弱市9亿买地 金融街意欲何为？

　　昨日，金融街发布公告称，公司近日与北京城市开发集团有限责任公司签署协议，购买后者所有的复兴门项目，交易价款为9.03亿元。当北京8月房价首现停涨、“国房景气指数”降至近10个月新低、房地产企业资金缺口进一步放大之时，金融街买地了，其在北京西二环的商业地产版图再次扩张。

　　金融街区域的楼盘一直很热，属于金融机构竞相争夺的对象。很多楼盘都是尚未建成或刚开工就被预订，比如光大银行购买的F3项目。

　　半个月前，金融街的半年报让投资者很伤心：上半年营业收入11.24亿元，同比下降46.10%；营业利润1.65亿元，同比下降82.54%，净利润1.38亿元，同比下降78.94%；每股收益0.06元。同时，公司预计1月-9月净利润将下降50％-90％。

　　业绩猛降 机构仍青睐

　　中期业绩猛降的金融街，难道成为本轮地产调控中首批被击垮的企业？机构投资者不这样认为。公开资料显示，基金公司和保险公司占据了金融街除控股股东外的前十位座席，共计持股比例达13.56%；证券公司仍给予金融街推荐、增持的评级。例如：中金公司对金融街的最新评级是“推荐”，预测其08、09年的每股收益将达到0.37元、0.44元，对应市盈率为20.3倍、17.3倍。

　　为何中期业绩下降的金融街，仍能获得机构青睐？

　　金融街董事会解释，中期业绩大幅下降的原因主要有两个方面：一是由于公司销售的产品多属于单宗大额产品，公司存在季度之间收入与利润的不均衡性，而报告期内公司已销售房产开发项目满足收入确认条件的较少；二是投资性房地产采用公允价值计量导致上年同期调整后的营业收入、营业利润、净利润对比基数增加。

　　比较数据发现，上半年收入确认项目的减少是业绩下降的主要原因。然而展望今年全年或者明年，可预见的收入确认项目足以支撑业绩上涨。国海证券认为，公司经营租赁业务主要位于北京金融街区域，价格下降可能性极小；开发销售方面，09年可能结算的德胜门项目、津门津塔项目作为一二线城市核心区域的商务地产前景明朗。

　　 就此9亿元新进项目来看，虽然短期内无法见到收入，但将期限放大到未来三年，这部分收入不可小觑。

　　同时，重庆嘉年华、冠英园、B7C国际会议中心已经确认收入，F3项目也有望在年底前确认收入，这就为公司的全年营收大幅增长提供了保障。

　　商业地产 坐地稳收租

　　上半年，虽然房产开发收入大减，但金融街物业租赁收入与物业经营收入同比分别上涨20.75%和105.38%，毛利率分别是90.50％和26.41％。这部分的超预期表现，才是金融街最吸引机构眼球的地方。

　　金融街董事会对半年报解释时表示：“以商业地产为主导的发展战略，将不断提升公司的核心竞争力，因此公司不会对发展战略作重大调整。”国海证券也认为，这种定位能较好抵御房地产市场现有的风险。

　　此次9亿元买入的复兴门项目，毗邻金融街区域，可以和公司现有项目，以及金融街的西扩形成很好的集群效应。从目前金融街区域的物业销售价格看，该项目的销售毛利率可以在到30%以上，基本达到目前公司房产销售项目的毛利率水平。

　　值得一提的是，金融街的强项——商业地产开发和物业租赁业务受宏观调控政策影响较小，这也是公司上半年物业租赁收入与物业经营收入大增的原因之一。引用机构报告中的一句点评，“上半年金融街商业地产经营顺利，领衔公司营收。”