“房贷利率调整 等于房价降10%”

　　国家层面打出组合拳刺激楼市，直接成就了地产股昨日的辉煌。市场普遍的观点是，上述举措标志着2003年以来的房地产调控政策已明确转向，后续针对楼市的救市举措仍值得期待。不过，券商研究员认为房产股长期投资时机仍未到，在政策扶持下部分地产股存短期交易性机会。

　　房企政策拐点已现

　　“此次政策在利率优惠方面超出了市场预期，相信能有效刺激自住型购房者的购买意愿。”平安证券行业研究员刘细辉分析指出，一方面降低首付比例使购买门槛降低，另一方面下调公积金贷款利率和加大优惠利率幅度使按揭支出比例减少，实际房价下跌。

　　而国元证券研究员陆航经过测算后指出，贷款优惠利率的调整相当于房价下降了10％左右，而目前市场普遍预期房价将下降20％到40%。“如此看来，上述政策效果有限。”

　　在陆航看来，现阶段商品住宅市场的主要问题是商品房价格过高，远超过了购房者的能力。随着市场预期房价调整的趋势形成，降低住房交易税费等政策的出台只能缓解市场的波动，并没有改变房价过高、购房者收入过低的实质性因素，房地产行业调整的趋势还将继续。

　　无论趋势是否会改变，可以确定的是房地产行业的政策拐点已经出现。联合证券分析师鱼晋华和东方证券研究员薛和斌一致认为。

　　政策难改短期趋势

　　不过，政策调控的累计效应何时才能真正完全释放，仍为业界争论焦点。这也是各券商房地产行业研究员对房企股票的长期投资价值持“谨慎”观点的主要原因。

　　“预计行业复苏将会在未来3-6个月来临。”薛和斌的判断是基于对未来房地产行业政策面上还将暖风频吹，各级地方政府将会出台力度更大的刺激房地产市场的政策的预期。

　　日信证券行业研究员庞剑锋也认为，在未来半年内，房价将止跌企稳。而在未来三个月之内，作为对房价的预期，房地产股将完成长期底部的构筑。

　　而国泰君安和长江证券苏雪晶则一致认为政策不可能改变趋势。

　　“房地产周期不会是V形反转，行业周期调整是有自身规律的，决不会因政策变动而过分偏离运行规律。” 苏雪晶猜测，虽然新政有望刺激房屋成交增长，但开发商降价销售的意愿开始减弱，由此行业调整的时间有可能超过市场预期。

　　以史为鉴方知兴替。国泰君安举例，2005年3月，央行为了抑制房价上涨过快的风险，首次提出商业银行可选择性提高首付比例至30%，同时将优惠性的房贷利率（相当于贷款基准利率0.87倍）提升为贷款基准利率的0.9倍执行，虽一度压制了地产投机，使得居民房贷连续四个季度同比增幅出现下降。然而政策并不能改变趋势，到了2006年以后房价恢复上涨，新增房贷也在贷款利率上调背景下不断增加。

　　◇　投资机会

　　后续跟踪两类房产股

　　自9月18日A股创新低的反弹以来，截至昨日，上证指数多日以来的反弹成果已几乎被吞噬殆尽，而房地产股板块走势则以18%的涨幅远远跑赢大势。

　　大智慧Topview数据显示，机构资金从16日开始连续四个交易日，增仓地产板块，增仓幅度达0.5%。周二，三大机构成交93.25亿元，资金流入2.19亿元。“机构在上月就在地产股中布局，不过很多地产股前期反弹幅度较大，短期需谨防机构见利好兑现。”万国测评提醒。

　　金百灵投资分析师秦洪也担心地产股将面临反弹或难以延续的趋势，“但若有后续救市政策，短线地产股还将出现分化。”

　　在分化中，秦洪建议关注拥有大量地产物业的地产股，主要为中国国贸、浦东金桥等，他们的优势在于物业仍有进一步重估的动能，而且租赁业务的盈利能力尚可且带来的是持续的现金流，“在当前地产业发展趋势不确定的背景下，具有一定的估值优势。”

　　此外，他认为，拥有大量低价土地的地产股或将在产业竞争中具有优势地位，故苏宁环球、中航地产、中粮地产、栖霞建设等品种可跟踪。早报记者 杜琴庆