本周有关房地产的利好政策不断。继17日后，23日政府祭出政策"组合拳"松绑房地产。
眼下，对买房人而言，似乎又处在了一个岔路口，买房一族的心态也变得越发复杂起来。一部分刚买了房的人正遭遇房价下跌被套的窘境，该不该抛售成了他们的疑惑；一部分持币待购者却害怕价格一跌再跌，该不该入市也让他们很发愁；还有一部分人则更怕错过了买房的绝好时机，政府一旦救市，房价会不会再经历一个"黄金十年"，未曾可知。
针对投资者的种种疑惑，本期金手指以"调整期购房策略"为切入点，采集了多位购房者买卖房产的故事，并请来知名分析师加以点评，与您共同探讨房价调整期该如何把握购房机遇、规避下跌风险。
买房就像谈恋爱，该出手时就出手？
争议点："持币观望"VS"逢低买入"
短短一个多月，政府出台了多项房产救市政策，这可让急着买婚房的黄先生有些按捺不住了。黄先生属于新上海人，2002年毕业之后一直租房居住，那时候收入不高，每个月的薪水4000元，付了房租、水电煤、吃喝一干费用就所剩无几了。六年来，虽然黄先生跳了槽，升迁了两次职位，收入也翻了好几番，但是比起房价的涨幅还是被远远拉在了后头。
说起这些，黄先生就一脸的懊恼，"早知道房子涨得那么快，当年让爸妈砸锅卖铁也把首付先付了，到现在说不定连贷款都还清了。"2006年之后，黄先生曾经一度动过买房的念头，可一直因为房价太高而犹豫不决，"手头有点钱的时候，发觉房子贵得真是离谱，能看上眼的单价都要2万左右。"
盼星星盼月亮，终于盼来了房价回调。说到眼下的房价，黄先生有种说不出的冲动，正在他为婚房发愁的当口，房价果然就跌了，他真是打心眼里高兴。黄先生关注的几处楼盘价格普遍下跌15%~20%，150万的房子现在只有120多万，他心想"机会来了"。
可说也奇怪，房子一路涨的时候曾经催促他买房的女友，突然变卦了，总让他再等等、再看看，还拿来一些负面新闻和市场分析给黄先生看，这让黄先生有些难以定夺。"现在大家都在说"拐点"，说房价还要跌，好多开发商都在降价促销，不知道房子是不是真的卖不出去，也不知道房价是不是真的还会大跌？"
在犹豫的同时，另一种念头也在黄先生的心里打转，"最近一个月，国家出台了那么多救市政策，尤其是这两天的新十四条，减税、降息、提高公积金贷款额度，条条都是对首套房购房者最大的利好，再加上现在许多楼盘卖的时候都公开打着"降价补差价"的招牌，既然跌了可以补，也就没有跌价的风险了吧。"
两种念头同时在黄先生的心里交锋，一边是辛辛苦苦攒下来的血汗钱和对楼市下跌的担忧，"房产商的保证能不能相信？"黄先生真是左右为难。
记者点评：买涨不买跌是市场向来的投资习惯。我们在观望楼价的同时，开发商和上层也在密切关注市场成交情况。既然成交量是行业复苏的关键，那么我们不妨也密切关注成交量的变化，如果自己关注的小区房源成交量突然放大，那么该出手时就出手，千万别犹豫。
写字楼租价下滑，离场还是等待？
争议点："长期持有"VS"及时套现"
李小姐家底不薄，起初依靠家里的一点点"支援"，早在2003年她就成了名副其实的有房一族，房产本本上写的可是她一个人的名字。要说李小姐的炒房历程，胆大心细的她跟着几个颇有经验的"炒客"朋友一路走来，现如今也算是从业多年的"地产人"了。经验丰富的李小姐，对房产政策总要深入研究、时时关注。
李小姐是专做商务楼租赁的，多年来在行业里摸爬滚打，她的想法是"同样是300万的房子，普通楼盘和商务楼盘的租金相差很大，好的商务楼租金回报率普遍可以达到20%。"这对于手上拥有好几套房的李小姐来说，一年就能多挣几十万。
不过，让李小姐对商务楼盘情有独钟的，还是"打理方便"。同样把房子租出去收租金，如果是居民住宅，就会有许多细枝末节的小事，水管堵了，屋顶漏了，哪怕是坏了一个灯泡，租家都要找到房东，再加上租客的频繁更换，这个房东可不好当。于是，李小姐及时转型，干起了商务楼的"包租婆"。由于商务楼通常都由物业统一管理，水电灯空调一概不需要费心，加上入住公司总要重新装修一番，也省去了李小姐自己动手的麻烦。
直到去年年底，李小姐的投资还是稳赚不赔的好买卖。可今年上半年开始，事情发生了一些变化。"出租率明显降低，有些小公司关门歇业，我的生意越来越不好做了。"这让李小姐对未来租赁市场产生了很多的担忧。
"虽然眼下，政府出台了不少救市的政策，但是我还是担心，这些政策对商务楼盘的出租是不是能产生实质性的利好。"5年来，李小姐第一次感到了一些犹豫，在房产市场摸爬滚打了那么久，该不该及时收手套现呢？
记者点评：就按照李小姐手中的一套房子为例吧。2002年她以每平方米5500元的价格购入一套100㎡的商品房，总价为55万元。他首付15万元，银行贷款40万元，年限为20年。现在附近的房子价钱已经接近10000元每平方米。假若李小姐能以8000元每平方米出售计算，约获利532950元。缴税后实际收入为556100元。若现在不卖，三年后仍以80万元出售，三年内每月出租收入2000元。但是，如果李小姐将房售出，把售房所得的53.3万元用其投资，以每年5%的回报率计算，三年后将有61.7万元，比三年后出售此房的收益高出4万元左右。由此可见，"转售为租"并非最佳选择。
降息周期，别急着提前还贷!
争议点："以贷投资"VS"还清贷款"
最近多项政策调控之下，"房奴"一族的压力突然减轻了，这对贷款买房者来说自然是好消息，可是马先生却突然没了方向。
马先生在一家外资企业上班，收入不菲，房子是多年前买的，现在还在还贷，但是当时房价低，还款压力不大，并不影响生活。今年刚刚买了车的马先生，本打算下半年一次性把30万元贷款还清，可是随着降息政策的出台，他反倒有些犹豫了。
"看到一些观点，说现在是现金称王的时代，降息之后，更不应该急着还钱，还不如做点别的投资，说不定赚得更多。"马先生完全是受他人影响，自己没有半点概念，可是"现金称王"四个字他倒是记得挺牢。
有一次，生意场上的一个朋友向他推荐一笔买卖，把钱借给几个小老板，可以拿到3%的月利，马先生动了心。两个月下来，马先生确实赚了好几万。不过，此后他也从另外几位朋友那里得到了忠告，知道这种借贷行为存在极大的风险，便及时收手了。
记者点评：凡是申请一年以上的个人住房贷款的贷款人,均可以选择"按年"或"按月"调整利率的方式。因此在进入减息通道的时候,贷款人在签署相关合同的时候,最好选择"按月"调整的方式,可以尽可能地节省利息支出。不过购房者没有必要马上向银行提出转换浮动利率，这是因为转换要支付一定的违约金，如果短期内再连续降息，购房者可以考虑在支付违约金后将贷款转为浮动利率。
此外，如果你选择了固定利率，则可考虑换成浮动利率。房贷一般为3年到10年期，按照
民生银行许春光的分析，"从我国和世界的经济形势看，在未来的二三年中很难再出现一个连续加息周期，而即便此后再步入加息通道，固定利率房贷此前多支付的利息也很难被抵消。
房租不及定期存款，该不该抛售？
争议点："以租养房"VS"卖房套现"
杜先生是某企业退休下来的老干部，他和老伴平日里很少关心投资的事，可最近他们平静的生活节奏却被房价的下跌、房地产新政的出台等等一系列变数搅乱了。
说起杜先生的房子，原先是单位补贴买的，2001年时按照相关文件的规定，他可以享受一套140平方米、总价在80万元以内的房子。当时，他们选择了初具规模的
陆家嘴落户。这套房子坐北朝南，隐藏在高楼林立旁的一处小巷里，真是闹中取静的好楼盘。而7年过去了，这套三室两厅的房子，也从80万元飙升到了320万元。虽然看不到现钱，可是房产升值还是挺让这对老人高兴的。
今年夏天，杜先生的儿子提出希望他们搬过来和自己一起住，一来可以照顾老人，二来三代同堂也能多些快乐，免得老人太孤独。杜先生欣然同意，可他这套颇具价值的房子却成了难题。
300多万元的房子空关着总不是办法，租出去呢，按照现在的行情每月6000元的租金，说低不低，可换算成收益率，却只有区区2.4%的年回报率，甚至及不上定期存款。在8月之后的短短一个月内，沪上的楼盘价格开始集体回调，虽然调整的幅度不大，但是关注房价的杜先生还是"很心疼"。他跑了几处中介，发现和自己类似的房源价格已经从320万元跌到了300万元。价格的下跌，让杜先生急得差点病了。"本来是眼不见心不烦，现在别人告诉你损失了这么多，心里能不害怕么。"这么一想，杜先生决定赶紧出售房子，便找了一家中介挂牌了。
可就在这时，房地产救市政策陆续出台，就像在杜先生的心头浇上了新的佐料，真可谓酸甜苦辣咸五味杂陈。"专家都说，国家要救房市了，房价可能又要涨了，如果现在卖掉，以后可能再也买不到这么好的黄金地段的房子了……"
现如今，杜先生的房子依然在好几处中介公司挂牌，三周过去了，还没有得到任何购房的反馈信息。
记者点评：建议杜先生多跑跑中介，看看相似房源的实际情况，做到心中有数。应该看到的是，杜先生房子的地段比较优越，有极大的保值能力。未来3至6月将是新政实施后房地产成交量复苏的阶段。杜先生可以先耐心持有。
一手价高二手旧楼，如何选择？
争议点："新房好住"VS"旧楼保值"
陈小姐是个普通的公务员，她的男朋友赵先生在一家不大的民营企业上班，两个人的收入都算不上高。今年，他们打算在单位附近买一套房子，考虑结婚了。可是，让两人颇为失望的是，选中区域的一手楼盘开盘价与开发商的"放风价"差别很大，而二手楼的叫价又因为房地产新政策的关系变得忽高忽低，供应量也变得忽多忽少。因此，在长达半年的选楼过程中，这小两口一直游走在一手和二手房的矛盾状态，难以抉择，身心疲累。
事实上，从今年4月份开始，这对新人便开始了"艰苦卓绝"的搜楼行动。起初，他们把心思都放在新楼盘上，"结婚么，总希望可以住新房，一切都是新的。"可是很快，赵先生率先改变了主意，跑了几个楼盘之后，他发现内环以内的新盘价格往往比旧楼高出两成甚至三成，对于刚工作不久的年轻人来说，这点差距可不是小数目。
比起赵先生的精打细算，陈小姐却有不同意见，她也更细心地搜寻新楼盘的发布信息，希望能幸运地在新楼盘中"捡漏"，买到又好又新的房子。果然功夫不负有心人，陈小姐等来了房价下跌的好消息，她关注的一个新盘的价格从每平方米13000元骤降到了12000元。
可是，面对房价的快速下跌，这对新人却得到了迥异的答案。赵先生认为，从保值的观点来说，新房就好比新车，在楼市下跌的背景下，很可能不到几个月就出现贬值；而二手房虽然也有贬值风险，但议价空间大，在这种情况下，更可以砍掉水分，买到物美价廉的房子。而且同等面积的房子，如果选择次新楼盘，往往可以省去20%左右的房款，大约是30万上下，这是不可忽视的因素。所以综合来看购买次新楼盘比较保值，选择范围也更大。但陈小姐依然坚持自己的观点，她认为，原本买不起的房子，好不容易盼来了价格回调，此时不买更待何时呢？
就在他们争执不下的时候，房贷新十四条政策就像春雷一般，给两个年轻人的买房梦注入了新的期望，而他们对于选择一手新房还是二手房的分歧却变得更大了。到底该选一手楼盘还是二手楼盘呢？
记者点评：各有各的优势，有多大能耐办多大事。
(责任编辑：李瑞)
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