悄然试行宅基地抵押贷款 浙江大胆跨入深水区

　　悄然试行宅基地抵押贷款 浙江土改大胆跨入“深水区”

　　浙江省委已经明确，当地农村改革要着眼在一些重要领域和关键环节加大探索和创新力度。IC 图

　　作为民营经济先发地，浙江农村劳动力大部分已向二、三产业转移，农户的日常居住地发生很大变迁，加之政府“允许试验”的开放姿态，为农村土地改革的探索创造了良好条件。

　　在实践中，浙江农村土地经营权流转模式已呈多元化、市场化特征。在新的改革起点，浙江把创新农村土地制度作为突破口，旨在改善土地资源在财富创造与分配中的杠杆作用，增加农民的财产性收入。

　　其中在更为敏感的宅基地领域，该省多地悄然试行农房抵押和按揭贷款，并开始探索宅基地置换城镇住房等新模式。

　　尽管上述举措将直面法律“禁区”，但浙江决意在宅基地领域有所突破。

　　今年4月15日，浙江省省长吕祖善在2008年金融工作会议上已透露，该省将在农村抵押担保问题上进行多项尝试，其中包括在城乡结合部的农村地区开展农房抵押贷款试点、探索农村集体非农建设用地流转与抵押办法。

　　农地流转面积超1/4

　　在工商业发达、人均耕地仅0.5亩的浙江，土地流转已成燎原之势。据该省农业厅统计，截至今年上半年，全省土地流转总面积510多万亩，占总量1/4以上，该比例在全国处于领先地位。

　　目前，浙江土地流转方式有出租、互换、委托第三方经营、反租倒包、土地入股、土地信托和季节性流转等多种。

　　在众多流转模式中，备受推崇的是新近出现的土地股份合作社。其运作方式是由以土地入股的农户结成合作社，由合作社连片向专业大户、工商企业等招租发包，农户按股权保底分红，流出地农民基本利益有保障，经营者也不至于承受过大压力。如绍兴县王坛镇南岸村的土地股份合作社，按农户股权实行保底分配，保底分红为每股每年500元，1亩为1股，年终根据效益再次分红，外出务工有困难的劳动力还可在家门口的企业挣工钱。

　　“浙江土地流转的活跃得益于市场机制发育较早，也与政府坚持‘多予少取放活’的方针和积极的引导密不可分。”浙江省农业和农村工作办公室改革指导处处长楼晓云说。

　　该省已有4市12县出台了加快农地流转的鼓励政策，创造条件让农业经营者扩大规模，提高效益。

　　问题也陆续浮出

　　另据统计显示，1978年至2007年间，浙江城市化率从14.1%提至57.2%；如今，该省75.9%的农村劳动力已转移到二三产业，农民来自二三产业的收入占总收入的比重高达81.5%。高速的城市化进程为农村改革增添了驱动力。

　　党的十七届三中全会后，浙江农村改革站在新的历史起点上。

　　尽管土地流转活跃依旧，但问题也浮出水面。浙江省农办调查显示，该省土地流转以短期为多，5年以下占70.8%；单体连片的大面积流转较少，经营面积50亩以下的占规模经营耕地面积的55.8%；部分农户流转意愿下降，规模经营主体则担心转包期限不稳定，不敢进行长期投入。

　　“浙江的土地流转已进入政策导向、市场调节和利益驱动为特征的理性发展阶段。”楼晓云说，由于流转收入对许多农民而言微不足道，限制了土地流转的空间和规模经营需求的满足。

　　楼晓云透露，为引导长期、稳定的土地流转，浙江将出台优惠政策，消除农民转出承包地的后顾之忧，充分释放土地流转空间，进一步鼓励高效益的农业规模经营，并尝试建立灵活规范的土地流转机制和平台。

　　在宅基地领域，嘉兴市正探索“两分两换”的新模式，即把农民的宅基地和承包地分开、搬迁和土地流转分开，以宅基地置换城镇房产、以土地承包经营权置换社会保障。作为浙江统筹城乡发展综合配套改革试点，嘉兴还在推行多项改革举措。如已经启动的全民社保、城乡统一的就业服务政策等战略；今年10月起，该市率先取消农业户口、非农业户口分类管理模式，全市城乡居民户口统一登记为“居民户口”。

　　“率先破题”值得期待

　　“虽然在土地制度的核心问题上难有突破，但浙江经济发达地区完全可以进行试点。”浙江大学中国农村发展研究院院长黄祖辉教授说，浙江应尝试建立土地使用权流转交易市场，允许和鼓励农户之间按照自愿、依法、有偿、有序的原则转让土地使用权，促进农地向大户集中，推动规模经营。有条件的地区，允许宅基地在镇域或县域范围内有偿折价和异地置换，农户可带宅基地指标到城镇换购经济适用房。

　　浙江省有关部门总结的《30年农村改革回顾与改革深化》一文认为，浙江农村改革的深化要以形成城乡一体化的新格局作为主攻方向，尽快消除城乡二元结构；改革的核心是还权于民、用权于民，真正给农民平等的公民权利、财产权利、劳动权益和土地权益，实现农民自由、全面的发展。

　　10月14日，浙江省委召开全省领导干部会议传达十七届三中全会精神，省委书记赵洪祝指出，农村改革要遵循客观规律，着眼在一些重要领域和关键环节加大探索和创新力度，努力使各项工作形成全面推进、加快突破的态势。

　　经济发达、思想开放的浙江，在农村改革中率先破题值得期待。

　　记者观察

　　直面法律“禁区”　宅基地资本胎动

　　早报记者 吴正懿

　　如果说土地流转的租金对富足的浙江农民仅是补充性收入，“沉睡”的宅基地则蕴藏着巨大的资本潜能。然而，长期以来，农民对宅基地只有使用权，无法流转、抵押，一定程度上影响到农户创业。在私营经济发达的浙江，农民融资愿望强烈但求贷无门的矛盾尤其突显。

　　在温州等民间金融发达的地区，破解“政策闸门”的冲动变成行动，农户私下抵押房屋借款成重要的融资渠道之一。温州市中级法院农村宅基地课题组的调查报告称，近年来，渴望获得生产发展资金的广大农民不得不“饮鸩止渴”，私下卖房、抵押自家房屋以获取借款资金，已成农村普遍现象。

　　地方政府推动下的试点随即登台。2001年，旨在发展和规范农房抵押贷款试点的《湖州市区农村农民房屋抵押登记办法（试行）》出台，但因种种原因未真正执行；2006年，温州乐清市农村合作银行试点农房抵押贷款业务，将农民住房视同国有土地上的房产办理抵押贷款，农户凭房产证和房屋宅基地使用权证办贷，额度为房屋市场评估价的60%~80%；去年5月，工商银行苍南县支行也试推农房抵押贷款，但要求“集体土地房产抵押+房产所在地村民保证”；去年10月，嘉兴也加入试点行列，拥有农村住房所有权的个体工商户或具有完全民事行为能力的自然人均可申请贷款，期限不超过5年，额度最多为评估价的70%。

　　与此同时，农房按揭贷款也在温州“破冰”。2006年3月，温州苍南县农村信用联社宣布投放5000万元“新家园”农民康居贷款，主要针对有规划、经有关部门审核批准的新村建设规划区以内房屋新建、拆建、扩建、装修的农户，按改建房投入总额的70%核定贷款额，每户最高额度5万元；农户可组成3-5人的联保小组申报，贷款期最长5年。

　　不过，此类农房抵押和按揭贷款尝试直面法律“禁区”。“农房抵押、按揭实际上已触及农村宅基地抵押的问题。”浙江大学中国农村发展研究院院长黄祖辉教授说，而《土地法》、《担保法》和《物权法》仍明确禁止宅基地使用权抵押，使此类尝试缺乏法律根基。由此引发的问题逐渐显现。今年7月，由于房管部门暂停农房抵押登记，温州乐清市农村合作银行的农房贷款业务被迫中止。截至今年2月，该行已为3452户农户提供自建房抵押贷款，总额达6.23亿元，不良率仅0.96％，比该行整体贷款不良率低0.12个百分点。

　　“农民融资难的最大问题是没有抵押物，而对一般农民而言宅基地上的住房是唯一可抵押的资产。”浙江省农业和农村工作办公室改革指导处处长楼晓云称。