广州楼市如何实现软着陆

　　　■韩世同

　　广州今年7月一手住宅成交均价为9122元/平方米，创下今年以来的新低。而调查显示，高达93%的受访者认为，广州的房价均价合理价位在5500-7000元/平方米之间。经过将近一年的下跌，广州一手房均价由去年10月楼价最高峰的11574元/平方米，下跌至将近9000元/平方米，跌幅超过20%。

　　有专家认为，广州楼市已经度过了最低潮的时期。今年2-3月广州楼市只有20多万平方米的成交量，而6、7月份的广州楼市报告显示，广州连续两月的成交量超过60万平方米，说明市场信心在逐步恢复，购房者认可了目前广州楼市9000元/平方米左右的均价。

　　虽然业内专家对楼市是否到底有不同的看法和观点，对广州目前楼价趋降的走向还是基本一致的，只是程度有所不同。我认为目前广州楼市在成交量方面的确出现了一定的回暖，但楼价应该还没有触底，还有一定下调空间。

　　在广州楼市有可能进入长期下行的通道情况下，如果广州楼价能呈现梯级式下降的态势，即调整一次房价后保持一段时间的相对稳定，就不会出现房价暴跌的情况。目前，经过半年多时间的调整，广州楼价已经迈下了第一级台阶，而如何再迈下第二级台阶，还需要进一步引导。

　　广州房价均价短期内的确很难调整到5500-7000元/平方米水平，购房者要调整对此的看法，现在还不是投资客入市的适当时机，而有能力和急需买房的自住型买家则可以考虑出手。开发商不可因成交有所回暖而期待楼价触底反弹，甚至采取逆势升价或捂盘惜售的策略，这显然是不明智的。

　　我认为目前楼市有可能进入新一轮的价格下调阶段，这是因为市场和资金的压力以及“金九银十”和年底业绩等因素，会迫使开发商加大促销力度和强度，而降价则是最有效的手段。尤其是在有效需求和购买力不足的情况下，及时、到位的降价应该是最有效的促销手段。

　　当然，如果开发商全部都固守原来的价格底线，也有可能出现价稳量跌的态势，成交会进一步萎缩。但我认为这种可能性不大，主要是因为9月以后，楼市本身就迎来传统的销售旺季，开发商不会轻易错过这个有利的销售旺季。

　　不过，广州楼价在过去半年多的时间里是相对平稳的，去年底开发商在万科的带动下降价到位后采取的是轮番降价促销的策略，尤其是二季度万科宣布该降的都降了之后，广州中心城区的楼价基本被稳定在区域的成交底线。但远郊盘房价变化幅度比较大，而且成交并不理想。

　　广州房价去年底以来的稳定局势，其实是来之不易的，这得益于政府减少推地、放缓限价房、控制舆论导向等以及开发商采取轮番低价促销、增加中小户型、减少新开工面积等措施。但目前的房价依然处于高位，有效需求不足依然是市场的主要矛盾，现在的价格水平下的有效需求已经基本上被满足和消化。

　　因此，10月这段促销旺季一定会有开发商抢先进行价格调整，以适应市场的变化，刺激和激活更多的有效需求和购买力。如果像去年底和上半年那样采取一步到位的价格调整策略，就有可能再次维持一个比较长久的稳定阶段，从而形成一种梯级式的房价下行态势。

　　这种房价梯级式地下降可以避免房价直线暴跌引起的危机或者不断斜线下滑导致的有价无市，从而平稳地实现房价调整的软着陆，再次迎来房地产市场新一轮供销两旺的新局面。

　　（作者系广州知名房产研究专家）