郝倩
受房地产新政“20条”刺激以及央行降息双重利好的刺激，南京楼市终于在半个月之后引发成交量反弹。10月10日，该市住宅认购飙升至306套，创今年单日成交最高。同期来自网上房地产的统计数据显示，自9月28日至10月13日新政实施的半个月内，南京楼市平均每日认购量远高出9月份。
紧随楼市回暖迹象出现，当地政府再抛出25万平方米土地。业界乐观认为楼市的回暖已经正面作用于当地土地市场，继而可能促进土地平稳出让。
但是悲观的分析师认为各地的举措对于改善目前房地产“熊市”的基本面仍无济于事，因为根本矛盾在于高房价与居民收入水平之间的倒挂，从目前多个城市的市场现状来看，这一根本矛盾显然没有得到解决。所以最终政策层面的调整不过是延缓房价下跌的速度罢了。
“补贴”促使楼市回暖
今年9月，南京楼市商品房成交量跌落到约去年同期的1/5。同期1~9月的统计数据则表明：南京全市商品房成交销售总量比2007年同期下降四成。屡遭楼市成交“滑铁卢”之后，南京市在上月27日出台的“20条”新政中给予购房者总房款0.5%到1%的补贴。新政实施首日的“零成交”成为今年南京楼市的谷底并自此出现转折，在10月10日购房补贴细则出台之后，回暖迹象开始显现。
南京网上房地产统计数据显示：国庆假期以来南京日均认购商品住宅160多套，相比而言，今年7、8月份日均认购量均不足百套，9月份全月的日均认购量也仅为113套。这一成交量的急速拉升在执行新政的第二周依然得到维持并呈上升态势，并使得该市几大板块成交量水涨船高。新政后半月内，城南板块认购量超过9月份成交量的八成；同期城北、城东以及仙林板块在此半个月期间也均突破了9月份的整体成交量。
南京市房管局副局长郭宏定在该市对于“20条”新政的新闻发布会上即表示：南京市要防止房价大涨，但也要防止房价大落。尽管有开发商认为此次该市政府“救市”的力度不够，但他认为地方政府已尽力而为，接下来要看中央政府相关税费、金融政策的调整。虽然“金九”楼市一片惨淡，但郭宏定预计今年第四季度该市楼市会逐步走向正常。
“地产新政‘20条’对南京楼市的影响已逐渐显现，结合开发商的种种降价‘自救’行动，房地产正恢复‘元气’。” 网尚机构市场研究部经理张景华称。
该市一家营销中介机构业内人士对《第一财经日报》分析说：经过一个月的缓冲期，到11月份，也就是传统的楼市旺季，可能成交量还会有一个相当幅度的上扬，她认为这是南京市今年将秋季房展会推迟到11月份的初衷所在。南京苏鼎房地产研究所所长宋坚则分析认为双重利好之下，意向购房者不应该再观望，“目前是最好的购房时机，因为接下来可能出台有关二套房贷款的相关限制，从近期地方政府的救市行为上看，幻想房价大幅下跌可能性不大。若是之后投资者再次蜂拥而入，刚性需求者或许首先成为受害者。”
政府抛地“测试”楼市底线
南京出台“20条”楼市新政后，楼市出现反弹，在坊间针对反弹能持续多久尚有异议之时，南京国土局日前“顺势”挂出了新政后首次土地出让公告，对外出让25万平方米住宅用地，总出让金额9.98亿元，其中栖霞区仙林一幅地块的挂牌底价仅3195元/平方米，相对去年最高成交的5891元/平方米的地价，这一楼板价“便宜”了46%。
中国指数研究院土地研究中心的数据显示，2007年1至8月南京市土地成交面积637公顷，共成交64宗地块，总成交价达171亿元。而今年1至8月，南京市土地成交面积只有362公顷，较去年同期下降43%；土地成交总价79亿元，较去年同期减少了92亿元。2008年上半年南京市商品房销售面积同比下降37.9%，商品房销售额也同比下降30.0%。
“房地产交易的冷清进一步影响到地产商拿地的积极性，包括房企营业税在内的多种地产税收以及土地出让金随之受到影响。”华东师范大学欧亚研究中心研究员余南平对《第一财经日报》分析说。他认为包括南京在内的地方政府所出台的“新政”最终都在瞄准改善土地出让金以及房地产税收缩水的现状。
“除了房价与购买力存在的倒挂之外，恐慌心理也是导致楼市弱市的影响因素，其中的关键就在于销售不畅所导致对于房地产企业破产的担忧。但是由于地方政府无力改变土地出让金方面的政策规定，所以只能在可能的范围内刺激楼市的交易，以反向作用于地产市场，保证财政收入。”余南平对本报记者分析称。
然而，余南平认为如果目前的房价不进行理性下调，单纯针对购房者的财政补贴或是其他救市举措都不足以保证房地产市场的健康持续发展，而只是延缓目前房价下跌的速度。
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