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上海:楼市冬天

  在摩根士丹利的报告中,娄冈特别提到了万科降价行为:万科企业带头减价25%-30%。报告认为,新一轮的减价行动将导致地产市场“崩溃”,因楼价下跌通常会拖累成交减少。

  看上去确实是。在房主们没有上门跟保安纠缠吵闹的时候,金色雅筑的门前实在是人气不大旺:短短100米,20多个售楼员在外面转悠,抽着烟,一些人甚至蹲在门口无所事事、左看右看。偶尔有人经过,便有三五个售楼员凑上去搭话。那些给保安带来麻烦的房主们倒是“一道亮丽的风景线”,当他们来的时候,其热闹程度不下于今年3月开盘时的情形—上次是买房,这次是要求退房。在调整了装修标准之后,金色雅筑均价从1.8万元/平米降到了1.4万元/平米,最便宜的一套房仅为1.16万元/平方米。

  万科的这次公然降价成为业内关注的焦点,也给廖霞带来了一些麻烦。金色雅筑与她所在的楼盘只隔了一条黄浦江。“我们的产品、位置、目标群体都很相似。总有人去那看过房后质问我,为什么你们的房不打八五折?”廖霞并不认为打折能够帮助她提高业绩,因为很多人反而会追问,“有没有可能过一段时间就打七折?”

  业绩不好的这段时间里,廖霞曾试着观察别人怎么卖楼。她发现一个曾经一口气卖出27套房的售楼员一个月内也只卖出四五套房后,她开始原谅自己。8月初,徐汇新城来了一批专业售楼员—来自易居中国的销售团队。徐汇新城的开发商—上海景秀置业发展有限公司打算上市,目前也感觉资金紧张。易居中国以注入资金为交换,成为该楼盘的代理公司。结果这群人卖得比她还差,她彻底原谅了自己。

  在摩根士丹利的报告中,娄冈还表示,之所以会得出这一相当黯淡的预期,主要是因为担心如果市场走软,中国开发商将面临偿付能力危机,从而会殃及贷款银行的资产负债状况。

  也就在廖霞打算开始复习的时候,她所在的徐汇新城也加入了降价的行列。一开始是九五折,然后是每周末的巡展促销活动。这给她的复习带来了很大的困扰,“不时有人进来询问。问的多买的少。一天也就只能看几页。”

  更不幸的是,走进来的人当中还有相当部分的“踩盘者”。踩盘,其实就是市场调查,这是售楼员的基本功。每一个刚入行的售楼员都必然要被派去踩盘,有的长达大约半年。可最近踩盘的人越来越多。“大家都很闲,经理看不得,所以就让他们去其他楼盘看看。”可这让廖霞很烦,来一堆同行,假装客户问那么多问题,最后也不会买。

  看到越来越多走进来的踩盘者,静安紫苑的高级置业顾问杭萍没有太多耐心:“我让他们把表格给我,我自己来填。反正都是网上能查到的数据。”她所在的静安紫苑地处上海市南京西路附近,单价4万元/平米。到目前为止没有降价,也没有折扣。

  静安紫苑并不是这次大降价中的特例。同策咨询的中级分析师马洁在整理楼盘信息时发现,静安区的君御豪庭曾经一度打过九六折,“18天内只卖出4套,跟不打折时候的销量差不多”。开发商一气之下恢复了原价,几天后价格不跌反涨了—每平方米涨了2000元。这样的楼盘并不在少数。

  一年多以来,模棱两可甚至互相矛盾的信息,充斥着整个上海房地产市场:成交量大幅放缓的同时,房价却依然高居不下。

  大多数的买房者相信,在银根紧缩的背景下,开发商的资金链紧绷,维持高房价颇有强弩之末的感觉。一份券商研究报告则对上海楼市发出预警,认为未来6个月上海楼市有可能下跌15%。开发商也承认“行情不如去年”,但他们坚持房地产刚性需求仍然存在,行情走低,只是政府调控行为造成的,他们“完全可以挺一挺”。

  摩根士丹利却挺不住了。2008年6月,摩根士丹利将其在上海第一个投资持有项目—“锦麟天地”酒店式公寓以11亿元的价格挂牌出售。当时,摩根士丹利的这一举动在一定程度上加大了人们对上海房地产市场的疑虑—外资已经开始撤离?不久,其位于浦东世纪公园的高档楼盘也开始挂牌出售。有意思的是,直到9月10日,摩根士丹利还表示“长期看好中国房地产市场”。这是该公司中国区CEO孙玮在上海参加活动时表示的。孙玮还强调,尽管当前内地楼市正逐渐陷入萧条,但摩根士丹利还会继续加强这方面的业务。并透露大摩还将计划拿出15亿美元长线战略投资内地楼市。

  摩根士丹利一边卖楼一边表示看好中国房地产市场,这种矛盾有一个很好的解释。9月16日,摩根士丹利寻找买家的消息被证实。5大投行正在为几年前的房地产泡沫付出惨重的代价,摩根士丹利急于调整自己全球的投资项目。但它抛售楼盘的行为则可能将上海楼市推入更大的险境。美国投资公司Grand River Investments董事李树彦在接受《华尔街日报》采访时表示,从标售行为可以看出,摩根士丹利认为赚取易取之财的时期已经结束。Grand River Investments在上海业务活跃,并研究了摩根士丹利部分地产。

  廖霞承认,自己并没有感受到来自开发商的压力。但,她所面对的是生活的压力:卖不出去房,自己便每个月只能领到1000元的底薪,“扣除500元的房租,基本上所剩无几。”每天倒一次车去上班,出租车是绝对不考虑的。衣服、化妆品、饭局,能省即省。除了在家开伙,有的时候,她还去朋友家蹭饭吃。

  这不是廖霞想象中的上海生活。

  2006年6月,她从西南政法大学行政法系毕业。尽管对上海一无所知,她仍然坚信自己“来上海后肯定能行”。第一份工作月薪1000元,干了1个月;第二份工作月薪2000元;售楼小姐是她的第三份工作。这离她最初的设想—通过司法考试从事法律相关工作越来越远。“我妈知道后发了脾气,说早知你要做售楼小姐,干嘛还供你上大学?”

  廖霞同意她妈妈的看法,但“出于经济问题”,她不得不这样做。“刚开始得知我从研展部被调到售楼处后,我还大哭了一场。可是,两三天后,我就冷静下来了。”在这段时间里,她算过一笔账:“卖一套房子佣金比例是1‰,加上1000元底薪,收入还可以。”

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(责任编辑:田瑛)

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