有多个项目在1992-1993年拿地。

　　 这些楼盘土地价格十分低廉，最低的一平方米不过几百块，开盘价仍是暴利。郭建波告诉记者，虽然有的楼盘降价已高达50%，如南山区雷圳0755，从去年最高15000元/平方米降至目前的不足8000元/平方米，但开发商依然存在较大的利润空间。

　　 8月31日开盘的福田区天安高尔夫珑园，是1988年拿的地，地价可想而知。此次开盘打出的价格是部分8楼以下特价单位1.5万/平方米起，整体均价将高于3万/平方米。这比2005年底同地段8000元/平米上涨了近4倍，而此次开盘价相比2007年基本没降。

　　　 　中原地产总经理李耀智也认为，一定程度的降价，开发商是完全能承受起的。

　　下跌继续

　　按照土地开发周期算，去年高价拿下的地，大部分要到明后年才能开发出来，目前入市楼盘的地价依然是廉价的。

　　 暴利的存在，意味着泡沫的存在，也就有了下跌空间。一位业内专家向记者分析认为，深圳楼市下跌才刚刚开始，关外下跌的平均幅度达30%多，但是目前的价位大多数人仍然买不起。

　　 房价十分坚挺的罗湖区和福田区8月成交总共为285套，日均成交量不足10套，近来有几日两个区成交量甚至均为零。

　　 国世平认为，一般情况下，有价无市就是房价下跌的前兆。

　　　 房价下跌也引发了一系列业主维权案件。“有的开发商愿意稍做补偿，但业主始终处于弱势地位，一旦购房出现问题将很麻烦，所以这又进一步加重了购房者的观望情绪。”深圳知名房地产律师张茂荣说，即使有刚性需求，金九银十也未必能吸引购房者入市。

　　　 　此外，深圳连续两个月出现二手房贵过一手房的现象，与当年香港楼市泡沫破灭过程十分相似。福田区的迷你新居楼盘，均价在1.05万元／平方米，还带精装修，送空调；而周围二手房业主放盘价在1.2万-1.7万元之间，这种倒挂现象在新楼盘较集中推出的区域更加明显。

　　 中原地产深港研究中心总监张伟认为，一手房与二手房价格倒挂，是源于开发商的降价，这也就意味着二手房还有大降空间，而随着二手房的降价，一手房又会有联动效应。

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