“居改非”,非治不可

　　“居改非”,非治不可

　　在迎接世博会的日子里，上海各行各业都在认真对照迎世博的要求，寻找自身差距，提升管理水平，推进文明行动。

　　城市，是市民共同的家园。小区，是共同家园的细胞。与广大市民的生活质量息息相关的小区物业管理，存在哪些突出问题，又该如何有效解决？《解放周末》为此推出一组专题报道，旨在促进小区文明建设，提升城市文明程度。

　　隔壁变身垃圾站，无奈去租房

　　“经本小区物业同意，本废品收购站正式挂牌营业，五一期间属试营业期，一切废品价格从优。公司地点：本小区内6号楼和8号楼之间的通道里，有挂牌。欢迎小区内外广大业主光临!”点击松江志成花苑小区的业主论坛，一条废品收购站的开业告示跃入眼帘。

　　“你看看，收垃圾的公然在小区里打起了广告，真是无法无天了！”入住刚刚一年的业主刘先生对记者说。

　　“收垃圾的人就住在我楼上，时不时拉着一个个大大的垃圾袋进出电梯，弄得电梯和楼道里弥漫着一股酸臭味。我们买的房子竟然被当成了垃圾房！”刘先生越说越气愤。

　　据业主们反映，垃圾回收站入驻志成花苑由来已久，而且不止一家。收垃圾的人大多数租借小区的房子，住进来不久就把房屋改头换面用于收集垃圾去赚钱。

　　“小区40号楼12层曾住过一家收垃圾的，他们每天都会收集大量的垃圾和废旧物品，经电梯搬回12楼的楼道上堆放和分拣，弄得整个楼道和电梯污迹斑斑、空气恶臭，蚊蝇和臭虫滋生。我们家就在他们楼下，刚生了宝宝，怕孩子受到细菌感染，不得不搬离小区，到外边租房子住。”一位业主说，因不堪忍受垃圾肆虐的环境，她和家人不得不暂时告别了自己的家园。

　　几乎要成“集贸中心”了

　　“55号 101室，建材五金店；65号104室，菜场；80 号101室，窗帘店；85号201室，建材五金店；84号1101室，装修公司……”

　　这是前不久上海康城的业主在论坛中自发汇总的小区“居改非”名单。长长的名单后面，众多的跟帖表达着业主们对小区“居改非”现象共同的不满和无奈。

　　一位网名“白雪PP”的小区业主，在论坛中写道：“确实应该整治了。我听说4期那边什么都有。近日的一天，我去那边观望，许多公寓楼底楼都是东一间‘点心店’、西一间‘装潢店’，还有什么‘理发店’、‘超市’、‘菜场’，做什么的都有，真是乱七八糟。”

　　发起这项名单汇总活动的陈先生叹气道，“再不整治，我们小区就几乎要成‘集贸中心’了。”

　　地下旅馆“混”进民宅

　　离华山医院不到50米的一幢居民楼，外面看上去普普通通，里面却暗藏着一家地下旅馆。由于靠近医院，且房价便宜，前来投宿的外地人络绎不绝。

　　这家地下旅馆藏身于乌鲁木齐中路27弄内，由普通居室改建而成。据老板娘介绍，旅馆一共6间房，每间大小不等，最大的可以容纳5人，最小的只能住两人。

　　自从居民楼开出地下旅馆，居民们的平静生活就此打破———由于楼下吵闹声不断，有些房客打扑克、玩麻将到深夜，楼上居民经常在睡梦中被吵醒。而且，一些不讲卫生的房客还把饭盒、果皮、啤酒瓶随处乱扔，弄得楼道里臭气冲天。一位居民说，她女儿晚上回家，常觉得有陌生男人色迷迷地瞅着她，非常害怕，每天进出门都不得不让母亲“保驾护航”。

　　隔壁调试音响，老太难安睡

　　一个2000多住户的小区，里头居然开了100多家大大小小的公司，严重影响到小区业主的正常生活。为此，家住普陀区新湖明珠城的王先生不得不频频投诉。

　　新湖明珠城小区是一个2004年交房的新建商品房小区。2006年开始，小区内的“居改非”、群租现象日趋严重，最多时小区里“住”进了150多家公司，至今仍有100多家。

　　王先生出示了一份自己搜集的小区内公司的名单，上面详细地记载了各公司所在的楼号和联系电话。名单上，小区住户李先生的隔壁邻居家变成了一间音箱出租公司。为此，李先生又气愤又苦恼：“这个公司不分白天黑夜地调试音响，震天的响声吵得我80多岁的老母亲根本无法入睡，精神状况急转直下。”

　　深夜，隔壁员工集体喊“加油”

　　“一二三，一二三”，在小区居民楼里开的一家公司，每天组织员工列队出操、跑步、喊口号，搞得小区热闹非凡。临近世纪公园里的一处高档住宅小区内，业主李小姐对这每天的热闹实在受不了：“这家藏在小区内的公司，每天下午都派出一支娘子军在小区里操练，这还像个宁静的小区吗？”

　　住在天钥桥路一个小区的顾女士，一说起“居改非”就头疼：“居民楼里居民越来越少，公司越开越多，人员越来越杂。我家隔壁的公司像走马灯一样换。有的公司员工经常挤在楼道里抽烟，扔得满地是烟蒂，对他们提提意见还引来凶脸恶语。最恐怖的是有一家公司，深更半夜聚会，组织员工们集体喊‘加油’。”

　　邻家竟成杀鸡场，阿姨吓坏了

　　一天早上，家住知雅汇小区的周阿姨刚出门就被吓了一大跳：一条宽达一尺的血水痕迹从电梯口一直拖到楼下大堂门口，楼道里充斥着一股刺鼻的腥臭味，令人作呕。

　　“我腿都吓软了，以为发生了谋杀案，赶忙转身回屋去打电话报警。这时，楼上一家人拎着七八只刚杀好的鸡从电梯里走出来，鸡脖子上还在淌血，一路上滴滴答答。我的老天，邻居竟然是杀鸡的！”周阿姨对记者说起这事还有点惊魂未定。

　　周阿姨所在的知雅汇小区刚建成时环境优美、空气清新，吸引了不少投资客。“我住的小高层里不少房子都被投资客买下，老是空关着没人住。不知道从什么时候起，楼里的租户多了起来，住进来的人也是五花八门。”

　　“这么漂亮的房子，竟然变成了血淋淋的杀鸡场，物业公司怎么就忍心让这样的租客入住小区？物业公司的人不住在这里，就可以不管住在这里的人的感受了吗？”周阿姨痛心不已。

　　竞开“麻将房”，深夜“哗啦哗啦”响

　　“哗啦，哗啦，哗啦”，一条不到200米的小区路上，近10家“麻将房”不时传出“方城”碰撞的声响。从中午一直到深夜，牌友们的“喜怒哀乐”透过薄薄的地板直接传入楼上居民的耳中。

　　“这里简直就像‘麻将一条街’，住在他们楼上实在是活受罪。”家住浦东沪东新村的李先生提起自己小区的这条“特色街”时，怨气不少。

　　沪东新村里的这些“麻将房”，其实就是一楼的住户用自己家的天井改造而成的，一间连着一间，颇具规模。小一点的“麻将房”只摆了一张麻将桌，大的则放进了5张桌子，但大都座无虚席。

　　家住“麻将房”所在楼房4楼的张阿姨说，这些“麻将房”已经开了好几年了，住在楼上的居民受到的影响特别大。隔壁楼的季阿姨抱怨说，小区里开“麻将房”已成普遍现象，“不止一楼，有的二楼三楼也在开。这个问题存在很久了，但一直没人管。”

　　究竟该由谁管？

　　“居改非”泛滥，业主抱怨，“物业”双手一摊说没权管。

　　这事儿，到底该由谁管？为此，记者采访了华东政法大学法学教授王俊民。

　　记者：发现“居改非”现象，物业公司该不该管？

　　王俊民：法律规定，物业服务企业发现业主、使用人有“居改非”行为的，应当予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当在24小时内报告业主委员会和有关行政管理部门。物业服务企业未履行有关责任的，区（县）房地产管理部门可处1000元以上1万元以下罚款。

　　记者：业委会有无管理权？

　　王俊民：整治“居改非”，不仅是业委会的职权，更是其必须担起的法律责任之一。

　　《物权法》规定，对小区内任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声等损害他人合法权益的行为，业主委员会有权要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

　　记者：有关部门该如何管理“居改非”现象？

　　王俊民：业主、使用人擅自改变物业使用性质的，区（县）房地产管理部门应当责令其限期改正，恢复原状，并可处1万元以上5万元以下的罚款。

　　“知雅汇”在整治

　　在知雅汇“居改非”、群租等问题曝光之后，松江九亭镇协调工商、公安、城管、社区办、综治办、小区业委会、物业公司等相关部门，对小区进行了联合整治。

　　8月初，松江区房地局下达整改通知书，告知80多户“居改非”业主进行整改。同时，知雅汇居委会也逐户打电话通报业主参与整改。

　　8月20日区工商局对注册地与办公场所不符的公司发出了整改通知书。

　　9月2日，工商、公安、城管等组成50多人的队伍，前往小区进行了联合整治。

　　知雅汇居委会书记柴仲超告诉记者：“我们有信心，通过联合整治，半年内彻底根治知雅汇‘居改非’的混乱局面。”

　　“物业”束手无策？

　　位于闵行区的紫欣公寓———一幢144家住户的公寓楼，竟然存在110家公司。

　　9月2日清晨，记者探访了位于莘庄地铁站附近的紫欣公寓15号楼。

　　早上8点，紫欣公寓15号楼银海大厦的底楼大堂已挤满了上班的人群。楼下的门禁系统早已失效。一个电梯口至少有十三四个人在等候。一开门，就被上班族塞满。“我出来遛狗，现在高峰时间肯定挤不进电梯，让他们上班的人先上去”，一早出来遛狗的吴女士已经习惯了，抢不过上班族就只能让。

　　记者也等了一会才跟随人群挤进了电梯，一直到达顶楼26楼。此后，沿着安全通道的楼梯，一层层看下来。

　　这座公寓7层以下是商业用房，7楼以上是纯住宅，一个楼面原来有6户人家。如今住户大多被五花八门的公司占领———

　　装饰公司，进出口有限公司，通信公司，电子公司，机械公司，卖模具的公司，服饰辅料公司，礼品公司，美容院，教育培训公司，招商引资公司……能想到的名目这里几乎都能找到。

　　据统计，这座公寓楼共有144家住户，竟然出现了110家公司：有的楼层50%以上的住户都变成了公司，公然挂牌营业；有的整个楼层6套住房都被一家公司占领，既作为办公场所，又作为宿舍和仓库。有的大门上贴着居委表彰的“文明户”、“新风户”的红牌，可探头进去一看，好多“新风户”门里都是办公室。

　　紫欣公寓15号楼“居改非”的问题，引起了业主的强烈不满。

　　陈女士告诉记者，2001年她入住这幢楼时就已经有多家公司了，“公寓紧邻莘庄地铁站，交通方便，一个月4000～5000元的租金，比外面的商务楼租金低了很多，很多公司愿意租到这里。而业主也认为租给公司利益比租给一般的住家大，所以出租给公司的业主就越来越多。”

　　说起公司入驻给业主带来的麻烦，陈女士连声抱怨，“上下班高峰时，上班族和业主抢电梯。晚上下班后，整幢楼空了大半，楼道里空荡荡的，又让人害怕。”

　　何老伯则感慨道：“现在进入小区的社会车辆越来越多，常和业主争抢停车位。而且，外来人员多，小区生活垃圾也大量增加了。”

　　生活被“居改非”所扰，大多数有经济实力的业主陆续从这里搬走了。因为家里孩子年龄小，陈女士不便搬家，不得不暂时熬下去。

　　紫欣公寓15号楼“居改非”泛滥成灾，对此，小区的物业管理公司———上海紫泰物业管理有限公司作何解释？记者与物业公司总经理李国维有了以下对话：

　　记者：银海大厦的“居改非”现象触目惊心，作为该小区管理的第一责任人，紫泰物业公司对此为什么不管？

　　李国维：不是我们不管，而是我们没有管理权。因为物业公司只能管理小区公共区域，业主所有的房屋属于私人区域，业主将房屋出租，不用经物业公司同意。

　　记者：难道物业公司就只能束手无策了？

　　李国维：我们向房地局、工商局等有关主管部门汇报过，也与居委会、派出所、街道办联合对楼里的外来人员进行过调查，统计了开公司的数量。

　　我们本想依据2002年市房地局发布的文件《关于居住房屋改变使用性质若干问题的通知》，对居改非住户收取高于普通住户的物业费，以限制入驻的公司数量。但是因为该通知并没有红头文字，我们向业主通报收费时，受到了质疑和抵制。

　　记者：整治“居改非”，你们采取过什么措施？

　　李国维：我们在权限范围内采取了一定的措施。比如停车问题，我们给外来车辆专门制作了停车证，要求一家公司只能停一辆车，在晚上5点下班高峰之前必须离开小区。目前效果还可以，车位紧张情况得到一定缓解。我们还给业主发通知，要求租赁到期后不再外租，但收效不明显。

　　记者：针对紫欣公寓的“居改非”，主管部门是否采取了相应措施？

　　李国维：我们向主管部门莘庄房地办汇报过情况，房地办也引起了重视。但目前还没有一个明确的职能部门来管“居改非”。

　　

除了“居改非”，五个方面意见多 　　“居改非”泛滥成灾，是市民对小区物业管理最不满意的一个方面。当然，业主对物业管理的不满意决不止于此。 　　记者调查发现，群租在蔓延、广告乱哄哄、“物业”乱收费、保安不尽责、“物业”不作为，也是小区业主意见比较集中的五个方面。 　　群租在蔓延 　　前些日子，中远两湾城对小区内肆虐的群租现象进行了全面整治。目前的情况表明，群租开始出现新动向———从市中心向城乡结合部的新建小区蔓延。 　　 　　 　　上个月，家住知雅汇的刘女士刚装修好的新居惨不忍睹。雪白的墙壁上到处是霉斑，实木地板被污水泡烂，家里弥漫着一股恶臭。 　　“新房装修好正在通风，我偶尔才过来一趟。那天一进门，我看到眼前的情境，差点昏过去，卫生间的天花板被楼上捅出了一个大窟窿，污水就直接流到了我家。”刘女士又惊又气愤。 　　原来，刘女士楼上是一家群租户，男男女女住进了七八个人。人住得多，洗澡时堵住了下水道。这些租客为了让洗澡的污水流下去，竟然捅破了楼板，让污水哗啦啦地流进刘女士家，糟塌了刘女士的新房。 　　同一个小区的徐先生也抱怨，他本来打算装修房子后秋天入住，却发现自己新居所在的那幢楼有不少房屋都被群租户占领。“门口大堂里堆满了群租户的自行车，居民根本没法走路。还有的人直接开着助动车闯进电梯，一会儿撞在电梯门上，一会儿撞在墙壁上，电梯很快就被弄坏了。” 　　 　　广告乱哄哄 　　广告纸塞满信箱，楼面外墙乱挂广告牌，电梯里液晶电视没日没夜地播放，乱哄哄的广告使得小区环境乱糟糟，而这些广告没有给业主增加收益。 　　 　　电梯广告，太烦人 　　“电梯里出现广告不是一两天了。”家住徐汇区凯悦公寓的业主徐先生对电梯广告很厌烦。“开始是不说话的，后来就来了会唱会说的。好不容易忙碌了一天，回家想清静一点，进了大楼却还是要被这些烦人的液晶屏骚扰。” 　　静安康寓的电梯里则贴着通讯广告，业主钱女士说：“之前并不像现在这么感觉不好，觉得反正没几分钟，过去就过去了。但到了上下班高峰时段，进电梯的人多起来时，就明显感觉到电梯里空间变小，空气流通不畅，一进电梯人就闷热、烦躁。” 　　最让人哭笑不得的是，家住金桥酒店公寓的业主薛小姐几乎每次进电梯都要被吓一跳。“有一次我深夜回来，一进电梯，液晶广告就开始播放，我被吓得直到走出电梯时心还在上下扑腾。” 　　一些小区的业主告诉记者，小区里的一些广告充满浮夸不实之词，还有一些不孕不育、男女性病的广告，污染视听，还影响孩子们健康成长。 　　广告收益，无踪影 　　“交房至今只有四个月，小区四期几乎所有的电梯间都一片狼藉。广告不断更新，甚至贴到了电梯按钮上。”对悄悄潜入小区的电梯广告，业主张先生无可奈何。 　　崔女士则对小区广告的来龙去脉提出了质疑：“物业公司当初设立广告牌，我们业主本该有权知道，怎么没人来告诉我们？每个月广告收费多少总有个数，物业公司为什么从来不公布？另外，本应属于业主的电梯广告收益，业主怎么一分钱也没看到？” 　　据调查，本市近七成业主对小区电梯广告的收入去向一无所知。在被问及自己所住小区的电梯广告收入多少、目前归谁所有、做何用途等问题时，绝大多数业主的反应是困惑和茫然。 　　“物业”乱收费 　　据国家发改委发布的全国价格举报电话受理情况统计，近年来，小区业主反映的物业企业乱收费以及物业服务收费项目和标准不透明导致的投诉，在各类举报问题中排名第三。 　　 　　住新居，先交“未来物业费” 　　“1、装修工人进小区须办‘进门卡’。每人10元，一次至少办5张；2、垃圾清运费，交房时收250元，装修时再收300元；3、业主房屋如打洞，物业负责请工人，每洞收费100元；4、在物业办公室复印房屋相关材料，工本费每张1元……” 　　前不久，因气不过小区物业公司的乱收费行为，家住浦东的周先生自发整理出一份“物业公司乱收费清单”，贴在小区业主论坛中。令他始料不及的是，仅仅几天功夫，论坛里的跟帖就多达上百篇，不少业主纷纷对这份“乱收费清单”作出补充，列举出更多的物业乱收费行为。 　　小区一期的业主刘先生对记者说，如今小区只入住了一期业主，保安和很多设施都只满足一期的规模，比如小区大门只有一个，小区内没有大型的绿化带等。也就是说，买房时开发商承诺的很多配套设施，都要等到三期入住时才能配齐。然而，物业公司现在却要求一期业主按照三期全部入住时的小区规模及配套设施来交纳物业费。为此，不少业主提出了质疑：“物业公司凭什么向我们收取‘未来物业费’？” 　　捞外快，停车位擅自“租”外人 　　小区业主停车，每月要交费300元。不料，物业为了捞外快，居然在业主出门上班期间，将已租给业主的车位变为临时停车位，另租外人。 　　“前不久我买了新车，并在物业公司登记租下一个车位，每月支付300元租金。没想到，一天我有事提早回家，刚驶入小区就看见自己的车位竟然被其他车辆占用了。保安解释说，这辆车的主人是来做客的，估计趁他们没注意就停在了这里。当时，我也没在意。但这样的事却一次又一次发生，有时直到晚上6点，我的车位还会被其他车占用。”吴女士向记者聊起了外来车辆鸠占鹊巢。 　　很快，保安的谎话被戳穿了。有一次吴女士亲眼看到，停在她车位上的外来车的车主，从小区相邻的医院走出来取车，并递给小区保安30元的停车费。 　　 　　保安不尽责 　　在一些小区，本是维护小区秩序，保证业主安全的保安，却并不能让业主放心把家交给他们。素质低，形象差，不负责任，不少保安没有尽到保护小区安全的职责，令业主心难安。 　　 　　你追我赶，竟在小区里飙车 　　九城湖滨的业主郑先生对保安在小区里车记忆犹新。 　　“有一天晚上8点，我下班回到小区。正沿着小区湖边的景观道走着，突遇物业公司的保安骑着自行车你追我赶地飞驰而来。当时我险些被撞倒在地，着实吓了一跳。不料还没等我缓过神来，又一个保安骑车从前边的桥上狂飙而下。” 　　郑先生气得上前质问保安：“物业不是立了指示牌不允许在景观道上骑车吗？”没想到，几个保安嬉皮笑脸地说，他们巡逻时在景观道上骑车不受此限制。 　　保安渎职，治安堪忧 　　名嘉新苑的业主王小姐在论坛上发布了一个帖子，她在自家楼上亲眼目击了小区的保安对进入小区的窃贼置之不理的经过。“我看见保安对花架下的那几个陌生人盘问了几句就走开了。过了一会儿，就看到那几个人分散开去，四处溜达、观望。又过了一会儿，他们在15号楼前装家具。我怀疑是小偷，赶紧打电话给物业报告，但是保安过了很久也没来。”王小姐为此在论坛上通报业主们小心。 　　“看看小区门口有些保安的形象，很不像样子。一天早晨上班，几个保安歪戴着帽子盯着我。都说人不可貌相，但起码气质应该能反映素质。”宋小姐说起自己小区的保安也很担心。 　　回想去年小区里几乎所有的户门都有被撬痕迹一事，宋小姐更是气不打一处来，“我有时候白天进出小区，常看到几个保安敞着衣服、端着饭碗在门口边站岗边吃饭，一副为工作废寝忘食的样子。可每天一到晚上巡逻时间，小区里连他们的影子都见不着。好的物业保安每隔几分钟就巡逻一次，但是我们这里的保安半天也不会出来巡逻一次。”宋小姐对小区的保安很失望。 　　 　　“物业”不作为 　　物业服务态度冷淡，遇到业主投诉问题时，装聋作哑，置之不理，或相互推诿，业主们对此无法容忍。 　　记者发现，在一个小区业主论坛上，业主们贴出了私下收藏的与物业的两段“经典对话”，从中可以看出物业服务态度之差。 　　 　　 　　经典对话一： 　　8月9日，周六。我到物业管理处交物业费。交完以后，我对物业说：“我们的信箱坏了，还有我们15号楼的感应大门坏了，大厅的瓷砖也掉了很多块，麻烦去修理一下。” 　　在一堆乱糟糟的人群当中，就听见一个响亮的声音回答道：“不管！” 　　我可是刚交了物业管理费的啊，这也太不厚道了吧！于是我又问：“物业管理费你们照收，事情你们就不管啊？” 　　又听见一响亮的声音回答道：这些要向上级申请才能买，申请还没通过，我们没法管。 　　我很气愤，那门和瓷砖，在我第一次看房时就都是坏的，已经过去半个月了，申请还没通过？ 　　磨蹭了半天，好容易找到一位师傅跟着我一起去修我们那坏了N年的信箱。一路上，我心里愤怒啊，挣扎着用正常语气说：“你们物业真的是和传说中的一样牛，我第一次听到能这么对业主说话的物业。” 　　这时，响亮的声音又响起：“知道这儿物业不好，你还往这儿挤？” 　　我……我……我气得……，咱是文明人，可那时候，动手打人的心思都有了啊！ 　　经典对话二： 　　周六，我给物业打电话说，我们电梯口的灯坏了，让他们来修。 　　物业说：怎么又坏了？ 　　我说：你们买的灯泡质量能不能好点，确实两天就坏。 　　物业说：买好的要花钱的！ 　　我说：那我们交的物业费是干嘛的？ 　　物业说：就是因为很多人家不交物业费，所以我们没钱买。 　　我说：那你们有没有反省过，为什么业主都不愿交物业费？ 　　物业说：那我不知道啊！