大摩骨牌效应：上海高端物业惊现大跌价

　　摩根士丹利抛售上海物业的计划似已引起连锁反应。

　　“上海滩花园，最后一栋，最低200万。”9月19日，一条图文并茂的楼盘促销短信发送到许多人的手机里。记者致电上海滩花园售楼处，其工作人员告诉记者，19日放出来的楼盘价格在3万-3.3万元之间，而3、4月时其售价高达4.2万-4.5万。

　　而就在前一天，突然有媒体曝出，由于身陷美国次贷危机，大摩计划出售在沪四处高端物业，回身救急。此举在房地产界引起震动，业界人士担心，大摩此举将导致高端物业开发商的信心溃退。尤其令市场人士担忧的是，是否会有更多的外资机构套现所持高端物业？高端物业的价格下跌会不会引起整个房地产行业自上而下的溃退？

　　高端物业跌价

　　上海地产界此前流行的说法是，高端物业不败。

　　华润置地上海滩花园正是沪上高端物业中极具代表性的一个项目，其物业位置与质量均属上乘，紧邻上海滩黄浦江，北距外滩1.8公里，南邻世博会主场地2公里。但仅隔半年，其售价就从每平米4.5万元骤然下滑到3万元。

　　记者来到售楼现场发现，尽管促销短信、媒体广告已经刊出，但现场咨询的购房人士仍寥寥无几。销售人员称，周末人会更多。他表示，此次价格较数月前推出的单位更为优惠，是因为所售楼号“位于中华路与紫霞路的交叉口，未来将有9号线经过，会比较吵闹。”，且属于67-137平方米的小户型，而之前的单位售价在4万以上的属于大户型。对于豪宅来说，大户型价格要超过小户型。

　　虽然华润置地销售人员和公关部人士都一致否认此次促销是“真降价”，“跟大摩的欲抛售计划无关。”但在外人眼中，此次所售楼号的地理位置与之前的相比其实相差不大，此次促销难免予人降价之嫌。

　　据记者了解，华润置地在上海、北京均有多出高档物业待售，北京的凤凰城二期售价每平米1.8万元，置地公馆和置地公寓售价每平米分别为4万元、3万元。业界人士估计，类似上海滩花园的促销手法很可能会在华润置地的其他楼盘上演。

　　自去年以来，上海房地产开始呈现量缩价挺的状态。各房地产研究机构、二手中介、各楼盘售楼人员反复向购房人灌输看多逻辑：刚性需求旺盛，上海的房价绝不会跌。

　　然而，从8月开始，上海的楼价开始明显下跌。万科7.5折的促销举措最为典型，在南京等地，恒大等房地产商也开始公开降价。

　　但房地产商、二手中介仍然坚持一个观点，高端物业由于价格弹性不大，降价空间有限。之所以这么坚持，或许也和高端物业对整个房地产的影响力有关。

　　“高端物业的降价对整个房地产冲击力度更大，如果4.5万的房子降到了3万，那么原来定价3万的房子怎么办？如果3万的房子降价到2万，那么原来2万的房子又将如何？开放商为了求生存，只能采取跟进降价的策略。”上海一券商房地产分析师向记者表示。

　　外资冲击远未结束

　　由于外资机构在华投资房地产多为高端楼盘，且动辄数亿美元整栋楼盘收购，其一举一动被业界视为风向标。以往的经验是，外资购某楼盘后，其周围的楼盘鸡犬升天。但适逢危机，外资一旦反向出售，市场亦闻之色变。难道大摩正是推倒这块多米诺骨排的人？

　　9月18日，大摩计划出售所持有上海多处物业的消息曝出后，立即引起业界震动。

　　“之前，对外资抄底还抱有希望，现在这个愿望肯定要落空了。”上述券商分析师告诉记者，“3、4月的时候，外资投行还在四处寻觅优质项目，买入意愿十分强烈。但现在他们也是自身难保，持有的物业不出售就已经是天大的利好了。”

　　该分析师也承认，尽管外资的动向较为引人关注，但更多的体现在心理层面，还未形成直接冲击。

　　据不完全统计，有数家外资机构自2003年开始进入中国的房地产市场，四处出手收罗优质项目，购入金额在350亿元人民币以上。市场人士估计，由于近年房价连续上涨，至今市值已经上涨数倍，估计总市值在1000亿元人民币左右。

　　身陷次贷危机的外资金融机构如何处置在中国的房地产，目前尚没有一致性结论。但毫无疑问的是，面对全球经济增长放缓，美国危机蔓延，以及中国经济未来几年的不确定性，外资金融机构已经改变前期的收购、持有策略。

　　“海外投行的倒闭、裁员也导致了其在华高管层剧烈减少，原来数百万年薪养一个总裁的局面将不复存在，这就导致了高端物业的需求必定会下降。”一业内人士告诉记者。

　　·相关·

　　中投：摩根士丹利可以独立解决问题

　　新华社北京9月19日电，中国投资有限责任公司高层回应中投接洽收购摩根士丹利股份的消息时称，中投对于海外投资始终坚持审慎的态度，摩根士丹利和高盛两大投行当前资本充足率良好，可以独立解决面临的问题。

　　该高层人士在接受新华社记者采访时表示，当前美国金融市场出现系统性风险，恐慌心理蔓延，除非美国政府出手，仅靠一家海外金融机构注资无法解决美国金融市场面临的流动性短缺问题。

　　他强调，美国政府对于外国投资者进入审查严格，门槛很高，对金融股权的控制和保护尤其严格。

　　近期有媒体报道，中投公司正在和美国第二大投行摩根士丹利接洽，增持后者的股份最高至49％。有消息称，摩根士丹利也在与美国第四大银行美联银行洽谈合并事宜。中信集团也是与摩根士丹利接洽股份出售事宜的公司之一。

　　摩根士丹利近日发布财报称，其第三财季实现利润14.3亿美元，与上年同期的15.4亿美元相比下降7％，出现小幅下滑；营业收入为80.5亿美元，略高于上年同期的79.6亿美元。

　　由于市场投资者对美国金融业前景担忧加剧，美国仅存的两大投资银行高盛和摩根士丹利公司的股票价格在17日分别下挫14％和24％，其中摩根士丹利的股价跌至1998年以来的最低点。