合生"十一"前先打价格战 广州降价风吹至市中心

　　“特价8100元/平方米起，带1000元/平方米豪华装修，即买即住。”9月底，《第一财经日报》记者途经广州天河中心区的华景新城，发现众多二手中介行的经纪人，正在对合生创展的一手楼物业进行促销。

　　继万科A（000002.SZ）、碧桂园（02007.HK）降价之后，广州本地龙头之一的合生创展（00754.HK），开始将降价风从城郊吹至市中心区。

　　正面对撼碧桂园

　　其中，临近传统商务区天河北的大盘华景新城最后剩余的不足100套现楼，带1000元/平方米标准的装修，以8100元/平方米的价格冲击市场。这一价格不但比周边在售楼盘的最低起价低了近35％，而且相比它在今年上半年销售的价格，也低了25％。一套77平方米的两房现楼，折后总价只需要63万元左右。即使与同区域的二手楼相比，也具备明显的价格优势。

　　由于价格低廉，合生创展推出的这批现楼，在一天之内就全部售罄。同时，为了压缩成本，记者在现场看到，合生创展已经将该楼盘的销售人员大量压缩，只余一名销售经理以及一名财务负责人，同时将招揽客户、带客看楼、办理签约等工作，全部分包给二手中介行合富置业。

　　这一模式在合生的其他大盘同步进行。在华景新城之前，临近华南板块的逸景翠园，也曾经将销售工作分包给合富置业和万家物业联合代理销售，并且推出了特价9600元/平方米的单元，但是由于这一价格相比周边物业的价格优势并不明显，知情人士透露，在促销期间仅销售了10多套左右。

　　因此，在黄金周前的促销中，合生除了继续采用分包销售业务、压缩现场销售成本的方式外，还开始将价格一步降到位。除了在中心区大幅降价外，还在外围以价格战正面对撼以价廉物美著称的碧桂园。

　　“我们的价格已经降到底了，国庆期间也不会有大的浮动。现在越早买优惠折扣越大。”在增城碧桂园凤凰城附近的合生湖山国际，记者发现这个曾经以中高端定位的楼盘，在9月底推出了56.8万元的140平方米单元，相比此前总价普遍在80万元以上的水平，等于打了7.5折。而碧桂园凤凰城目前景观大户型的均价又恢复到4000元/平方米左右，与合生湖山国际的差距已经相差不大。

　　素以成本控制傲视同行的两大巨头碧桂园和合生，在“十一”黄金周尚未开始前已经开始了激烈的价格肉搏。

　　16亿元现金VS

　　102亿元债务

　　尽管合生创展在内地房企中最早成为百亿豪门，但是，其近日公布的中报显示业绩已出现下滑趋势。

　　今年上半年合生的合约销售额只有41.63亿元，仅相当于其昔日对手万科一个月的销售数量。而且销售额同比下滑了3％左右。其中，广州的销售额同比减少了13％，北京的销售面积同比下滑了59％。只有上海的销售面积同比增长了77％。

　　根据中报显示，合生截至今年6月30日，银行借贷总额达到102.7亿港元，较去年同期上升了25％。负债比率在半年之内由52％上升了7个百分点至59％。而合生执行董事兼行政总裁陈长缨表示，集团手头现金16.4亿元。

　　高盛发布研究报告指出，今年1～8月，合生的合约销售额约为63亿元左右。截至6月底需缴付地价余额为100亿元，并认为合生的财务不明朗因素将困扰其现金流。摩根大通则预测其年内要支付38亿元的地价，以及41亿元建筑成本，而销售额维持去年的110亿元左右。

　　同时，在包括万科、远洋地产、首创置业等多家房企纷纷下调开工面积、竣工面积以降低出货压力之际，合生方面仍表示，预计2008～2011年的竣工面积将分别达155万、203万、287万和408万平方米，按年增幅达31％～42％。

　　包括标准普尔、高盛、摩根大通等均对合生的现金流心存疑虑，其中标准普尔已经将合生列入负面观察名单。“据我们观察，合生创展近两年内，手中掌握的现金一直仅在20亿港元左右，对于一个大型房地产开发企业来说，这样的现金流并不是安全的，我们认为它的资金链一直处于比较紧绷的状态。”标准普尔分析师符蓓此前在合生发布中报时向媒体表示。

　　同时，摩根大通调低了合生今明两年盈利预测，今年预计为11.2亿港元，而这一数字只有合生2007年度35亿港元纯利的三分之一左右。

　　

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