地方政府曲线“松绑”土地政策

　　地方政府曲线“松绑”土地政策　　

　　“去年之前，无论是土地分期付款还是‘协商地价’都是国家政策严令禁止的，但是今年以来情况大不一样。很多二、三线城市开始尝试用上述‘擦边球’的手段来操作土地出让，并使之成为约定俗成的惯例。

”一家全国性开发商对《第一财经日报》透露说。

　　针对土地政策全国性的政策调整还没有出台，但是地方政府在土地政策方面的“异动”正潜移默化地影响着全盘的政策走向。在南京、杭州以及石家庄等城市都在地方“土地”政策方面作出明确“松绑”举动的背景之下，业界猜想“减免土地闲置费的收取”、“延长拿地两年内开发的期限”等举措或可能出现在中央的“救市”文本中。而业界还在同时期待中央有更加具体的鼓励措施，从而有助于整个行业扭转目前的颓势。

　　“只要出让地块本身合法，那么对于土地使用金的缴纳期限以及付款方式都可商榷，而这一点在中央政策中本身就留有空间。当市场环境出现变化的时候，地方政府有一定的权限根据当地形势进行调整。从可行性上来说，这原本就是市场监督难度最大的宏观调控政策，在中央政策中缺少详细条文加以解释。”国土资源部咨询研究中心一位不愿透露姓名的专业人士对《第一财经日报》解释说。

　　多方面松绑“土地”

　　各地的“土地新政”已经成为地方救市“一揽子”政策中的有机组合部分，而目前各地的调整方向都被猜测为中央可能统一调整的土地政策。

　　“新政给开发商提供了一个喘息的机会。”杭州中原地产品牌管理部总监王慧对本报记者明确表示。该市人民政府于10月中旬公开发布《关于促进杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见》，共出台24条新政救助楼市。

　　根据“24条”，2007年1月1日至2008年10月14日期间已公开出让的房地产经营性用地，已支付首付款（包括定金）的，可申请延长余款支付期限。同时放宽了建设项目开、竣工期限，在受让人支付总地价款的70％后，便可办理交地手续、先行开展各项前期准备工作并动工建设。而针对新出让的土地，地价款支付比例则下调10%，支付期限延长至12个月。而起价总额在5亿元以上或规模较大地块，支付期限最长达18个月。这都是杭州土地实行招拍挂以来最长的限度。

　　王慧认为地方政府在其能力所及范围内针对土地层面进行了调整，将有助于“缓冲”开发商的资金链紧张。

　　之前福建某市国土部门9月份通过非正式场合曾明确表示要对土地政策进行调整，其中包括“公布拍卖起始价，以便开发商做好竞买前期测算工作”、“延长交款期限”，该市国土部门甚至提及实行“分期付款”以“缓解融资压力”，而意向购买者更可以对意向地块的出让起始价提出合理化建议。对于这些已经出现的“议价”空间，该市国土部门办公室有关负责人对《第一财经日报》没有发表任何评论。

　　福建某市这一做法确与22日传出“救市”文本的石家庄市的“20条”新政有异曲同工之处。若是该市“新政”如期履行，那么石家庄将于之后试行开发建设用地“预申请制度”，根据开发企业向国土部门提出的用地预申请，国土部门适时出让土地。本周刚结束了年度最大体量土地出让，并以仅一块土地出现溢价而惨淡收场的苏州市政府随即传出要颁布“救市”政策的消息，该市预备适度调整土地出让价款支付期限、放宽建设项目开竣工期限、放宽新出让地块地价款支付期限和比例。

　　各地方政府已颁出的“土地新政”都在以各自的形式打着“擦边球”。根据《国土资源部第39号令》（下称“39号文”），“招标标底和拍卖挂牌的底价，在招标开标前和拍卖挂牌出让活动结束之前应当保密”。于是，今年以来，很多政府以“无底价”的方式进行土地出让。同时，由于“39号文”要求出让土地按“合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书”，目前看来，各地也都在调整“首付款”和“缴款期限”。

　　全盘激活土地市场

　　“只要出让的建设用地本身合理合法，那么规范地进行土地款分期支付并非不可行。” 国土资源部咨询研究中心一位不愿透露姓名的专业人士对《第一财经日报》明确表示，他认为，之前“39号文”的主要精神，是防止地方政府快速大量地出让土地，从而导致土地和资金的闲置，但是在目前的形势下，之前的担忧已经不存在。

　　“或许可以采取一种更合理的方式，例如土地出让前进行方案测算，之后分段分时缴纳地租，一种极端的方式是年租金缴纳方式，并且规定可在5到10年的区间内提高租金水平。这样就可以减少土地造成的资金大笔占用，并且有利于集约使用土地。”上述人士对本报记者明确表示。

　　目前，全国各城市的土地流拍数量呈激增态势。数据显示，20个大中城市至今已有超过120幅土地流拍、流标或未成交。数据显示，今年上半年，广州土地出让金仅相当于去年的1/4；上海的土地出让金约为57亿元，去年则为608亿元。

　　“这是一个系统问题，期待中央进行整体解决。目前地方政府所能作出的土地政策调整，以及税费减免仅是‘小恩小惠’，不足以解决根本问题。” 该开发商对本报记者明确表示。

　　该开发商认为除了对现行土地政策的修改，还有一个关键问题在于中央出台政策开始大举拉动基础建设，并且放松对投资规模的严控，这样才能激活市场，部分扭转土地市场和房地产市场双重萎靡的现状。而这些政策的行使也只能期待国家进行统一调控。

　　

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