楼市降价:自救良方还是饮鸩止渴?

　　今年"十一"黄金周，福州地产开发商欲借为期7天的房展会不遗余力降价促销，但无情的现实表明，楼市"金九"已是前尘往事。进入10月，购房者仍陷于深度观望，业内人士预计，"银十"恐成黄粱一梦，迎接楼市的可能又是一个"寒冬"。

　　降价：自救良方，还是饮鸩止渴？

　　记者看到，福州房展会降价促销场面火爆，一些房产代理机构在展会入口安插员工高举促销牌充当"移动广告"，昔日风光的别墅如今动辄报以"超低价格"。尚存实力的开发商大胆喊出"买房送车"的口号，也有不甘示弱的打出"买房优惠8.8折"血拼牌。

　　业内人士指出，9月份以来，不论在福州、厦门这样的中等城市，还是在上海、北京那样的大城市，不约而同地出现大范围的房价松动，与今年春节前后半遮半掩的打折促销截然不同。福州大学房地产研究所所长王阿忠认为，弱市之下的降价不失为开发商的自救良方，而每一轮的降价都难以避免地引发各利益群体的"暗战"。

　　福州一家大型房地产开发企业负责人告诉记者，今年年初，他的企业坚持"房价只能涨不能跌"，而作为他的强有力竞争对手却率先降价。等到上半年结果出来，他的楼盘陷入滞销，而对手的降价楼盘却实现"旺销"，从而快速回笼了资金。

　　目前，每平方米均价约6500元的福州房价已回归到去年初的水平。"开发商降价带动了福州楼市9月份商品住宅销售量的回升，比8月份增长了20%左右，但与去年同期相比，仍不及去年的三分之一。楼市"金九"成为前尘往事已是定局。"闽江学院经济师林忠华认为。

　　福建省内最大的房产代理企业--朝阳房产市场总监周福良证实，福州楼市今年没有再现传统的"金九"盛况，朝阳房产目前积压房产达1万多套，每月成交才50多套，积压量比过去多，成交量却仅为过去的三分之一。周福良担心，随着房地产的开发建筑成本大幅上涨，开发商降价简直是在饮鸩止渴。

　　购房者深度观望刚性需求难释放

　　记者看到，福州房展会的看房人流并未出现开发商在媒体广告中宣称的"超人气"，相反，大多数开发商楼盘展示台前徒有虚表的热闹，看房的市民大都是来凑凑热闹。周福良说，当前，购房者仍陷于深度的观望，楼市"银十"恐怕只是黄粱一梦。

　　都是在福建省属事业单位工作的陈明夫妻俩收入在福州不算低，但是逛了一圈降价氛围浓厚的房展会，他们仍是不停地摇头，买房的梦想遥遥无期。"我们现在既买不起车，更买不起房。"陈明说，"我们结婚两年在父母那里蹭房也蹭了两年。现在福州市区的好房子价格仍然很高，均价在1万元左右，要想买还得等等房价再降一点。"

　　持续观望让开发商渴求已久的楼市刚性需求难以释放。王阿忠分析，以福州楼市来说，今年以来二手住宅成交量保持增长势头，说明住房刚性需求确实存在，但这并不能说明看不见摸不着的住房刚性需求就会大量释放。刚性需求能否转化成现实的住房购买力，关键是要看整体经济发展的基本面，要看楼市走向理性回归的步伐是否能让消费者接受。

　　迎接楼市的可能又是一个"寒冬"？

　　业内人士认为，受信贷政策等综合性政策影响，开发商的资金链越绷越紧，同时持续低迷的楼市成交量更令开发商的资金链备受考验。迎接楼市的可能又是一个"寒冬"。

　　林忠华认为，现在多数福州开发商的负债率超过60%的警戒线，一些中小型房企已经挣扎在生死大限上。研究机构国泰君安新近的研究报告指出，2008年房地产行业资金缺口达7100亿元，相当于行业最高峰的2007年新增房地产中长期贷款的2倍。

　　楼市低迷以及房地产企业资金链条收紧暗示风险可能正在向金融部门传导。中金公司最近发布的分析报告指出，如果国内前10大城市房价下跌10%,GDP增速将下降到9.5%，上市银行不良余额将增长19%，不良贷款率将上升14个基点。

　　央行和银监会近日联合下发通知，要求各金融机构严格商业性房地产信贷管理，加强对房地产开发企业自身信用记录、还款能力和还款意愿的调查与评估等。业内人士认为，金融监管层的一系列举措显示其对风险防控的前瞻性，将对商业银行起到强烈的警示作用。

　　在宏观调控基调是稳定楼市的背景下，一些地方政府开始"救市"。北京市用缓推地块来缓解土地市场压力，福州市则干脆推出了"救市一揽子政策"，包括"公布拍卖起始价""土地前期议价""延长交款期限"等，深圳的做法是向企业回购土地，河南省对住房公积金贷款的首付比例、贷款期限、贷款条件做出一系列的优惠调整等。