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一手楼盯梢二手楼评估 深圳房地产市场整顿落地

  7月1日,在深圳市会展中心,深圳市国土房产局直属南山分局副局长罗演广一句“我是以房地产市场监管的身份来参加的”掀开了南山区的星海名城六期“城中央”开盘典礼的序幕,同时也展开了深圳市新一轮房地产整顿。

  3日下午,市政府召开全市房地产市场秩序专项整治工作会议,出台了《深圳市房地产市场秩序专项整治工作方案》,组建了由13个部门参加的整顿小组。

  接踵而来的是12家开发商被吊销营业执照,58家企业被要求整改,二手房交易规范合同出台,为遏制阴阳合同而推出的房价评估系统正式开始启用,标志调控措施再施重拳。

  此次专项整治共分三阶段:7月初为动员部署阶段;7月中旬到明年1月为组织实施阶段;明年2月-3月为总结巩固阶段。

  一二手联动调控

  “城中央”的销售现场,除了楼盘的销售人员,还有国土局的工作人员,他们负责“盯梢”项目的销售情况。从“城中央”的销售开始,深圳市国土局对深圳市关内的新房项目销售采取现场监管的模式。据悉,对于本次现场监管,国土房产局派出了近10人的队伍,对销售过程中的各环节进行监控。

  罗演广说,市场中的囤房、捂房、不公开销售等哄抬房价的行为,多发生在公开销售的前几天。把房地产监管工作前移,即在领取房地产预售许可证之前,开发商要有一套公开、公平的销售方案,并报国土房产部门备案。在楼盘开盘的当天,由房地产主管部门派人到现场直接监管,发现不执行原销售方案,或者其他的违规行为,立即予以纠正。

  与此同时,二手市场的整顿也已展开。国土部门还透露,8月1日将启用二手楼交易规范合同《二手房买卖合同2007版》和《居间合同2007版》,二手房交易自下月起将一律上网,并以这两种合同文本为合同标准文本。

  2004年12月1日,《深圳市房地产经纪合同》(示范文本)正式实施,但不是强制性规定,所以各中介还是继续使用各自版本。由于各中介合同内容不统一,存在各种漏洞,造成交易过程中产生众多纠纷。

  另外,市地税局负责人表示,针对二手房交易中的“阴阳合同”问题,税务和国土部门已联合开发出“二手房基准价格评估系统”,从区位、配套等多种因素对房屋价格进行评估测算。这个系统推出后将定期更新,如果二手房成交价明显偏低,有关部门将严格按评估价征税。其次,是建立税收管理制度,对房地产行业进行专业化管理。同时,积极开展房地产市场行业的税收专项检查和中介专项整治工作,按照部署,确定10家有代表性的房地产企业、14家中介机构为专项检查的重点企业。此外,还将开展对土地增值税的清算工作,并建立完善的房地产税收管理信息系统。

  世联地产董事长陈劲松把该措施称为“打蛇七寸”。在深圳长久以来存在着阴阳合同避税的问题,即交易双方在政府统一销售合同上都以“房产证原价”签订交易价格,而另一与中介签订的三方合同才是房屋转让的真实价格,以此可以逃避20%所得税。陈劲松认为,这一现象的后果就是政府无法统计深圳真实的交易价格,无法掌握市场的变化。同时导致税收调控失效。

  他认为,目前官方公布的数据,与深圳市场价格的真实涨幅还是有差距,由于二手房已经成为市场的主要房源,超过新房供应50%以上,他估计市场1-5月份的实际涨幅已经超过了50%,二手房实际房价翻番。杜绝阴阳合同后,可以充分发挥税收政策的调控作用,这样二手房价将得到抑制,从而降低一手房的房价,对市场会产生立竿见影的效果。

  整顿过程将对二手房交易秩序进行梳理。工商部门表示,通过这次专项检查,发现主要存在的问题:一是部分企业在房屋中介中,有吃差价的行为;二是一些地产公司利用购房者不认真看合同的习惯,口头做大量承诺,但在合同中并不体现出来,一旦购房者发现问题,对口头承诺的失口否认,造成购房者的被动;三是设置障碍,当合同无法完成时,拒绝退还诚意金;四是利用合同中不真实的房价,规避国家税收。由于基层工商所执法手段、权限的问题,对上述出现的问题在查处中有很大的困难,仅南山分局就出动执法人员568人,对于正常经营的155家房地产开发企业和703家房地产中介企业进行清查。

  土地放量

  市银监局负责人表示,他们将加强资金管理,查处房地产开发商贷款中的违法违规行为,查处房地产消费贷款中,如假按揭一类的违法违规行为,查处信贷审批中的违法违规行为。同时,打击中介机构逃避监管、占用购房资金等违法违规行为。

  但是,陈劲松认为,银行单纯出于商业动机,按照较高的“阴”合同(实际交易)价格而不是交给政府的“阳”合同价格发放贷款,这样纵容了阴阳合同的产生,如果银行严格按照阳合同进行贷款,炒房资金将会很大程度受到抑制。

  而从土地交易中心获悉,土地拍卖的节奏正逐步加快,本月30日,招标流拍的两块土地将以挂牌方式再次推出市场,总共23.8万平米建筑面积。并且在下半年将集中推出大约10块土地,“会适当加大供应量,目前已经在通过人大审批过程中。”中心工作人员表示。

  “但是政府手头土地供应紧张,手头上立刻能放量给市场的土地缺乏,加上2年以上闲置土地处理有很多历史原因制约等因素,土地供应仍然难以放量,整顿二级市场仍然是主要调控措施。”陈劲松认为。

(责任编辑:铭心)
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