二手住宅成交量“暴涨”

　　截至10月21日，北京市全面实行存量房买卖合同网上签约整一周，此项政策的出台意味着从2008年10月15日起，所有存量房转移登记均需进行存量房买卖合同网上签约。北京房地产交易管理网的数据显示，全面网签实行一周以来，存量房的成交量环比增加82%，其中二手住宅成交环比上涨达9成。

但多位业内人士认为，目前二手房市场的回暖迹象并不显著，由于目前货币政策从紧，并且后续政策依然不明朗，市场需求并没有得到完全有效的释放，预计市场调整依然继续。网签增量主要来源是个人自行成交和之前未进行网签的中小经纪公司的业绩。

　　存量房成交量一周涨82%

　　北京房地产交易管理网数据显示，10月15日至21日存量房网签量比上期（10月8日至14日）上涨82%，其中二手住宅在全面网签实行一周以来共成交729套，比上期（全面网签前一周）上涨9成。

　　“链家地产”市场研发中心认为，全面网签后成交量大幅提升主要有两个原因。一是之前存量房的网签成交量仅为部分经纪公司，全面网签后自行成交部分大量涌入必然使得总体成交也随之大幅上涨；二是在全面网签之前，存在相当一部分私自走自行交易方式的中小经纪公司，全面网签的实行迫使这部分经纪公司也不得不改为网签，进一步助推成交量的上涨。但北京房地产中介协会副会长周宗楚昨天在接受记者采访时强调，目前一周内的网签情况并不能反映当前二手房成交的全貌，“目前还有部分成交数据未被完全体现在网签数据上，在政策出台时也强调对已进行纸质合同的自行成交者在明年1月份前还有录入的；二是全面网签刚出台，有部分自行成交的买卖双方等待熟悉流程再签合同，因此也不排除有部分晚签约的。”他指出，如果从长期来看，全面网签将基本体现北京二手房成交的各项特点。

　　中高档房成网签增量主力

　　据“链家地产”统计数据分析，全面网签以来，朝阳公园、金融街、万柳等区域二手房成交均上涨了1倍左右。该机构市场研发中心认为，在高档房较为集中的区域，一直是供大于求的局面，有充足购买力的消费者往往对房产品质要求也较高，因此自行挑选、注重隐私性是高档二手房买卖双方普遍关注的问题，往往不会进行公开的网上签约。而网签全面推行后，强制网签让这部分高档二手房也冲入进来，促成了高档二手房集中区域成交的明显上涨，并成为强制网签以来成交量增加的主要力量。

　　此外，记者从中介公司获悉，网签的增量还来源于马家堡、刘家窑、六里桥、旧宫等南城典型区域，上述区域的成交涨幅环比都在1倍以上。原因是南城部分典型区域房源多、买卖双方成交率高，因此一直以来自行交易占比相对较多，全面网签后促使南城区域成交量明显上涨。21世纪不动产北京区域市场分析人士认为，从成交量来看，由于受到央行两次降息的影响，目前购房者心态的确有了一定的转变，入市需求出现了一定的提升。但是由于目前货币政策从紧并且后续政策依然不明朗，市场需求并没有得到完全有效的释放，预计市场延续调整态势。

　　记者暗访

　　中介避税老招新用

　　上周六，记者走访了南三环周边的多家中介机构，在采访过程中了解到，为了通过帮购房人避税而促成交易，有部分中介在施行全面网签后依旧口头承诺可以做低合同价。

　　“我们可以和业主商量，在网签合同中只写部分房款，这样就可以实现避税。而其余的房款可以在补充协议中写明。”南三环一中介门店店长向记者介绍说。而目前看来，交易二手房实际产生的税费主要包括契税、营业税、个人所得税和印花税。而这些费用的参收标准主要以买卖双方签订的成交价格作为凭证。此外，该店长还透露，目前如“我爱我家”、“链家”这样的中介机构收取的佣金均是3%，而他们则收取2.5%，目前他们的服务优势就是能通过避税和少收佣金来争取客户。

　　专家提示

　　不走正规程序风险大

　　针对市场中存在网签合同与实际成交价格不一致的情况，周宗楚提示消费者说：“这其中的风险在于期间有任何一方反悔，都会出现经济纠纷。而出现这样的情况，多数损失还是买卖双方自行承担了，因为很难判定中介公司的责任。”因此他建议，买卖双方还是按照正规程序完成交易，规避经济风险。

　　周宗楚同时指出，目前网签的职责是规范二手房的交易，单靠网签还无法限制避税的情况。“但不是做不到，只要和金融机构的数据库联网，对买卖双方的贷款进行监测就知道签约合同的真假，但这是网签发展的方向，短期还无法实行。” 周宗楚说。目前，只是对监测或被投诉到的违规中介机构进行处罚，但预防风险的发生还要靠买卖双方对交易的自我认识。