深圳个贷8月攀升 二手楼低迷显现钟摆效应

　　本报记者 贾玉宝 深圳报道

　　深圳的个人房贷市场在8、9月份似乎进入了新的拐点。

　　虽然余额仍在增长，但深圳银行界从持续低迷的二手楼交易中，看到了地产泡沫的挤压程度。随后可能出现的地产钟摆效应，意味着将有更多的房价负资产出现，这并不排除引发小概率系统风险事件的可能性。

　　“总体来看，那些年初以来不断瘦身房贷的股份制银行将从中受益，而那些相比仍在扩大房贷规模的国有银行，将要背负更大的风险包袱。”深圳某金融分析人士称，截至8月31日，深圳地区的中行、建行、农行的房贷余额分别较年初增长35.18亿元、33.76亿元、19.15亿元，显然，其实际的房贷发放量要比这大得多。

　　至于深圳外资行，因只有约20亿元的房贷规模，加之竞争力尚弱，并不构成对中资行的威胁。

　　二手楼交易低迷效应

　　深圳某银行人士称，8、9月份，深圳二手楼成交量大约维持在每天100套的水平。而在去年的高峰期，每天成交1000套以上。

　　该人士称，事实上，深圳这几个月每月的实际房贷发放维持在70亿至80亿左右，二手楼和一手楼各占了一半的份额。而在楼市旺季，二手楼成交要远大于一手楼。

　　二手楼交易低迷导致的关联效应是，提前偿还银行房贷在减少(非指房贷月供)。而在实际房贷发放量持平或略跌的情况下，这一态势又直接导致房贷统计科目中余额的增长。

　　来自深圳各家商业银行的汇总数据显示，截至8月31日，深圳中资金融机构房贷余额为2499.59亿元，较上月增加10.68亿元，较年初增加29.68亿元。环比来看，8月份是余额增加最大的月份。

　　年初以来，不少股份制银行选择了房贷大瘦身，每月数亿元的房贷发放减去同样数亿元的房贷提前偿还，导致房贷余额增长表现为负或微量为正。汇总数据显示，截至8月31日，深圳股份制银行(不包括平安银行、深圳农商行)的房贷余额为917.38亿元，较上月增加0.17亿元，较年初减少26.75亿元。

　　其中，除华夏银行深圳分行基础较弱外，兴业、民生、深发展三家银行瘦身最大。而兴业银行深圳分行曾是2007年房贷发放冲在最前列的银行之一。

　　环比数据变化最大者为招行深圳分行。招行深圳分行8月房贷余额为320.15亿元，为深圳房贷四强之一。其8月房贷余额数据较上月增加4.45亿元，但较年初仍较少1.69亿元。

　　一位研究招行房贷策略的人士称，“深圳招行从去年底开始，同样采取了房贷瘦身策略。当前每月房贷发放约10亿元，前7个月环比有正有负，与年初相比始终为负。8月增加的4亿多，同样是因为8月份房贷提前偿还减少的原因。”

　　该研究人士称，整体来看，由于股份制银行大多采取了房贷瘦身策略，年初以来的数月里，每月余额增长大多表现为负。现在新的变化是，因为二手楼交易量的剧减，以做二手楼为主的股份制银行随后的房贷当月余额将表现为环比正增长。

　　“当然，考察深圳大多数股份制银行的房贷不良数据，也会发现这种环比正增长并没有直接导致房贷不良的增加。而因为房价的下跌带来的负资产化也没有直接导致断供的大面积出现。总体来看，不少股份制银行的房贷不良不仅没有突破深圳银监局7月底公布的0.79%的平均水平，而且还是不良额和不良率实现双降的。”上述人士称。

　　三大行发力

　　因为二手楼成交量的萎缩，深圳楼房均价已经低于北京、上海甚至杭州，并接近广州的水平，以及房贷不良没有上升，银行业界开始认为地产泡沫已经被大幅挤压。

　　然而，这一乐观判断还要考虑到地产业特有的钟摆效应。即使以目前深圳房价跌幅已经到了拐点，钟摆效应依然会将房价再行左右摇摆，这也意味着深圳房价还可能有10%至20%的下跌空间，那将意味着四季度将有更多的房价负资产出现，并不完全排除系统风险的小概率事件。加上地产调控尚未结束，四季度的市场判断充满复杂性。也因为此，那些在去年尤其是今年房贷发放没有瘦身的银行，更应该从市场中得到警醒。

　　农行深圳分行2007年房贷增幅为44.37%，但本年初以来，其8个月的环比均为正，至8月末，其房贷余额为143.76亿元，较上月增加3.83亿元，较年初增加19.15亿元。

　　而中行深圳分行和建行深圳分行2007年的房贷增幅分别为67.83%、19.65%，年末房贷余额为384.71亿元、368.07亿元，位居深圳房贷市场第二、第三位。2008年以来的8个月里，两家行每个月均表现为环比正增长。至8月末，中、建两行深圳分行的房贷余额分别为419.88亿元、401.84亿元，分别较上月增加2.55亿元、5.47亿元，分别较年初增加35.18亿元、33.76亿元。

　　“扣除二手楼交易中房贷提前偿还的因素，以中行、建行为代表的国有大行，占据了深圳每月房贷实际发放量的八成。”一位金融学者称。

　　不过，工行深圳分行采取了不同的策略，在2007年以41.42%的房贷增幅和421.21亿元的房贷规模位居深圳房贷市场榜首后，在2008年率先选择房贷瘦身策略，连续8个月实现房贷余额递减，至8月末余额为395.93亿元，较上月减少1.66亿元，较年初减少25.28亿元。

　　上述人士继称，除了中资行，深圳外资行同样也要反思。截至8月末，深圳外资行房贷余额为20.25亿元，较上月增加0.36亿元，较年初增加4.53亿元。虽然其规模尚小，但因为没有有效网点渠道，贷款流程长，服务效率低，在市场博弈和风险控制上，同样要慎重而为。