专业人士:成都楼市房价已接近成本(图)

　　经过去年9月以来一年的降价，房价是不是已经到底了，开发商还有多少可以下降的空间，现在是不是买房的好时机？在此以下四位市场专业人士的不同观点，将为我们提供有益的思考。

　　秋后算账的时候来临了

　　星彦机构总经理张猛

　　遥想今年伊始，众多开发商尚未深刻意识到9.27双限令的后遗症，以为还像从前“狼来了”的儿戏故事一样，扛几个月后就春暖花开了。哪曾想死扛误了大事：三米跳台活生生变成了十米跳台。

　　倒是那几家嗅觉异常灵敏的开发商，一看风向不对，赶紧发出“风紧扯呼”的信号。所以，王石之所以成为老大，其超前的眼光让人不得不服。现在看来，万科、中海、蓝光等开发商从年前就开始逐渐调整价格战略，一个台阶接一个台阶地下，出货量一直排在前列，他们确实看准了市场的下滑曲线。

　　与高峰期相比，目前成都主城区的房价平均降幅已超过两成，正在逼近“三成首期”的负资产底线。看看建设路、天府大道、光华大道几个典型片区的价格走势，就没必要去较真“到底降了多少”，数字多一点少一点，不影响判断大势。

　　众多死扛了大半年的开发商，秋后算账的时候来临了。形势其实已经非常明朗：依靠政策救市，楼市强劲反弹的可能性非常微小。并不是说不会再出台救市政策，而是楼市本身已经没有“暴富”的神话可写了，只要控制了投机者搅局，各行各业不再调集资金冲击房地产，光靠正常的市场供应和自住性需求，是足够维持楼市长期理性的拉锯战的。

　　因此，楼市整体下滑后，利润空间将会逐渐停留在10%左右，基本引不起其他行业的眼红。在强制性的“硬着陆”政策下，地价回归、房价回归、需求回归，心痛的只有那些“决策失误者”——开发商、投资商、高价购房者甚至部分地方政府。

　　硬着陆之后，有人欢喜有人愁，现在真是便宜了那些准备买房的客户。从春季至秋季，基本上都是降价的调。现在开发商内部讨论的，已经不是赚多少的问题，而是如何保亏的问题。所以，本届秋交会的主题，很可能会演变成“成本价抄底，大便宜来了！”

　　5000多元已是成本价了

　　铸信集团董事长曾永江

　　因宏观调控、银根紧缩政策的显效，楼市已呈现出“硬着陆”的迹象。预计从现在算起至明年下半年，成都楼市有一年左右的“调整期”。房价会呈现一个“L”型的走势。从现在到明年春节前，市场调控仍处于紧缩阶段，“金九银十”是开发商必搏的市场，房价也会因各盘间的竞争而跌至谷底。而春节之后楼价会在相对低点盘整，且宏观政策会有所松动，楼价也无大幅下挫的可能了，此间会趋于“价格平缓”；之后，随着消费信心的恢复，楼市会走出低谷，重新步入上升期。

　　目前，在房价波动的影响下，不少项目的销售价格已在成本区间了。以三环周边的项目为例，其“开发成本”加上“运行成本”，高层项目每平方米约要3000多元；再加上“地价成本”每平方米约要2000元，现在5000多元的楼价已是成本价了，甚至有的项目价格已低于成本销售了。现在楼市呈“硬着陆”状态，表现出不少知名开发企业也陷入了资金短缺，纷纷以降价、促销来吸引购房者，以期实现现金回笼的目标。

　　因此，针对春节前这个时间段，就个盘来讲，消费者此时购房则有望抓住楼价的“瞬间低点”，也就是能以“抄底价”买到房子。因为在房企普遍缺钱而年关将近的这个时间段，在工程款、银行贷款等诸多应付款的压力下，有的开发商会割肉卖楼，此间“房价波动”自然比较大。且能够享受到此时购房的三大好处，一是，可以买到以成本价，甚至更低价格的房子；二是，同一楼盘中有更多的房源可供选择；三是，现阶段购房可以享受到政府为扶持地震灾后购房给予的政策优惠。

　　消费者在购房时仍需注意以下几点：一是，某些开发商因资金链紧绷，为预防项目烂尾、公司破产，则会一味追求销售回款，甚至以低于正常成本价发售项目。消费者因此必须关注楼盘品质，若降价又降质，则无购买价值。二是对于购房者来说考察一个项目是否值得投资的技术性很强，不易操作，但时时关注楼盘的施工进度，以及开发商的信用记录等信息却是非常必要的。三是，买现房或准现房的投资风险相对较小。

　　现在是买房的大好时机

　　成都健鹰策划有限公司总经理杨健鹰

　　我国目前城市化率约为45%，正以每年1%左右的速度快速增长。保守估计，每年有约1300万人口进入城市，按目前人均27平米计算，这部分需求约3.5亿平米；再加上目前房地产投资占全社会固定资产投资接近五分之一，市场对住房依然存在刚性需求。另外，中国土地资源的稀缺性和国家最近明确促进房地产市场健康发展的政策取向，从中长期的发展趋势看，中国的房地产市场总体肯定是乐观的。

　　就成都楼市目前发展情况来看，部分缺少资金或者年底之前需要大量回收资金的开发商为了销售，使出了很多“招数”，尤其以价格优惠最为常见。“股神”巴菲特说：“当别人贪婪的时候我恐惧，当别人恐惧的时候我贪婪。”在市场经济条件下，这是一条真理，在成都目前下手已经是购房的一个好机会，一是成都房价在全国市场中并不高，经过调整已经凸显出品质和价格的双重优势；二是目前一些实力开发商为回笼资金，定价都非常理性，其价格都已经近乎“成本价”；三是从政府层面，现在购房无论自住还是投资都可以享受一定的政府补贴或优惠；四是开发企业为了促销都推出了赠送面积之类的促销手段。“现在已经是形成触底反弹之前的一个入市机会”。