地产新政刺激住房刚性需求

　　日前，财政部和央行双双为房地产调控“松绑”，购房人所需承担的税收和利息支出将明显减轻；而对于地产新政能否刺激购房需求，接受采访的业内人士还存在较大分歧。地产商认为，此次货币政策放松的力度远超预期，将实质性地刺激购房需求、尤其是刚性需求的提振。

　　不过，行业研究人士表示，新政对房地产市场的影响虽然偏多，但房价理性回归依然是刺激需求的关键，类似救市的政策反而可能加重市场的观望。

　　心理预期重于实际“减负”

　　北辰实业（601588）董事会秘书郭川在接受采访时表示，中央层面出台具体的救市政策对房地产业而言是“好消息”，虽然税负的实际减免比较有限，但心理预期的改变更为重要。他认为，楼市新政有利于恢复市场信心，消除观望气氛。

　　中建国际发展有限股份公司运营副总裁雷越殊认为，相对于之前地方政府零星的救市政策，中央这次对房地产业的“松绑”更为实在，政策效果也会明显得多。不过她也指出，这次政策主要针对首次购买普通住房，由于市场上首次购房的比例只占到整体购房的30%到40%（除去经济适用房和限价房等保障性住房外），所以对市场不会有直接的根本性影响。如果二套房政策松动，那么对市场正面影响会比较大。

　　中投证券分析师李少明认为，此次新政中，货币政策效应大于财政政策。央行对居民首次购买普通住房和改善型普通自住房贷款利率下限扩大为基准利率的0.7倍，以及多数最低首付款比例调整为20%，远超市场预期。

　　其目的就是通过大力度信贷优惠来降低居民购房的贷款成本，同时，还是对过去一刀切的二套房政策进行了调整；此外，公积金贷款利率也随之下调，这将切实刺激刚性住房需求。未来几年，我国城镇的住房刚性需求依然很庞大，只要经济信心和消费信心重启，住房需求就会转为现实的购买力。

　　中期效果有限

　　多数行业研究人士认为，利好政策有助于长期恢复市场信心、刺激楼市回暖，但中短期效果有限。长城证券分析师刘昆指出，中央此次发布的救市政策支持力度较大，特别是针对前期受二套房贷政策抑制的改善型购房需求。预计该政策实施后，短期内对成交量有一定的刺激作用。但中期效果仍然有待观察。

　　她分析，因为即便是增强了居民的短期购房能力，在宏观经济预期较差、大众对房价看跌预期未改、而房价仍处于相对高位的情况下，大多数消费者或许仍将选择持币观望。

　　21世纪不动产分析师孟奇也认为，中央从财税和利率两方面启动住房需求的效果不应期望太高，毕竟目前全国楼市的调整尚未“见底”，有预测调整将持续3年以上，在下行的市场里，购房人群的观望气氛不会根本消散。

　　按照中房指数研究院数据，今年1-8月，全国商品房全年累计成交量同比下降幅度达14.7%。而据央行对全国50个大中小城市居民储蓄调研显示，目前，居民购房意愿（未来三个月打算买房的居民人数占比）已创1999年调查开始以来最低水平。

　　不过，也有市场人士指出，该政策对于开发商而言是利好，或将导致开发商减少降价促销的动力，因此短期内对新房价格具有一定的支撑作用。同时对于不看好近两年楼市，但持有几套房产的投资者而言，或许是一个好的出货机会，因此二手房交易量亦有望得到提升。

　　从长期看，上述救市政策以及未来连续降息的措施，有助于逐步恢复购房者的消费信心，促进行业长期稳定发展。但目前就做出——行业调整将随该政策的出台见底、楼市将逐步回暖的判断，显然为时过早。